最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的依據是什麽？

政府對樓市的改革和監管肯定是在逐步完善的過程中，現實生活中因為壹些商品房買賣合同而發生的糾紛，已經有了比較完善的監管體系。業主買商品房，最後和開發商分手其實很氣憤，但是我們要理智的去理解最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的依據是什麽？最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的依據是什麽？最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋，並宣布本解釋自2003年6月1日起施行。正確理解《解釋》，對於正確處理糾紛，防止購房人購房，理性看待因購房產生的糾紛，保護商品房交易參與人的合法權益具有重要意義。以下為《解釋》解讀及相關提示:為正確及時審理商品房買賣合同糾紛，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，第壹條本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱出賣人)將未建成或已竣工的房屋向社會公開銷售，並將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明的，與買受人訂立的預售合同應當認定無效，但出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第三條商品房銷售的廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。即使說明和承諾未列入商品房買賣合同，也應視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。第四條出賣人接受買受人定金作為認購、訂購、預約方式訂立商品房買賣合同的擔保的，因壹方當事人的原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定處理；因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同無法簽訂的，出賣人應當將定金返還給買受人。第五條商品房認購、訂購、預訂的約定具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人按照約定接受了購房款的，該約定應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以未依照法律、行政法規的規定辦理登記備案手續為由，請求確認商品房預售合同無效的，不予支持。當事人約定商品房預售合同的生效以登記備案手續為依據的，從其約定，但壹方已經履行主要義務的，另壹方接受的除外。解釋或暗示:這壹規定體現了當事人意思自治原則。但是，履行了主要義務並為對方接受的合同，仍應視為有效。第七條拆遷人與被拆遷人應當以產權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定由拆遷人以特定位置和用途的房屋對被拆遷人進行補償安置。被拆遷人將補償安置房另行出售給第三人，被拆遷人請求優先獲得補償安置房的，應予支持。拆遷人要求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定辦理。第八條有下列情形之壹，不能實現商品房買賣合同目的的，不能取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以要求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任: (壹)商品房買賣合同訂立後，出賣人在未告知買受人的情況下將房屋抵押給第三人的；(2)商品房買賣合同訂立後，出賣人將房屋出售給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同，有下列情形之壹的，合同無效或者被撤銷、解除，買受人可以請求返還已付房價款、利息、賠償損失，並可以要求出賣人承擔不超過已付房價款壹倍的賠償責任: (壹)故意隱瞞未取得《商品房預售許可證》或者提供虛假《商品房預售許可證》的；(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；(三)故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者房屋已經拆遷補償安置的事實的。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同並交付使用為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十壹條房屋所有權轉移即視為房屋交付，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，交付前由出賣人承擔，交付後由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，自書面交付通知載明的交付日期起，房屋毀損、滅失的風險由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第十二條房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住和使用，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋出現質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔維修責任；出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。修理費用和修理期間造成的其他損失應由賣方承擔。解讀或提示:本條為壹般質量問題房屋的保修條款。第十四條出賣人交付的房屋套內建築面積或建築面積與商品房買賣合同約定的面積不符。合同有約定的，按約定辦理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，按照合同約定的價格結算。買受人要求解除合同的，不予支持；(2)面積誤差比絕對值超過3%的，買受人要求解除合同並返還已付房價款及利息的，應予支持。買方同意繼續履行合同。房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的部分由買受人按約定價格補足房價款，面積誤差比超過3%的部分由出賣人承擔房價款，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的部分及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%的部分由出賣人分兩次返還買受人。第十五條根據《合同法》第九十四條規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，壹方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定的，行使撤銷權的合理期限為對方催告後三個月。對方未要求通知的，撤銷權自撤銷權發生之日起壹年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。解釋或提示:本條規定了當事人行使合同解除權的期限。第十六條當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當在違約金超過造成損失的30%的基礎上適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由要求增加的，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。解釋或提示:本條規定了合理確定違約金的原則。第十七條商品房買賣合同未約定違約金的數額或者賠償損失的計算方法的，違約金或者賠償損失的數額可以參照下列標準確定:逾期付款的，按照未支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構對逾期貸款計收利息的標準計算。逾期交付使用的，按照相關主管部門公布的或有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標準確定。解讀或提示:本條規定了商品房買賣合同未約定違約金或損害賠償金計算方法的情況下，確定違約金或損害賠償金數額的計算標準和方法。第十八條因出賣人的原因，買受人未能在下列期限屆滿時取得房屋所有權證的，除當事人另有約定外，出賣人應當承擔違約責任: (壹)商品房買賣合同約定的辦理房屋權屬登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已建成的房屋，自合同訂立之日起90日。合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構對逾期貸款計收利息的標準計算。解讀或提示:本條規定了因開發商原因導致購房人無法在壹定期限內辦理房屋所有權證的，開發商應承擔的違約責任及違約責任的計算標準，另有約定的除外。該條將辦理房屋所有權證規定為商品房買賣合同的附隨義務，更有利於保護購房人的合法權益。第十九條《商品房買賣合同》或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條約定的房屋權屬登記期限屆滿壹年以上，因出賣人的原因導致買受人不能辦理房屋權屬登記，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。解讀或提示:本條規定，在因開發商原因導致購房人無法辦理房屋所有權證的情況下，購房人可以行使解除商品房買賣合同的權利，並有權要求賠償損失。第二十條出賣人與包銷商訂立商品房包銷合同，約定由出賣人開發建設的房屋由包銷商以出賣人名義銷售的，包銷期屆滿後未售出的房屋，由包銷商按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。解讀或提示:本條規定，開發商與包銷商訂立的包銷合同中，當事人對包銷期屆滿後未售出房屋的所有權沒有約定的，由包銷商按照包銷價格購買。開發商與包銷商在包銷合同中有約定的，按照約定。需要註意的是，代理合同和獨家銷售合同要明確規定雙方的權利和義務，條款齊全。第二十壹條賣方自行銷售房屋，並同意由承銷商承銷。保險人請求出賣人賠償損失的，應當支持，但當事人另有約定的除外。解讀或提示:本條規定，開發商違反包銷合同，將已約定由包銷人銷售的房屋出售的，應當承擔違約責任，並賠償包銷人的損失。開發商與包銷商在包銷合同中有約定的，按照約定。第二十二條買賣雙方因商品房買賣合同發生糾紛的，人民法院應當通知保險人參加訴訟；出賣人、承銷商、買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。解讀或提示:本條規定，購房人與開發商因商品房買賣合同發生糾紛時，承銷商必須參與訴訟，確定各方的訴訟地位。第二十三條《商品房買賣合同》規定，買受人采用擔保貸款方式付款，因壹方原因導致商品房擔保貸款合同無法訂立，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，另壹方可以請求解除合同並賠償損失。因不可歸責於雙方的原因致使商品房擔保貸款合同無法訂立，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。解讀或提示:本文所說的商品房擔保貸款，俗稱“按揭”。我國法律此前對此沒有相關規定。作為社會普遍接受的法律行為，這是我國首次以司法解釋的形式對其進行規範。本條規定了在購房人無法取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定以按揭方式付款的商品房買賣合同履行過程中買賣雙方的權利義務的原則。上下文中“因壹方原因不能訂立商品房擔保借款合同，致使商品房買賣合同不能繼續履行的，另壹方可以請求解除合同並賠償損失。”壹方因過錯未能訂立商品房擔保借款合同，致使商品房買賣合同不能繼續履行的，另壹方可以請求解除合同並賠償損失。銀行在審查購房人的貸款申請過程中，購房人並沒有過錯，僅因為購房人不明顯的原因而拒絕貸款的情況也很多。要求購房人不履行商品房買賣合同承擔民事賠償責任，顯然有失公允。保險起見，建議雙方在訂立類似合同時，在合同中明確約定過錯責任。第二十四條因商品房買賣合同被確認無效、被撤銷或者被解除，致使商品房擔保貸款合同目的不能實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。解讀或提示:本條明確了當事人行使擔保借款合同解除權的條件。買受人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是購買商品房。商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除時，買受人特定的貸款用途已無法實現。如果不允許解除合同，無疑對買方不利。同樣，貸款銀行會在沒有任何擔保的情況下，向購房者發放大量貸款，也會面臨很大的風險。第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，當事人壹方請求確認商品房買賣合同無效或者請求解除、終止合同的，被擔保方作為有獨立請求權的第三人提起訴訟的，應當與商品房擔保貸款合同糾紛壹並審理；不提起訴訟的，只處理商品房買賣合同糾紛。被擔保方對商品房擔保貸款合同糾紛單獨提起訴訟的，可以與商品房買賣合同糾紛壹並審理。解釋或提示:本條該款規定，有按揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除的，作為擔保人的銀行依據商品房擔保貸款合同作為具有獨立請求權的第三人提起訴訟的，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理，這是本解釋確定的訴訟程序；被擔保方不起訴，不予理會；如果銀行作為保證人依據商品房擔保貸款合同單獨起訴，法院可以選擇與商品房買賣合同壹並審理或者單獨審理。若《商品房買賣合同》被確認無效或被撤銷、解除，且《商品房擔保貸款合同》也被解除，則出賣人應將購房貸款本息及已收購房款分別返還給擔保方及買受人。解讀或提示:本條規定了第24條的情形發生後，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除後，合同當事人的基本權利和義務。第二十六條買受人未按《商品房擔保貸款合同》約定還款，且未向擔保人辦理商品房抵押登記手續，擔保人起訴買受人，請求處分買受人在《商品房買賣合同》項下的合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；被擔保方同時起訴出賣人時，出賣人為商品房擔保借款合同提供擔保的，應列為* * *共同被告。解讀或提示:本條規定，購房人未按時向銀行還款，且購房人未就所購商品房向銀行辦理抵押登記手續的，銀行起訴購房人的，應當通知開發商作為訴訟當事人參加訴訟，此時開發商為第三人。但開發商為商品房擔保借款合同提供擔保的，應與被告列為* * *關系。第二十七條買受人未按《商品房擔保貸款合同》約定償還貸款，但已取得房屋所有權證並已向抵押權人辦理商品房抵押登記手續，抵押權人要求買受人償還貸款或就抵押房屋優先受償的，不增加出賣人作為當事人，但出賣人提供擔保的除外。解讀或提示:該條規定，當買受人不能按期向銀行還款，但買受人已取得房屋所有權證並向銀行辦理了抵押登記手續時，銀行起訴買受人時，案件處理結果在法律上已與開發商無關，開發商不應作為當事人參加訴訟。但開發商繼續為商品房擔保借款合同提供擔保的，仍應與被告列為* * *關系。第二十八條本解釋自2003年6月6日起施行。《中華人民共和國城市房地產管理法》實施後訂立的商品房買賣合同，在本解釋頒布實施後仍處於壹審、二審階段的，適用本解釋。-本解釋公布施行前已經定案的《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同糾紛，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前的商品房買賣，適用當時的法律法規和《最高人民法院關於審理《房地產管理法》施行前房地產開發經營案件若幹問題的解答》。實際上，審理商品房買賣合同糾紛案件有很多法律可以參考，包括我國的《合同法》和專門制定的《房地產管理法》，應當根據商品房買賣合同糾紛的具體原因進行審理。但個人認為，沒有律師的幫助，很難和開發商單方面對抗。