28日晚間，證監會重磅消息，AH等地房地產公司恢復股權融資(不能用於拿地)。領導選了央企地產公司$大悅城(SZ000031)$快速發表壹篇論文，和大家分享壹下我對公司和地產行業的看法。
第壹，央企/國有地產公司業務韌性強。
在幾輪調控政策下，房地產行業已經到了季前賽的“三月九”。統計局數據顯示，今年6-10月份，全國房地產開發投資1-1.3945億元，同比下降8.8%，降幅比6-9月份擴大0.8個百分點。
其他關鍵指標，如房屋施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售額，完全啞火。
中指院發布的《2022年中國房地產企業100強研究報告》顯示，今年中國房地產企業100強席位數量發生了翻天覆地的變化。央企/國有地產公司排名整體前移，保利、中海、華潤均躋身前5，業務更為均衡的大悅城控股升至第23位。
大悅城上半年完成簽約金額285億元，較去年同期下降265，438+0%，好於同期房地產的市場表現。與2021年末的排名相比，柯睿的交易金額榜單上升了17位，至第32位。大悅城的業績能跑贏房地產市場，主要是因為背靠中糧集團，現金流優勢更大。
第二，時代的變遷！房企的確定性從拿地變成了現金流。
房價上漲的周期，開發商拿地=業績的保證，隨著房地產的黃金周期過去，房企拿地的熱情明顯降溫。今年上半年，由於現金流不足，民營房地產公司不敢拿地，缺錢周轉，項目交付率差，股債雙殺事件頻發。房地產行業的“確定性”從拿地變成了現金流，央企/國企通常沒有類似的問題。
以大悅城為例。銀行融資渠道方面，大悅城年初與招商銀行、浦發銀行簽訂了200億元M&A融資合作協議，6月5438+065438+10月與農業銀行簽訂了300億元意向授信合同，包括固定資產貸款、M&A貸款、債券等。
非銀渠道授信方面，大悅城年內兩次向控股股東中糧集團申請70億元授信額度(壹筆3年，壹筆1年)；太平人壽還授予大悅城75億元授信額度，期限為1，融資利率不超過同期金融機構貸款利率。
票據方面，大悅城於2022年6月成功發行15億元公司債；9月16日，公司再次公開發行總額不超過50億元的公司債券。2022年上半年，大悅城平均借款成本為4.84%，較2021年末的4.87%略有下降。
9月6日，樂居財經發布了2022年上半年住房存量融資成本排行榜。* * * 11國內房企股票平均融資成本不到4%，港股子公司$大悅城地產(00207)融資成本3.9%，排名第十。
相比保利、金地、綠地等房企，大悅城的流動率更好，是近五年來為數不多的流動率持續提升的房企。在中指研究院發布的《2022中國房地產企業100強報告》中，大悅城被評為融資能力10強，穩健性10強。
第三，大悅城同樣重視地方經濟發展。
除了依靠央企融資的天然優勢，大悅城合理配置輕重資產，現金流始終保持穩定。雖然大悅城目前主要收入來自商品房銷售，但公司物業風格的變化更值得關註。
相信很多投資者都發現，區位優勢越明顯，綜合配套越齊全，規模越大，高端的商家容易受到消費者的青睞。
去年，大悅城開始輸出輕資產商業項目。2021，天津、昆明、鞍山、長沙四個大悅城項目實現輕資產戰略。年內，大悅城新簽廣州黃埔歡樂匯及成都金牛大悅城合約。明年年底前，創始人故鄉沈陽的FTC金融中心將是大悅城首個商業輕資產項目。
今年，大悅城商業(購物中心)項目明顯不同於以往:
(1)突出獨立門店，做差異化競爭。
沈陽大悅城的E館處於正在開業的狀態，已經簽約的“赫圖”、“五八”、“香蕉人”、“原料店”等品牌都是之前當地沒有的。10月25日開盤的165438+紹興國家悅城，首次有45%的品牌知名度。大悅城商業今年重點引入新品牌，與同區域項目進行差異化競爭。
(2)註重場景化運營，打造差異化、動態化的鄰裏關系。
除了周邊設施，大悅城商業項目更註重內部場景化運營。壹些已經開業的大悅城擁有不同的景觀，如展廳、戶外廣場、文化創意劇院、創意空間和紅關仁，消費者可以在購物的同時放松身心。2022年卡塔爾世界杯期間，壹些大悅城也有世界杯的聯合主題活動。
(3)增強消費者粘性和轉化率。
年內，大悅城采取了壹些營銷模式，如零售、餐飲折扣券+會員積分產品等，吸引消費者到大悅城，完成引流、獲客、沈澱的轉化。
以沈陽大悅城為例。夏季，69元推出多項活動購買100元餐飲券，適用於商場10多家餐飲門店，起到了刺激居民消費，拉動區域經濟的作用。新開的大悅城有更實惠的五折優惠券購買活動。
大悅城通過“悅購券、悅直播、悅集市”整合話題、品牌、商圈、場景，全國多個大悅城客流量、銷售額、新會員數年內再創新高。
(4)大悅城物業出租率仍有提升空間。
今年上半年，大悅城平均商業出租率為90.5%(購物中心為93%，寫字樓為90%)。
在大悅城采用了新的玩法後，即使在疫情的影響下，紹興郭進大悅城的開業率也超過了90%。
上半年，受央企物業減租政策影響，6-6月大悅城租金收入減少6.8億元，歸母凈利潤減少2.56億元。但經過此役，租客會更願意選擇央企/國企的物業。隨著大悅城在更多區域的“復興升級”，商業出租率仍有進壹步提升的空間。
(5)住宅房地產保持穩定。
住宅地產方面，大悅城上半年拿地7宗，土地面積24萬平方米，建築面積41萬平方米，總地價款77億元，平均樓面價18776元/平方米。
截至6月底，公司土地儲備主要分布在長三角、長江中遊、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈，土地儲備可售價值約為265，438+065億元。
除了租金下調，大悅城今年利潤下滑主要是因為存貨減值。近期，我國陸續出臺了支持剛需、退稅返還、降低首套公積金利率、保障房貸款發放、“不動產16條”等政策。預計全國壹二線核心區域房價不會繼續下跌。大悅城這兩年拿地成本明顯下降，存貨減值不可持續。
第三，在可能預見的行業整合浪潮中，大悅城等中央地產公司是排頭兵。
《提高中央企業控股上市公司質量工作方案》要求，分類推進上市平臺建設，通過吸收合並、資產重組、跨市場運作等方式支持盤活，或通過無償劃轉、股權轉讓等方式退出，進壹步聚焦主業和優勢領域。
165438+10月28日，證監會表示“自即日起恢復涉及住房的上市公司並購重組及配套融資”，明確發行股份募集資金可用於存量住房相關項目、支付交易對價、補充流動資金和償還債務。能做到“同行業、上下遊”壹體化，不能用於拿地、開發新地產(簡稱地產“新五條”)。同時，政策中提到了“確保樓房交付和民生”、棚戶區改造和舊改。年內，大悅城以“看見生活之美”為核心理念，升級“悅品牌”，滿足居民在不同人生階段對美好生活的向往，符合住建部等部門聯合發布的《進壹步提升產品、工程、服務質量行動計劃(2022-2025年)》中“推進建設完整社區、充滿活力街區”的要求。央企/國有地產公司在民生領域執行力較好，有望最大程度受益於“新國五條”。
從股價表現來看，雖然年內三大指數均下跌，港股地產板塊下跌，但國有地產公司保利、招商蛇口(SZ001979)$逆勢上漲，國有地產公司法華也創歷史新高。
中糧集團是國資委首批認定的16家央企之壹，與多國政府簽署了合作框架協議。大悅城是中糧集團旗下唯壹的房地產投資管理平臺，在可預見的行業整合浪潮中處於優勢地位。
與此同時，證監會表示，h股地產主業重啟/其他房屋相關h股再融資，對港股大悅城地產也將是壹大利好。大悅城有27家購物中心(包括輕資產和非標準化產品)在運營，總商業面積約300萬平方米。包含16大悅城，總商業面積239萬平方米，單個項目面積約1.5萬平方米。無論是項目數量還是面積都超過越秀房托...但大悅城地產目前市值不到越秀房托的壹半，也只是房托的零頭，估值修復空間很大。
另壹個沒人註意到的細節是，“央企現代能源”、“央企科技領先”、“央企股東回報”等壹系列央企“1+N”指數正在陸續發布，與“不照搬海外發展經驗”、“中國特色估值體系”相呼應。
上周末，統計局發布的1-10經濟數據顯示，四大類企業中，國有企業營收增速最高，也是唯壹凈利潤同比正增長的企業。無論是經濟轉型還是舉國體制，都離不開央企/國企的不斷努力。
隨著“1+N”央企指數的擴容，以及更多基金公司發行央企指數產品的預期，未來機構持股在央企中的比例將會增加，大悅城等央企中的優質公司也將間接受益。