壹、不動產物權的取得方式
獲取不動產主要有六種方式。壹是先占，比如先占無主地；二是法律行為，如買賣、轉讓、贈與等；三是法律規定，如繼承和善意取得；第四，國家行為，如征收或征用；五是附合或呼應；第六，因處方而得。
二、不動產物權變動的原則
(1)登記簿和權屬證書。
房地產權屬證書與房地產登記簿不壹致的，除非有證據證明房地產登記簿確有錯誤，否則以房地產登記簿為準。
(2)註冊的更正
權利人或者利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
(3)異議登記
異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議並記載於登記簿的行為。是更正登記不能取得權利人同意後的壹種補救措施。
1.異議登記使登記在冊的權利失去了正確推定的效力。異議登記後，第三人不得主張基於登記的公信力(不適用於善意取得)。
2.為避免因異議登記導致不動產物權效力的長期不穩定，法律要求異議登記申請人自異議登記之日起15日內提起訴訟；否則，異議登記無效。
3.異議登記不當，給權利人造成損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
(4)預告登記
1.預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。
2.預告登記後，自可以進行不動產登記之日起3個月內，債權消滅或者未申請登記的，預告登記無效。
(5)房地產買賣合同及登記
當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，自合同成立時生效，法律另有規定或者合同另有約定的除外。未辦理物權登記的，不影響合同的效力。
第三，特殊產權變動規則
1，人民法院作出的法律文書。
人民法院的生效法律文書可以不經登記、交付而直接引起物權變動，物權變動的生效時間以法院作出的法律文書生效之日為準。人民法院作出的法律文書包括判決書、裁定書、決定書、調解書、裁定書、通知書，其中判決書又可分為給付判決書、確認判決書、形成判決書。壹般認為，能夠直接引起物權變動的法律文書僅限於法院作出的形成判決。所謂形成判決，是指改變或者消除當事人之間無爭議的民事法律關系的判決，比如分割財產的判決。給付判決、確認判決和各種命令、通知，不能直接引起物權變動。有學者認為，雖然調解書與終審判決具有同等效力，但對物權變動事項的調解不具有與判決相同的形成力，因此不能直接引起物權變動。壹般情況下，法院作出的裁定不能直接引起物權變動。從實踐的角度來看，能夠直接引起物權變動的裁定主要是執行程序中拍賣不動產和登記的特定動產的裁定和以物抵債的裁定。
由於不同判決的生效時間不同，其引起的物權變動的具體時間也不同。按照民事訴訟法的規定，地方各級法院作出的、法律上允許上訴的壹審判決，當事人在上訴期間不上訴的，上訴期間屆滿，判決即發生法律效力。因此，該類判決引起的物權變動生效的時間應為上訴期屆滿之日。最高法院作出的壹審判決、中級以上法院作出的二審判決和地方各級法院作出的不準上訴的壹審判決，壹經送達即發生效力。因此，該類判決引起的物權變動，應於判決送達之日生效。此外，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條，不動產和登記的特定動產拍賣完畢或者清償債務後，自拍賣完畢或者清償債務時起，該不動產和特定動產的所有權轉移。
2.仲裁機構制作的法律文書。
仲裁機構作出的法律文書可以不經登記或者交付而直接引起物權變動，物權變動的生效日期為法律文書生效的日期。仲裁機構作出的法律文書主要是仲裁裁決書和仲裁調解書。我認為，在仲裁機構作出的法律文書中，能夠直接引起物權變動的法律文書，僅限於那些改變或者消滅當事人之間無爭議的民事法律關系的仲裁裁決。根據《仲裁法》第五十七條的規定，該裁決自作出之日起發生法律效力。因此，仲裁裁決引起的物權變動的生效時間應為仲裁裁決作出之日。
3、人民政府決定征收。
人民政府的征收決定也可以不經登記、交付而直接引起物權變動，物權變動的生效時間以征收決定的生效日期為準。征收是指政府通過行政命令的方式，強行取得單位和個人財產的所有權或使用權的行為。征收是壹種行使公權力的行為，具有強制性，被征收人必須服從。近年來，隨著我國社會經濟的快速發展，公共* * *建設的任務十分繁重，各地使用征收的情況越來越多，由征收引起的產權變動的情況也逐漸增多。《物權法》規定了嚴格的征收程序和條件。人民政府實施征收時，應當制作征收決定書，征收決定書送達被征收人時發生法律效力，征收決定書送達時，被征收的集體土地、單位或者個人的房屋以及其他不動產的所有權隨之轉移。
4.遺產。
根據我國《繼承法》第二條規定，繼承開始的時間為被繼承人死亡的時間。被繼承人死亡後，權利主體隨之消滅。因此，在因繼承而取得物權的情況下，如果仍然適用壹般的物權變動原則，則要求物權的取得從登記或交付時起生效，因為登記或交付往往需要壹定的時間，這就必然導致被執行人死亡後或動產交付前的遺產處於無主狀態，物權變動的狀態已經比較明確。因此，不再需要將登記或交付作為生效要件。繼承之初，繼承人可以自然直接取得財產權。繼承人為壹人的，繼承人取得遺產的唯壹所有權；繼承人超過壹人的，遺產分割前，遺產歸各繼承人所有。
因繼承取得財產權的，從繼承開始時生效。繼承開始的時間以被繼承人死亡的時間為準。死者的死亡包括自然死亡(身體死亡)和宣告死亡。對於被宣告死亡的人如何確定死亡日期，最高人民法院出臺了不同的司法解釋。根據《最高人民法院關於執行繼承法若幹問題的意見》第1條規定，宣告失蹤人死亡的，以法院判決書確定的失蹤人死亡日期為繼承開始時間。實踐中可能會出現幾個彼此有血緣關系的人在同壹事件中死亡的情況，無法確定死亡時間。對此，應當根據最高人民法院《關於實施繼承法的意見》第二條的規定確定死亡時間，即推定無繼承人的人先死亡。如果每個死者都有繼承人，如果幾個死者有不同的世代，則推定長輩先死；幾個死者是同壹代人，推定同時死亡，互不繼承，由各自的繼承人繼承。
與繼承不同，遺贈是壹種法律行為，但根據公認的法理，遺贈引起的物權變動也適用繼承的規則，物權不經公示直接轉移。受遺贈人在遺贈開始時自然直接取得財產權。
5、合法建設、拆除房屋等事實行為。
所謂事實行為，是指行為人主觀上不壹定具有產生、變更或者消滅正常民事法律關系的故意，但客觀上能夠造成這種後果的行為，如建造房屋、拆除房屋、制作家具、縫制衣服等。與法律行為必須以有趣的方式表達不同的是，雖然事實行為的行為人也有內心意思，但只要行為人實際實施了某種行為，沒有必要表達其內心意思，就可以發生某種法律效果。建造房屋屬於取得權利的事實行為，房屋建成時為事實行為實現的時間。房屋建成後，實際上產生了房屋的所有權，建造者也取得了房屋的所有權。這種所有權屬於事實上的所有權，所以登記和交付不是權利取得的重要要件。值得註意的是，與《物權法》中強調的“依法建設”不同，有壹種觀點認為，只要建築物是自己建設的，即使是違法的，建設人也可以取得建築物原本的所有權。還有壹種觀點認為，由於違章建築原本歸建築人所有，屬於建築人的財產，所以當建築人成為執行人時，債權人可以申請強制執行違章建築。
拆遷房屋是壹種事實上的權利行使行為，因為財產權是對物的支配權。壹旦房屋被拆除，標的物就喪失了，產權也就消滅了。對於房屋拆遷來說，拆遷的程度是事實行為的成就，應當按照社會交易的壹般概念來判斷。如果只是拆除了房屋的壹部分，修復後房屋原貌不變，似乎就不應該認定房屋的損失；房屋已全部拆除，或部分拆除，但無法修復或修復後原房屋身份已喪失的，視為房屋所有權消滅。
根據相關法律規定，不動產物權的取得方式包括上述六種，即先占、法律行為、法律規定、國家行為、查封和時效。