(壹)房地產資金來源的現狀
房地產資金現在主要來源於七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者定金及預付款、其他資金。從2004年的1到11，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中國內直接貸款融資占全部資金來源的26.4%。國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.6586.00000000006行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款金額巨大。
圖2.16房地產行業不同資金來源比例
(二)本期不同渠道融資額的變化
圖2.17不同渠道融資金額變化
自2004年8月以來，在房地產投資的各種渠道中，自籌資金、存款及預付款項、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈下降趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在6月份止跌回升，5438+10月份略有上升。
(三)對現有七種融資方式的分析
受壹系列宏觀調控政策的影響，金融機構特別是銀行對房地產行業的貸款要求提高，開發商通過其他渠道籌集資金的需求大大增加。面對資金瓶頸，現有的解決方案並不多。
1.國內銀行貸款:
銀行貸款是房地產開發商的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定現階段銀行貸款偏緊，但從項目開發水平和開發商自有資金門檻來看，大部分開發商被排除在外。但對於企業來說，便捷、成本相對較低、財務杠桿較大的銀行貸款是致命的誘惑，其償債壓力大等缺點可以通過調整長期負債和短期負債的債務結構來避免。與此同時，房地產信貸業務仍被銀行普遍視為優質資產，商業銀行信貸熱情不減。
2.信托項目融資:
信托是房地產行業新的融資熱點。2003-2004年，全國發行房地產信托163只，融資金額175.8億元。信托資金的分量遠遠不足以支撐行業的發展。其大受歡迎的主要原因是它在連接多種金融工具方面具有獨特的優勢:壹是可以引入海外資金；二是可以充分投資國內產業的信托基金；三是可以以股權投資的形式進入項目公司，有固定回報；第四，可以在適當的時候將項目公司打包上市；第五，可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合和促進有積極作用。
3.海外房地產基金:
外國房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利房地產投資基金RSREF、荷蘭國際地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等。目前，絕大多數國際資本都集中在基金中，以金融管理公司和投資公司的形式參與。海外基金雖然前景很大，但是很難滿足中國房地產的饑渴。更何況，現行政策法律的障礙，國內企業的不規範行為，房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。
4.國內產業基金:
毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場現有的6000億元私募基金是致命的。但是，產業基金法律的缺位，讓人很難忽視風險的存在。目前，這些基金也以理財公司和投資公司的形式存在。自然在具體操作上缺乏規範，留下隱患。
5.未上市股權融資:
土地儲備豐富沒有資金，資金充裕沒有土地。強強聯合似乎為房地產融資開辟了新的渠道。而股權投資雖然可以充實自有資金，但壹般房地產企業註冊資本較小，不會輕易放棄控股地位，也不願意放棄大部分開發利益。他們只能看壹場城市運營商、專業地產商等有實力公司的並購秀。
6.上市融資:
上市是企業獲取資金、實施資本運作的主要方式之壹，也是企業品牌提升的良好應對。然而，中國證監會《關於進壹步規範首次公開發行和股票上市相關工作的通知》卻讓大多數房地產企業望而卻步。面對新規則，真正有實力有規則的開發商才能順利上市。但是，在目前開發商太多，信用水平普遍較低的情況下，通過大規模上市來解決行業內的資金短缺是不現實的。
7.債券發行:
先不說我國債券市場規模相對較小，交易量較輕，發行和持有風險較大，因為根據《公司法》規定，債券發行人要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司和兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，對企業的資產負債率、資本金、擔保等都有嚴格的限制，這也註定了大部分房地產企業發債只能是夢想。
總之，房地產融資量巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式不可能完全解決問題，需要進行金融產品的創新組合。同時，只有構建房地產證券公司法律制度，盡快出臺產業基金法，完善現有公司法和證券法，搭建房地產企業融資領域的制度平臺，才能有效支撐房地產行業健康有序發展。
(四)房地產企業融資新趨勢
1與海外基金合作:
海外房地產基金改變了對中國房地產市場的觀望態度，投資欲望變得更加強烈。目前，雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國Carlyle、荷蘭Rodamco等海外基金正變得非常活躍。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將共同投資約5000萬美元建設復地花園項目。順馳中國控股與摩根士丹利房地產基金宣布成立合資項目公司，投資房地產。由ING與首創集團在海外共同募集的“中國房地產開發基金”投資的“麗都水岸”項目正式入市。金地、摩根士丹利房地產基金四(以下簡稱MSREF)和上海榮盛投資有限公司* * *共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55%。
2.準備在香港上市:
在香港上市將提高房地產公司的國際化程度，並通過與國際資本市場接軌來提高其運營能力。於是，在首次置業後，上海復地正式在港交所上市，順馳與香港上海匯豐銀行簽訂上市保薦協議，也展開了香港上市之旅。
廣州R&F地產和中山雅居樂集團於2006年在香港上市。北京SOHO中國、上海中盛地產等內地知名開發商都有意在條件成熟時在香港發行h股。2005年，內地首只房地產信托基金越秀城建在香港上市，為房地產融資提供了新的渠道。
3.土地基金強強聯合:
自華潤成功入主萬科以來，房地產行業開啟了強強聯合。SOHO中國與華遠集團簽署了壹系列商都項目合作協議。雙方采用股權合作的形式，SOHO中國負責二期、三期開發，華遠負責壹期銷售。天津TEDA集團全額認購萬通地產3.08億股增發股份，擁有萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資者。
由國內十余家知名房企共同打造的產業鏈組織中城聯盟首個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。
8.31之後，“收購兼並”也是波剛的壹波興趣，合作開發似乎是房地產行業區別於其他行業的特點之壹。6月65438+10月11日，萬科企業股份有限公司與招商地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方分別出資675萬元收購45%股權，共同開發天津市西城區占地342.8438+0畝的住宅項目。
(五)房地產融資渠道增加新產品。
1.典當融資:
典當以其快速、短期、便捷的特點成為中小開發商的融資渠道之壹。它用包括房地產在內的不易變現的資產，換取企業急需的後續發展資金。典當業作為銀行信貸融資的補充，開始顯示出其靈活便捷的特點，為個人投資不動產和中小企業融資提供了新的途徑。
壹些手裏有新項目開工的開發商，因為前期資金沒有撤出，銀行貸款也沒有到位，短期資金壓力對房地產來說也很困難。因此，為此進入典當行的房地產企業也越來越多。以上海為例。在華聯、恒隆等典當行，都是企業在融資。恒隆典當行前幾天剛接受了壹筆房地產項目整體抵押融資，融資協議總金額達到2000萬元。“土地典當”的方式也受到很多城市開發商的追捧。
2.外國銀行貸款:
外資銀行人民幣業務的放開，為國內房地產開發企業增加了又壹個融資渠道。但外資銀行普遍認為中國房地產開發非常不規範，風險大，不會輕易啟動房地產開發貸款。因此，經營人民幣業務對緩解目前國內開發商的融資困難作用不大，而且外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。
二、股權融資渠道的選擇與分析
(壹)納斯達克上市融資
優勢:上市融資成功，將快速與國際資本市場接軌，解決企業發展的資金瓶頸；
難點:1)從已經在納斯達克上市和即將上市的中國企業來看，都是處於行業上升階段的高科技公司。目前還沒有中國房地產公司首次在納斯達克上市的案例，很難判斷海外投資者對這類公司的投資興趣和估值預期，至少還沒有形成市場熱點。所以，如果想通過IPO在納斯達克上市，首先要和相關投行、海外基金溝通，搞清楚自己的市場定位；2)如果通過反向收購在納斯達克上市，可以暫時避免行業問題和投資者的預期。但是借殼上市的法律風險高，妳要付出壹定的成本。但是後期增發融資的困難並沒有減輕，妳還是會面臨上面提到的各種問題。
分析判斷:納斯達克成功上市融資收益最大，操作難度最大。
(2)在香港上市
優勢:1)如果IPO融資成功，仍然可以進入國際資本市場，解決企業發展的資金瓶頸，改變身份；2)房地產行業概念不會成為上市障礙；
劣勢和困難:1)香港市場國內房地產公司估值水平低，融資額減少，成本增加；2)上市審核嚴格，監管高於國內市場。
分析判斷:從收益的角度看是適中的，但從運營的角度看，短期內給公司提供有效的資金支持，是壹個選項。
(3)國內a股上市
優勢:1)市盈率估值水平仍高於海外市場，融資成本低；2)股權分置方式已經啟動，發起人股份流動性問題基本解決；3)從案例來看，2004年6月，保利地產股份有限公司首發申請獲得通過。隨後，金地(600383)發行獲批；萬科A(000002)和金融街(000402)的再融資申請獲得通過，a股市場對其余房企的融資需求表示歡迎；
劣勢:1)a股市場未來形勢難以判斷；2)嚴格審批。
分析判斷:上市收益高，但IPO短期內不具備可操作性。
(四)私募基金
國際資本市場上有很多資金。他們非常看好中國的高增長率和增長空間，非常樂意在中國進行私人投資。戰略私募是指通過非公開市場的方式，定向引入具有戰略價值的股權投資者，即戰略投資者。其優勢主要體現在以下幾個方面:
首先，可以幫助企業改善股東結構，同時建立有利於上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務體系。
其次，可以幫助企業更好地解決員工激勵問題，建立有利於上市的員工激勵制度。
第三，通過引入戰略資本，企業可以快速擴大規模，從而在未來的上市中更容易受到投資者的追捧。
第四，戰略投資者(尤其是國際戰略投資者)擁有市場眼光、產業運營經驗和戰略資源，能夠幫助企業更快成長和成熟，更容易產生立竿見影的協同效應，在短時間內改善企業的收入和成本結構，提升企業的核心競爭力，最終帶來企業業績和股東價值的提升。
最後，相比較而言，戰略投資者更關註未來市場的長期利益，而不是像財務投資者那樣追求短期投資回報。筆者壹直認為，中國大部分企業面臨的最重要的問題不是資金的問題，依次是產權結構、治理結構、運營機制、產業運營經驗的問題。戰略私募可以在這些方面給企業帶來直接收益。
私募的三種模式
*增資擴股:企業向引入的投資者發行新股，融資資金全部進入企業，有利於公司的進壹步發展；如興業銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司、世界銀行旗下的國際金融公司，獲得資金27億元；
*老股東股權轉讓:老股東將其在新東方的股份轉讓給引入的投資人(當然是高溢價)，以滿足部分老股東的變現要求，融資收益歸老股東所有；例如，去年3月，美國最大的電子商務股份制公司易貝支付3000萬美元購買30%的股份，今年又斥資6543.8+0.5億美元購買剩余股份，條件是CEO邵亦波必須在公司至少呆5年。
*增資和轉股同時進行:兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪定向增發，老虎科技基金以11萬美元的成本入股，占當當網股份的15.7%。IDG等當當網老股東也成功套現350萬美元，獲利3倍多。
在進行戰略私募時，應重點關註以下幾類目標投資者:
第壹類是全球領先的工業巨頭，他們既是我們的標桿，也是壹個潛在的出口，他們的參與可以極大地提振企業在資本市場的價值。
第二類是渴望或已經進入中國的亞洲、香港、臺灣的同行。他們是競爭對手，也是合作夥伴。
第三類是與自己有上下遊關系，或者雖然沒有上下遊關系，但在資源和業務上可以互補的國內外企業。從協同效應和多元化發展的角度來看，他們可能對養企業有相當大的興趣。當然，私募的市盈率低於公募，發行價格更低，這也是不得不考慮的問題。
(方毅，北京外國語大學客座教授，國內金融專業，澳大利亞新南威爾士MBA。著名經濟學家董藩仍在攻讀博士學位。歷任國有銀行、股份制銀行、商業銀行總行信貸總監、行長；1995年，他是中央黨校地廳級班最年輕的學員。1996年赴香港擔任中國海外財務公司總經理，並擔任兩家上市公司總裁。他的市值暴漲了近10倍，壹時間成為資本市場的熱點。新千年，他去美國深造，回來後成為中國西部最大的證券公司主管國際業務的總裁。國內知名的並購專家在資本市場壹直做得相當不錯。)