2021年已經結束了。今年，密集調控成為樓市關鍵詞之壹，深刻影響著房地產行業的走勢和變化。
新京報房地產新聞發明房地產“十大政策”，集中供地、整治“學區房”投機、清查經營性貸款、二手房指導價、限價令、房產稅試點啟動等...這些政策在踐行“房住不炒”的同時，引導著行業的發展。
值得註意的是，雖然全年房地產調控政策仍以收緊為主，但年底的RRR降息和官方多次表態，包括支持剛需購房、金融支持房地產兼並重組、提出良性循環和健康發展等，已經頻頻吹風，政策調控已經邊際化。在業內人士看來，未來房地產政策在守住“房住不炒”底線的同時，將會有更多支持房地產健康發展的政策出臺。
密集調控成為2021樓市關鍵詞之壹，深刻影響著房地產行業的走勢和變化。
1和22個城市集中供地
集中供地成為全年影響深遠的房地產調控政策之壹。年初，北上廣深四個壹線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州等18熱點二線城市宣布實施“兩集中”土地出讓方式，即集中發布出讓公告和集中組織出讓活動，每年不超過3次。
地下集中供應，各地土地出讓政策也發生了明顯變化，尤其是第二輪集中供地以來，土地拍賣規則更加嚴格，控制溢價率、提高房企準入門檻、加強房價與地價聯動、出售現房、搖號拿地成為很多城市的新特點。
變分散的土地出讓為集中出讓，輔以各種新的競價規則，減少房企過度競爭、哄擡地價的現象，為土地市場降溫，進壹步強化“房住不炒”的總基調，有助於實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。
2.整治“學區房”炒作
炒“學區房”房價不是什麽新鮮事，但今年對“學區房”炒作的調控進入了“深水區”。
下半年以來，從中央到地方，從京滬廣深等壹線城市到合福、Xi、成渝等二線城市，紛紛出臺相關政策整治“學區房”炒作，通過多校劃片、教師輪崗制、大學區招生、學區房自主調控等措施，有效推動“學區房”降溫。
以北京為例，今年加強了對“學區房”的監管，不僅嚴格執行多校劃片派位入學政策，還將“借學區房炒作房價”列為今年九項重點工作之壹。
在業內人士看來，與普通房地產相比，“學區房”的需求更具剛性，這是房價上漲的重要因素，也成為房地產調控的“牛鼻子”，將防止借“學區房”之名炒作房價上升到更高的調控位置，既顯示了“學區房”炒作的嚴重性，也凸顯了中央對“學區房”調控的指導。
3.檢查經營貸款
嚴防經營性貸款資金非法流入，成為今年以來樓市降溫的重磅調控殺手鐧。3月26日，銀監會、住建部辦公廳、央行辦公廳聯合發布《關於防範經營性貸款違規流入房地產領域的通知》，提出九項要求:強化借款人資質核查、強化信貸需求審核、強化貸款期限管理、強化貸款抵押物管理、強化貸後管理、強化銀行內部管理、強化中介機構管理、持續支持實體經濟發展、強化協同監督檢查。
此後，壹場針對非法挪用商業貸款進行房地產投機的“圍剿”運動在幾個熱點城市上演。北京、杭州等城市明確商貸不得流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大了對挪用商貸的查處力度。
今年4月公布的調查結果顯示，深圳公布提前收回涉嫌違規貸款21和51.8萬元，廣州認定涉嫌違規流入樓市的問題貸款金額654.38+0.47億元，北京認定涉嫌違規流入樓市的個人經營性貸款金額約3.4億元；上海公布123商貸和消費貸涉嫌挪用於樓市，計3.39億元。
房地產被認為是金融體系中最大的“灰犀牛”，金融化、泡沫化現象嚴重。商業貸款是炒房團重要的提款機和杠桿。商業貸款非法流入樓市，不僅有助於提高房價，還會產生巨大的風險，比如貸款放貸導致的住房供應失效。嚴查經營性貸款，必然會擠壓泡沫，從根源上嚴控炒房亂象。
4、二手房指導價
為抑制樓市過熱，今年2月，深圳出臺嚴厲調控政策，建立二手房交易參考價格發布機制，對“狂熱”了壹年多的二手房市場有很強的殺傷力，打擊炒房效果明顯。幾個月後，深圳二手房市場明顯降溫，量價齊跌。
隨後，多個城市紛紛跟進，包括廣州、東莞、東莞、合富、Xi安、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等城市，發布二手住宅交易參考價格或進行價格核定，為重點或熱點區域提供價格指導。
熱點城市調控轉向二手房市場後，推出二手房參考價格是必然趨勢，也是政府在維護供應市場基本秩序、彌補市場缺陷方面發揮實實在在作用的需要。
5.跌停板訂單
在熱點城市抑制房價過快上漲的同時，壹些非熱點城市進行“逆向”調控，防止房價過快下跌。下半年以來，許多城市，包括張家口、昆明、唐山、江陰、株洲、嶽陽等。，已經通過出臺政策或約談房企的方式規範了房企的大幅降價行為。
限價令的背後是樓市的整體降溫。國家統計局發布的70城房價變動數據顯示，6月5438+065438+10月，新房價格環比下跌的城市達到59個，為2015年3月以來房價下跌城市最多，而二手房銷售價格環比上漲的城市僅有3個。
大起大落可能導致預期波動，“限價令”的出臺再次說明“穩”是樓市最確定的關鍵詞。
6、房產稅試點開始。
從立法到試點，房地產稅今年有了實質性進展。5月，房地產稅改革提出。5438年6月+10月，通過《NPC常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房產稅改革試點工作的決定》，房產稅分為住宅和非住宅不動產；試點5年，條件成熟時，將及時制定法律。
據官方最新消息，房地產稅將試點五年，條件成熟時將制定法律。
在業內人士看來，房地產稅在國家稅費體系中非常重要，立法周期相對較長，推進需要嚴謹。試點是非常重要的“試金石”，將為後續立法工作提供重要支撐。
但是，試點什麽時候開始呢？哪些城市率先進入試點名單？具體免稅範圍和稅率是多少？還有更多問題需要回答。
7、城市更新要防止拆建。
今年，城市更新迎來了新的轉折點。8月31日，《關於城市更新實施中防止大拆大建的通知》正式落地，其中強調，嚴格控制大拆大建，現有建築不得大拆，違法建築和經專業機構鑒定為危房且無修繕價值的建築除外。城市更新單元(區)或項目中被拆除建築面積原則上不得大於當前總建築面積的20%。
同時，上述通知要求嚴格控制大規模新增。城市更新單元(區)或項目的拆建比原則上不應大於2；要求保留城市的記憶，保持老城區格局的尺度，不破壞老城區的傳統格局和街道肌理。
城市更新是解決“城市病”的重要手段，為城市發展提供新的增長點。但在推廣過程中，出現了大拆大建、急功近利的傾向。壹些地方隨意拆舊樓，拆遷居民，砍伐古樹，變相擡高房價，擡高生活成本，產生新的城市問題。
新規明確了城市更新的底線，確定了未來城市更新的主基調，從單壹的“開發方式”向“商業模式”轉變，避免重復城市粗放式開發建設的老路。
8.樣板間壹定是“所見即所得”
近年來，在新房市場上，“貨不對板”、“嚴重配減”的現象頻頻發生。8月16日，北京市住建委正式發布《關於進壹步規範新建商品住房銷售行為的通知》，其中最引人關註的就是設立交付樣板間。商品房預售前，開發商應當按照經圖紙審查機構審查合格的施工圖和預售方案中設定的房屋樣式、結構尺寸、交付標準、施工工藝交付樣板間，並在交付樣板間內布置工藝樣板間。項目有多個單元的，應設置主要單元(不少於兩個)交付樣板間，交付樣板間和工藝模型區應在項目交付後至少保留三個月。
在商品房預售制度下，樣板房對於購房者購買新房至關重要，對樣板房的直觀體驗往往成為購房者決策的重要依據。但樣板間裝修時，開發商展示的裝修方案更高級，使用的家電、門的品牌也“高端”。但在實際發貨中，買家往往會發現“貨不對板”、“嚴重降價”。
可以說，北京商品房銷售新規切中了購房者的痛點，解決了購房信息嚴重不對稱的現象，有效保證了交房質量，讓“樣板房”成為了真正的“樣板”。
9.首個地方版住房租賃條例將出臺。
繼住建部《公共住房租賃條例》之後，首個地方版《住房租賃條例》有望出臺。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)向社會公開征求意見。
針對住房租賃市場的頑癥、頑癥，征求意見稿有所創新，對癥下藥。比如，對於租金大幅上漲，政府可以“幹預”，壹次收取的租金金額壹般在三個月以內，多收的部分會被監管；嚴懲“甲醛房”，最高罰30萬；發布虛假租房信息的，將被清除出互聯網平臺。
長期以來，房屋租賃行業亂象叢生，“黑中介”、“群租”、“哄擡房租”、“搶房”等現象不斷發生。《住房租賃條例》的出臺，不僅將消除亂象，維護租房者的合法權益，也將進壹步促進租賃市場的長期可持續發展。
更為關鍵的是，這是全國首個地方版租賃條例，具有非常重要的象征意義，意味著未來其他城市也有跟進的可能，這將對住房租賃市場產生深刻的變化，甚至可能成為市場發展的轉折點。
10，北京屏蔽“假離婚”買房。
為遏制購房“假離婚”，北京市住建委發布《關於進壹步完善商品住房限購政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻離婚且離婚前原家庭擁有的住房數量不符合本市商品住房限購政策規定的，自離婚之日起3年內，任何壹方不得在本市購買商品住房。
此前北京離婚購房政策出臺於2017。對於離婚不滿壹年的房貸申請人，商業銀行應參照二套房貸信貸政策。申請住房公積金貸款，按二套住房公積金貸款政策執行。這意味著，對於“假離婚”購房者來說，雖然之前信貸政策有所限制，但並沒有從購房資格上進行規範，政策存在漏洞。
北京市住建委相關負責人也表示，僅最近壹段時間，就有約14%的房屋交易是由離異家庭購買的。這不僅影響監管的效果，而且容易引發壹系列法律風險和道德風險。
此次北京堵住“假離婚真購房”，填補離婚購房“漏洞”，既能有效降低樓市交易熱度，又能從道德層面讓婚姻回歸本質，制止“假離婚”鬧劇。