關鍵字
允許行使擔保權
優先償還債務的擔保範圍
裁判分
讓與擔保是壹種通過虛假的財產轉移來隱藏真實擔保目的的非典型擔保。應從交易時間、履行方式、基礎債務等方面綜合考察雙方的真實意思表示。讓擔保行為的效力不受表面交易行為無效的影響，但不能產生財產優先所有權的法律效力。房屋抵押中的債權人即使取得了物權登記，也不享有真正的所有權，不得在債務到期前幹涉真正所有人的正常使用，也不得任意處分房屋的所有權。債務到期不能清償的，債權人可以在保證人同意的情況下，以合理的價格出售房屋，但通過出售提前清償的前提是向保證人履行償還義務，被擔保的債權範圍應以擔保中約定的債權本息為限。債權人未向保證人清償債務，保證人主張債權人應當返還超出擔保債權範圍的剩余價款的，人民法院應予支持。
相關法律法規
103010文章146
案例索引
二審:上海市第壹中級人民法院(2020)第3375號(2020年6月18)。
主要事實
原告韓訴稱，其與被告黃簽訂了《中華人民共和國民法通則》及國家法律，但並無真實交易，也未支付房款。此外，雙方還簽訂了《上海市房產買賣合同》，約定黃借給韓40.42萬元，用於清償徐的債務。還清全部本息後，黃將房屋過戶給韓。黃將房屋出售給案外人後，收到房款1.22萬元，轉讓給原告20萬元。雙方之間不存在真實的房屋買賣，黃應當將房屋買賣款返還原告，至少返還超過債務本息的剩余款項，故請求法院:1。確認原、被告簽訂的承諾書無效；2.判令被告賠償原告損失654.38+0.02萬元。
被告黃辯稱，韓將房屋出售給被告，被告幫助其次子清償債務約40萬，後雙方完成過戶。103010的內容確實包含了韓國借款404元，其中200元用於還債，利息按銀行同期利率計算。若徐、韓隨後返還404元、200元及利息，則爭議房屋將返還韓，並過戶至韓名下。但韓出售給被告的房屋並非按揭。請求法院駁回原告韓的訴訟請求。
法院審理查明，韓系閔行區某房屋(以下簡稱涉案房屋)原所有人。
2065438年7月21日，韓(甲方)與黃(乙方)簽訂網絡版《上海市房地產買賣合同》，約定甲方將爭議房屋以60萬元的轉讓價格出售給乙方，並於2015年6月20日前完成轉讓。沒有約定付款或交貨的時間。上述合同簽訂後，黃某未向韓某支付60萬元，後黃某對該房產進行了登記。韓和他的二兒子徐仍然住在涉案的房子裏。
2015年7月23日、7月25日、8月20日，韓許分別向案外人王、常還款2萬元、10萬元、10萬元。
2015，2065 438+09，徐歸還信用卡24500元。當日將25000元存入徐某銀行賬戶，後由徐某提取17000元。
19、17年4月，黃與郭簽訂承諾書，同意以122萬元的價格出售涉案房屋，並約定於2019年6月20日前辦理過戶。
2019年5月30日，涉案房屋登記在郭名下。
2065 438+09年6月10日，黃轉賬20萬元給韓。
2065438+2009年6月17日，韓向公安機關報案稱:“我有兩個兒子，平時和小兒子壹起生活。2015涉案房屋過戶給黃，幫助小兒子還債。過戶後幫小兒子還清40萬債務，給小兒子壹輛車(但不是壹戶)。這壹年，黃以654.38+0.22萬元的價格把房子賣了。房子賣了以後，黃又給了我20萬。從2015到2019，我把房子過戶給黃，壹直住到今年1賣掉，沒有交房款。除了40萬我什麽都不知道當時為了幫小兒子還債，黃還寫了壹張紙條，說如果我兒子能還清40萬本息，就把房子還給我們。他今年5438年6月+10月把房子賣了，因為我小兒子讓他賣，黃只賣了。否則，我可以壹直住在那裏。”
韓自1982至2019年3月居住在涉案房屋內。
壹審中，韓出示了照片號2065438年8月17日韓與黃簽訂的《上海市房產買賣合同》壹份，並上傳:韓將涉案房屋以抵押方式暫時過戶至黃名下，黃取出404，200元暫時借給韓用於其子徐還債。黃的借款按照銀行利率計息。借款本息全部還清後，黃將其名下的爭議房屋過戶並返還。103010由三方簽署。黃否認《上海市房地產買賣合同》照片的真實性，但在二審中稱，雙方確實在同壹天簽署了承諾書，包括約定韓以其404和200元清償徐的債務，並按銀行同期利率計算利息。如徐、韓隨後返還404200元及利息，則該爭議房屋應返還韓，並過戶至韓名下。雙方沒有明確約定還款期限和具體利率。103010簽約後，該房屋仍由韓占有。黃未再支付爭議房屋的房款。
裁判結果
壹審法院於2020年6月65438+10月21日作出民事判決:駁回原告的
所有索賠。
壹審宣判後，韓依法提出上訴。上海市第壹中級人民法院於2020年6月18日作出(2020)滬01民中3375號民事判決:1。撤銷壹審法院的民事判決；2.確認韓與黃於2015年7月21日簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；3.黃於本判決生效之日起十五日內返還韓539334元；4.駁回韓的其余訴訟請求。
裁判的理由
法院的有效判決認為，
01
關於雙方就房屋糾紛達成的協議
如何認定合同關系的法律性質？
《上海市房地產買賣合同》未約定交付及付款時間，且爭議房屋產權雖正式過戶至韓名下，但韓繼續居住，黃未實際支付房款。雙方壹致確認，2065438年8月17日簽訂承諾書，其中韓向黃借款404元，其中200元用於清償徐的債務，並按銀行利率計息。如韓日後能償還借款本金及相應利息，黃應將爭議房屋返還上訴人。可見，雙方並非真正的房屋產權交易，而是轉讓擔保。由於雙方在簽訂本合同時未對房屋買賣合同的意思表示真實，故《上海市房地產買賣合同》無效。雙方已完成爭議房屋的正式過戶，不存在違反法律禁止性規定的“按揭”條款。韓也表示認可雙方達成的轉讓擔保的合意效力，故雙方的隱性轉讓擔保行為應為有效。
02
關於出售競爭房屋的錢
我應該如何結帳？
根據韓在公安機關的陳述，其確認黃某確實履行了承諾書中約定的付款義務，其與黃某200元的借款合同關系有效。韓對2019號有爭議房屋的出售是知情的，並認可其售價。根據承諾函，黃某可以主張對房屋出售款654.38+0.22萬元優先清償擔保債權，但黃某還應返還超出債務本息範圍的剩余款項。雙方未就房屋銷售款及擔保債權的結算達成壹致，現應按承諾函中的約定進行結算。雙方雖未明確約定還款期限，但達成了支付利息的協議，但對利率標準的約定並不明確。鑒於爭議房屋已於2019年5月30日過戶至案外人名下，黃某實際可通過出售房屋獲得補償，故認定韓某應支付2065438年8月17日至2015年5月30日的利息，參照2015至2065438。黃燦從房價款654.38+22萬元中扣除本金404200，利息76466，已付款20萬元。
故黃應向韓返還539334元。
案例註釋
讓與擔保是指債務人或第三人將標的物轉讓給債權人，以擔保債務的履行。債務清償後，標的物應返還債務人或第三人。債務不履行時，可以就標的物向債權人追償。[1]房屋價值穩定，以登記公示為安全保障，是最常見的抵押物，由其衍生的讓與擔保形式也是司法實踐的重點領域。與典型的擔保物權相比，讓與擔保具有便捷、充分保護債權人利益的優勢，但也存在侵害第三人利益、突破抵押禁令的風險。因此，司法審判應當在促進非典型擔保的正常融資功能和防止不動產物權的侵害之間進行價值平衡。
01
轉讓擔保的性質已經確定。
三個特征
讓與擔保沒有法定的構成要件，但應以當事人的真實意思表示為準。只有準確認定他們行為的性質，才能正確認定他們行為的後果。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》(2065438+2009年7月3日，以下簡稱《九屆人大會議紀要》)第71 [2]條的表述，這種行為的主要特征可以概括為三項:
01
債權人與債務人之間的主債務履行期未滿。擔保合同是主債務的附屬合同。只有在獨立主債務分離且債務未到期的情況下，擔保行為才有可能同時存在。
02
債務人或者第三人以虛假交易的方式約定將財產轉移給債權人。雙方的產權轉讓合同只是表面行為，缺乏真實意思，後續的產權變更手續可能已經辦妥，也可能沒有。
03
真正的約定包括債務人到期清償主債務，債權人應當返還財產的內容。任何擔保權利都會因主債務的清償而消滅，這是讓與擔保的約定的核心，也是認定表見行為虛假性和不獨立性的重要依據。
實際交易中沒有統壹的步驟，當事人的說法可能不壹致。因此，司法實踐中對行為性質的認定應當是基於證據事實對意思表示的整體解釋。上述特征可能在多個合同的關聯中綜合呈現，也可能需要通過當事人的履行加以規範。
最高人民法院在(2015)字第2128號壹案中，認定甲公司在簽訂商品房買賣合同的同時，簽訂了回購協議，約定在六個月內向康某等人支付2600萬元回購已出售的房產，真實目的是向康某等人借款2000萬元，而非出售商品房。在甲公司多次未按回購協議約定回購房屋的情況下，康等人並未要求京都公司恢復履行商品房買賣合同，而是繼續與甲公司約定回購房屋，說明簽訂商品房買賣合同的真實目的不是為了取得房屋，而是為雙方的借款行為提供房屋擔保[3]。本案中，雙方沒有簽訂借款協議，也沒有明確以房屋作為擔保。但法院經綜合審查認定，“買受人”雖支付了“房款”，但並未取得房屋的真實意思表示，“出賣人”承諾在壹定期限內以超過“房款”的價格“回購”房屋。事實上，雙方同時建立了借貸關系和轉讓擔保關系，也符合上述三條。
本案中，雙方簽訂了房屋買賣合同，黃已取得房屋登記，並堅稱雙方存在真實的房屋買賣。雙方同意在房屋買賣合同簽訂後壹個月內簽訂承諾書，約定韓向黃借款404元200元。如果以後能歸還借款，爭議房屋應歸還韓。房屋買賣合同雖早於承諾函簽訂，但在房屋過戶至黃名下後的三年間，韓仍實際居住在該爭議房屋內，黃未支付約定的房款，且承諾函已明確了借貸關系的合同主體地位。以上事實足以說明，雙方雖已達成正式的房屋買賣合同關系，但並無房屋買賣的真實意思表示。房屋轉讓是為尚未到期的借貸關系提供擔保，雙方對轉讓擔保有真實的約定。
值得註意的是，讓與擔保和以物抵債在實踐中容易混淆，二者的重要區別在於表見交易行為的時間與主債務履行期間的關系。所謂擔保，必須在主債務到期之前成立，它為債權人未來利益的不確定性提供了預期的保證。如果履行期已過，債務人未清償的事實已被確認，則無需設立擔保，但應確定和解方案。根據第九屆人民代表大會會議紀要[4]第44條、第45條的表述，債務履行期屆滿是認定真實的實物抵債協議的核心要件，而到期前的實物抵債協議只能認定為轉讓擔保行為[5]，不能以表面行為支持財產交付請求權。本案中，承諾書雖然沒有約定具體的還款日期，但顯然給了借款人壹定的履約期限。雙方簽訂房屋買賣合同時，承諾書尚未簽訂，貸款債務履行期當然也沒有到期，所以沒有約定用房屋清償債務。
02
轉讓擔保的有效性得到確認
雙重維度
司法實踐經歷了探索讓與擔保效力的不同階段。《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》(以下簡稱民間借貸司法解釋)第24條[6]規定，認定虛假銷售，審判思路以主債關系為基礎，但並未明確隱瞞擔保行為的效力。《中華人民共和國民法通則》和《國家法》(以下簡稱《民法通則》)第146 [7]條規定了對虛假行為和隱蔽行為效力的獨立評價規則。九屆人大會議紀要第71條進壹步明確，根據《民法通則》第146條的規定，表見行為因缺乏真實意思表示而無效，而隱性轉讓擔保行為有效。這就避免了此類行為因沒有明確的法律規定而被認定為整體無效，過度抑制了市場交易的需要，體現了充分發揮非典型擔保的融資功能，促進商業交易健康發展的司法態度。
在轉讓擔保有效的前提下，還應規定其法律效力。根據傳統的物權法定原則，當事人不能通過合同自由創設法律不承認的物權類型，也不能改變法定物權的內容。但是，物權法定原則對私法自治的限制可以通過債權契約自由來緩解或補充[8]。具有代表性的理論觀點是，如果習慣法形成的物權類型是固定的、明確的、合理的，不違背物權法定主義的旨趣，並且具有公示的可能性，社會上存在真實的利益和需求，通過上述物權法定化的運用，超出了解釋的限度，具有習慣法對物權的承認空間。[9]如果將讓與擔保的法律效力限定在合理的範圍內，既滿足市場需求，又不損害交易安全，那麽在現有的物權秩序中就可以獲得合理的類推適用空間。
具體來說，以房屋轉讓擔保為例，
01
因為作為變更登記理由的表面行為是無效的，即使債權人在債務到期前取得了所有權登記，也不能取得所有權，只是形式上的登記人，財產權仍屬於保證人。
02
轉讓擔保不能具有事先確認所有權的效力。根據協議內容，讓與擔保可分為清算型和歸屬型。前者是指當債務人不履行到期債務時，債權人可以就抵押物拍賣、變賣後的價值獲得優先受償。這樣的約定符合物權法的基本價值，確認有效；後者是指當債務人不履行到期債務時，抵押物直接歸債權人所有。因為流動(或抵押)是物權法明令禁止的行為，容易產生不平等暴利，這樣的約定應認定無效。同時，基於法律行為的效力轉化理論，當壹個法律行為無效時，當事人想要達到的法律效果就不會發生。為了貫徹私法自治原則，法律行為應當在壹定條件下轉化為其他行為才能生效。[10]因此，為了充分保護當事人約定的法律部分，第九屆人民代表大會會議紀要第71條也明確了歸屬擔保可以自動轉為清算，而不是簡單地以無效作為最終效力。
03
只有完成了登記公示的讓與擔保，才能類推認定優先受償權。清算讓與擔保雖然有效，但不壹定產生物權效力。物權的效力是對抗性的，對第三人的交易安全有直接影響。物權變動形式公示程序的完成，足以保護第三人的信賴利益，為優先權的對抗奠定正當性。
因此，第九屆人民代表大會會議紀要第71條明確規定，只有在物權變動公示完成後，被讓與的擔保物權才能發生效力，這種效力實際上是對其他債權人的優先受償權。如果沒有辦理公示手續，只能和其他債權人平均受償[11]。本案中，糾紛的房屋買賣合同因意思表示虛假，被二審法院認定無效，但隱性轉讓擔保有效。雙方對所有權轉移擔保沒有明確約定，其擔保屬性應認定為清算類型。黃已取得房屋所有權登記，對爭議房屋享有優先受償權。
03
轉讓擔保權的行使
正當程序規則
受讓人不是真正的所有權人，受讓人擔保權的行使應遵循正當程序規則。實踐中可以參照最相似的關於擔保物權的規定，分別對動產、不動產和股權轉讓擔保參照動產質押、不動產抵押和股權質押的規定。[12]特別是已辦理房屋產權登記的抵押權人，在債務未到期前，不得利用其名義所有人的地位損害實際所有人的合法利益，還應履行清算義務，尊重保證人在最終實現優先受償權時取回剩余財產的權利。
(壹)保證業主使用的義務
在讓與擔保的實踐中，有些動產抵押物實際上可以轉移占有，類似於動產質押。債權人在保管抵押物時，應當履行好管理人的義務。[13]本案中，從爭議房屋過戶到黃名下到最終出售給第三人的三年多時間裏，韓仍正常使用爭議房屋，可見黃在債務到期前並未幹預真實所有人的使用。
(2)限制擔保物對外處置的義務
與典型的擔保物權不同，從形式上看，抵押物的所有權已經轉移到債權人名下，債權人擁有所有權的權利表象，任意處分抵押物的風險更大。
01
債務履行期屆滿前，抵押物的真正所有人仍是保證人，債權行使只能限於維護抵押物的正常價值和所有權安全，不得擅自處分抵押物並提前受償。未經真實所有人同意處分抵押物屬於無權處分，符合《物權法》善意取得條件的第三人可以取得所有權[14]，但債權人的行為給保證人造成損失的，也應當承擔賠償責任。
02
債務履行期屆滿後，債務人不能清償債務，轉讓擔保已進入最後階段，但債權人仍不能隨意處分抵押物。因為，轉讓擔保權的實現程序也應參照擔保物權的規則，以合理的程序和公開的價格折價、出售或拍賣，防止單方低價處分損害保證人的利益，這也是九屆人大會議紀要第71條確定的思路。本案中，根據韓在公安機關的陳述，因其未償還約定的貸款本息，爭議房屋最終以2019成交。出售的原因和過程是清楚的，他配合第三方完成了房屋的交接，他對出售價格沒有提出任何異議。
因此，雙方實際上約定在債務到期後出售爭議房屋，這壹過程本身並不違反實現轉讓擔保權的正當程序。
(三)實現優先受償權的清算義務規則
1.優先受償權應以清償義務的履行為基礎。
讓與擔保能夠充分保護債權人的擔保權益，所有權形式的轉移保證了被擔保方的優先權，被擔保方取得所有權的外觀，第三方阻礙債權實現的風險相對較小。[15]但是，債權人的優先受償權必須以清償義務的履行為前提。《中華人民共和國物權法》[16]第198條、第221條均規定，處分抵押物後，超過債權數額的款項歸保證人所有。同樣，在實現被轉讓擔保權的過程中，債權人並不自然取得標的物的所有權，在實現其權利時仍負有清算的義務。債權人可以請求拍賣、變賣、折價以優先清償債權，標的物價值超過所擔保債務的部分，債權人應當返還。
在這種情況下，雙方當事人並沒有通過折價清償債務來實現擔保權。韓在2019同意出售房屋，但擔保人同意出售，不代表雙方就債權債務清償達成協議。根據韓在公安機關的陳述，他認為黃支付給她的購房款太少，由此可見雙方的清償範圍是有爭議的。黃在房屋出售後主動支付給韓20萬元，實際上部分履行了清算義務。然而，無論清算義務是否得到履行，債權人都應證明其已經全額返還了超出有擔保債權人權利範圍的資金。
2.債權清償的範圍應限於隱性擔保協議。
讓與擔保不能公示登記，故債權的清償範圍應以當事人就讓與擔保達成協議時的真實意思表示為限。
本案中，買賣爭議房屋的價款為654.38+22萬元，雙方均確認承諾書中載明黃取出404元，其中200元借給韓償還其子徐，利息按銀行利率計算。韓確認黃實際支付了本金404 200元，故雙方之間的404 200元借款關系已經生效。因此，清算債權的本金是明確的，即404 200元。至於利息部分，雖然雙方沒有約定具體的利率標準，但是約定應當支付利息是明確的。鑒於爭議房屋已於2019年5月30日過戶至案外人名下，黃實際上可以通過出售房屋獲得補償，故二審法院判決韓支付15年8月至2019年5月30日期間的款項。由此計算，清算債權總額為本金404200，利息76466元。房價款654.38+0.22萬元扣除上述款項及黃已支付的20萬元後，黃未完全履行清償義務，應將剩余的539334元返還韓。
需要註意的是，黃某稱其為韓之子許所欠債務超過404 200元。但本案主債務人為韓某、黃某，即使黃某享有徐某超過404 200元的債權，也不能認定為韓某對黃某的借款，不能納入本案清償債權範圍。
註射和釋放
[1]高勝平:《論動產讓與擔保的立法》，《中外法學》第5期，2017。
[2]《全國法院民商事審判工作會議紀要》(2019年7月3日)第71條:債務人或者第三人與債權人訂立合同，約定財產正式轉移到債權人名下，到期債務由債務人清償，債權人可以拍賣、變賣或者折價償還的，人民法院應當認定合同有效。合同約定債務人到期未清償債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定這部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。根據上述合同，當事人以公示方式將產權變更轉移至債權人名下，債務人到期未清償債務。債權人請求確認財產歸其所有的，人民法院不予支持。但是，債權人依照《擔保物權法》的規定，請求拍賣、變賣、折價以財產優先清償其債權的，人民法院依法予以支持。債務人因到期未清償債務，請求拍賣、變賣、折價以清償合同項下對債權人所負債務的，人民法院也應予支持。
[3]參見最高人民法院(2015)沈敏之諾。2128民事裁定。
[4]《全國法院民商事審判工作會議紀要》(2065 438+09 . 7 . 3)第四十四條指出，債務履行期屆滿後，當事人達成以物抵債協議，債務尚未交付債權人，債權人要求債務人交付的，人民法院應當重點審查以物抵債協議是否惡意損害第三人的合法權益，避免虛假訴訟的發生。人民法院經審查，對上述情況，無其他無效理由，應予支持。第四十五條。如果在債務履行期屆滿前，當事人達成以實物清償債務的協議，債務尚未交付給債權人，債權人要求債務人交付，那麽這種情況不同於本摘要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其說明，應當按照原債權債務關系提起訴訟。
[5]“本條實際上是將這種實物債務作為履行原債權債務關系的擔保。”理解與運用》，最高人民法院民事審判第二庭主編，人民法院出版社，2019，第307-308頁。
[6]《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條規定，當事人簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，並向當事人說明訴訟請求的變更。當事人拒不改變的，人民法院應當裁定駁回起訴。
依照民間借貸法律關系作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的貨幣債務的，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物以清償債務。借款人或貸款人有權要求返還或補償拍賣所得與應償還貸款本息之間的差額。
[7]《中華人民共和國民法通則》和國家法律第壹百四十六條規定，行為人和相對人實施的意思表示虛假的民事法律行為無效。以虛假意思表示隱匿的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
[8]王澤鑒:《民法財產權(1)所有權的壹般原則》，中國政法大學出版社2001版，第46頁。
[9]謝在權:《民法物權論(上冊)》，中國政法大學出版社，2011版，第37-38頁。
[10]王澤鑒:《民法通則》，中國政法大學出版社2001版，第490頁。
[11]參見《理解與運用》，最高人民法院民事審判第二庭主編，人民法院出版社，2019，第405頁。
[12]《最高人民法院民事審判第二庭:理解與適用》，人民法院出版社，2019，第405頁。
[13]曹兵:《中國的擔保制度與擔保方法》(第3版)，中國法制出版社，2015版，第344頁。
[14]參見《理解與適用》，最高人民法院民事審判第二庭編，人民法院出版社，2019，第402頁。
[15]王闖:《關於讓與擔保的司法態度及實務問題的解決》，《人民司法》第16、2014期。
[16]根據《中華人民共和國物權法》第壹百九十八條規定，抵押物折價或者拍賣、變賣後，價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。第二百二十壹條質押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。
相關問答:轉讓擔保是什麽意思？讓與擔保是指債務人或第三人將標的物讓與他人以擔保債務的履行，在債務不能履行時，可以就標的物向該他人進行補償的壹種非典型擔保。其中，將標的物轉讓給他人的債務人或第三人，形式上是讓與人，實質上是保證人；另壹個收到標的物的人，形式上是受讓人，但卻是真實的。