在現行的法律、行政法規、地方性法規、規章和規範性文件中，與房地產行業相關的法律規範構成了現行的房地產法律體系。房地產法律制度涵蓋土地使用權、房屋所有權、房地產開發與轉讓、房地產行業管理等五個方面，都可能涉及到重要的房地產權利問題。從現有的法律制度出發，論述了居住建築架空層的產權應屬於業主。
(壹)從建設用地使用權與房屋所有權關系的相關規定來分析。
1，物權法的相關規定
第壹百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，其地上建築物、構築物及其附屬設施應當壹並處置。第壹百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、交換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用的建設用地使用權壹並處罰。
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定。
第三十壹條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十壹條規定，房地產轉讓時，土地使用權轉讓合同約定的權利和義務隨之轉移。第59條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
3.中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例。
第二十三條規定，土地使用權轉讓時，土地上的建築物、附著物同時轉讓。第二十四條規定，地上建築物、其他附著物的所有權人或者所有人享有該建築物、其他附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定，土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的轉移，應當依照規定辦理登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的分割、轉讓，須經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，並按規定辦理轉移登記。
4.《廣東省城市房地產轉讓條例》第四條第二款規定，房地產轉讓時，建築物、附著物所有權與其占用的土地使用權同時轉讓，不得分割。《廣東省城市房地產權利登記條例》第四條規定，依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分房地產的憑證。
5.《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定:房地產的建築物、附屬物轉讓時，該建築物、附屬物的土地使用權同時轉讓，不得分割。
從我國法律法規的上述規定可以看出，不動產權作為壹種法定的財產權利，具有特殊的形式和內容:房屋留在地上，土地由房屋承載，土地轉移到房屋，房屋轉移到房屋，進行合法登記，權利受到保護。只有有土地使用權份額的建築物才能取得房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的合法權利只能依附於有土地使用權份額的建築物，是從屬性的權利。不動產權是將土地使用權與上層建築及附著物所有權相結合的財產權。土地使用權和房屋所有權，或者說不動產權利，不是通過合同來確認的，只有通過合法的登記，才能得到確認和保護。只有國家確認和保護的房地產權利，才能取得房地產證和其他房地產權證。架空層作為由公共結構支撐、不圍合外墻的開放空間層，依附於住宅建築及其所占用的土地。從地面到壹樓是壹個空間，只是壹個附屬品，沒有獨立產權。作為從物，其權利依附於主物，架空層的所有權屬於擁有架空層所在建築物產權的人。架空層附屬的建築物和土地使用權已經被全體業主買走了，所以應當歸全體業主所有。因此，架空層作為不動產* * *部分的所有權和使用權依法歸買受人所有，房地產開發商不得擅自處分。
(2)分析《物權法》中的相關規定。
1.《物權法》第十二章關於建設用地使用權的相關規定
(1)第壹百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下設立。新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權。
該條表明，建設用地可以設置在土地的地表、地上或地下。架空層大部分屬於建設用地地表使用權，二層以上的房屋屬於建設用地地表使用權，後者的存在是基於並依附於前者的存在。當然，建設用地的地面使用權和建設用地的地面使用權是獨立的用益物權，但在架空層和其上的建築物是建築物的同壹主體的情況下，後者不能離開前者。在樓房賣給業主之前，兩者都屬於開發商。但架空層以上的建築全部出售給業主後，根據本文對建築容積率的討論，土地使用權已經完全轉讓給業主。如果架空層不隨建築物的轉移而轉移產權，則架空層是依附於土地表面的建築物，是對建築物所有權人權利的侵占。因為所有權人通過購買建築物自然取得了土地的使用權，應當以土地表面必須附著的壹定範圍的上下空間作為權利範圍，即土地的地下(地下室)、地上(架空層)、地上(建築物)的權利屬於建築物所有權人。
(2)第壹百四十二條建設用地權利人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地權利人，但有相反證據的除外。
根據現行的房地產管理法律法規，建設用地所有權人取得建設用地使用權後，可以辦理施工許可證、施工許可證等。由有關建設主管部門出具的建設用地使用權證書等政府批準文件，即他可以按批準的用途用該土地建造建築物、構築物及其他附屬設施。關於已建成房屋和其他不動產的權屬，《城市房地產管理法》第六十條第二款規定，“在依法取得的房地產開發用地上建造房屋的，應當持土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房地產管理部門核發房屋所有權證書。”可見，在現行法律模式下，建設用地使用權權利人在完成房屋等不動產的建設後，有權申請房屋等不動產的權屬證書，並憑借建設用地使用權證書取得房屋等不動產的所有權。因此，法律推定建設用地使用權人享有該土地範圍內建造的房屋等不動產的所有權，除非有相反證據證明該土地範圍內建造的房屋等不動產屬於他人(如土地使用權轉讓、與他人聯營等。).即房地產在依法預售給業主之前，房地產開發商通過原始取得取得房屋等不動產的所有權。業主購買銷售房屋，房屋依法轉讓後，根據“地隨房走，地隨房轉”的法律原則，業主成為土地的所有權人，因此房屋、構築物及其附屬設施的所有權屬於業主。架空層也是建築物的組成部分之壹，當然屬於建築物的所有者。
2、不動產登記的規定
《物權法》第九條第壹款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。”第壹百三十九條規定:“設立建設用地使用權的，應當向登記機關申請建設用地使用權登記。建設用地使用權在登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人頒發建設用地使用權證書。”
由此可見，不動產物權變動只有依法登記後才發生法律效力是壹個原則，但並不是所有不動產的設立、變更、轉讓、消滅都需要登記才能發生法律效力。“法律另有規定的除外”包括兩種情況:壹是不需要登記的不動產物權，如《物權法》第九條第二款規定“依法屬於國家所有的自然資源的所有權可以不登記。”二、不動產物權變動不需要登記，分為兩種情況:壹是不動產物權變動的效力可以不經登記發生，如《物權法》第二十八條、第二十九條、第三十條。第二，登記是不動產物權變動中對抗的重要要件，如《物權法》第129條的規定。很明顯，架空地板屬於從物，從物的合法權利依附於主物。主體轉移，從屬也轉移，主體和從屬不可分離。附屬物不能獨立轉讓，只能隨著房屋主客體的轉讓而轉讓。所以架空層不需要登記就具有法律效力，即產權自然屬於房屋的買受人。
(三)從政府與房地產開發商簽訂土地使用權出讓合同的角度分析。
誠然，在二級市場房產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的土地使用權轉讓合同的約定及相關法律法規，房地產開發商與買方當然可以在房地產買賣合同中作出如下約定:主客體和從客體的所有權轉移給業主後，房地產開發商享有從客體的占有、使用和收益三項合法權利。但這份協議只是債權協議，不是財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍依附於主物，屬於買受人。
但政府與房地產開發商簽訂的土地使用權出讓合同，約定了土地面積、用途、地價、建築容積率、開發建設完成期限等。同時，土地使用權出讓合同通常有以下約定:(1)房地產開發商每年除了向政府繳納土地使用權出讓金外，還必須繳納土地使用權費。(2)房地產開發商在土地使用期限內按照法律、法規、規章的有關規定和合同的約定轉讓、出租或抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。(3)土地使用權轉讓包括土地使用權連同地上建築物壹起轉讓。(4)建築物必須隨土地使用權壹並轉讓。轉讓雙方簽訂轉讓合同並到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定納稅。(5)建築物和土地使用權轉讓後，新的土地使用者仍應遵守土地使用規則。於是，根據《土地使用權出讓合同》，房地產開發商在二級市場第壹次轉讓樓房時，必須與土地使用權壹並轉讓。因此，商品房住宅區的建築物首次轉讓時，當房地產開發商以買賣合同的方式約定不轉讓未計算容積率的建築物(面積)並擁有時，房地產開發商就違反了土地使用權出讓合同的規定，買賣合同違反了房地產法的強制性規定，無效。
(四)不動產初始登記和轉移登記分析。
1，初始註冊。住宅建設項目取得建設工程竣工驗收合格證等法律文件後，房地產開發商向房地產權利登記機關申請住宅房屋初始不動產登記。理論上，不動產權利登記機關應當按照以下原則辦理不動產權利初始登記:(1)明確計算容積率建築面積與宗地號土地使用權面積的商關系，以確定計算容積率建築面積時每平方米土地使用權面積的份額。(2)明確各住房單元建築面積(包括應直接分攤到各住房單元的公共面積)的土地使用權面積份額，以確定各住房單元的房地產權利。(3)未計算容積率的建築物(面積)的法定權利成立，屬於計算容積率的建築物(面積)。從上面(2)中的分析可以看出，初始登記時，由於未計算建築物(面積)，無法取得其所在地塊土地使用權的面積份額，完整獨立的不動產權利，無法取得房產證，其合法權利只能依附於並歸於計算容積率的建築物(面積)。目前，在不動產初始登記實踐中，不動產登記機關除辦理土地使用權證、房屋所有權證或房地產證外，不辦理* * *所有的不動產權證。
2.轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買受人簽訂買賣合同，買受人按合同約定付清購房款後，雙方向房地產權利登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。不動產登記機關根據不動產買賣合同的約定辦理轉移登記，將該房屋單元的不動產權利轉移給買受人，確認買受人的不動產權利。但架空層法定權利的轉讓並未在房產證上記載。如前所述，由於未進行容積率計算的建築物的合法權利只能依附於進行容積率計算的建築物，當房地產開發商已將商品住宅小區的房屋單元全部出售後，未進行容積率計算的建築物的合法權利將全部轉讓，歸住宅房屋所有人所有，屬於住宅房屋所有人所有。
(五)從公共面積分攤的相關規定分析。
1、1994年9月實施的《深圳市建築面積計算細則》第壹條第(二)項規定，公共部位分為共用公共部位和非共用公共部位兩部分。共用公共部位包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯間、多層建築從屋頂結構伸出的樓梯等。除前款所列公共區域外，建築申請時未計入容積率的公共區域和未按有關文件劃分的公共區域，包括機動車車庫、非機動車車庫、防火棚、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2m的架空結構轉換層和供公眾休息或交通的架空場所。第壹條第(五)款規定:“公共部位(包括應當分攤的和不應當分攤的)由物業管理部門統壹管理，其產權歸建築物內分攤公共部位的全體業主所有，物業管理部門不得改變其使用功能或者有償出租(出售)”。
2.《深圳市建築面積測繪技術規範》第4.3.1.1條規定，建築物可供公共使用的面積包括共用和非共用的公共建築面積。第4.3.1.3條規定，不分攤的公共建築面積包括:底層、頂層或裙房頂層公共交通、停車、綠化、休閑使用的架空公共空間；…;地下建築空間用於人防、公共停車場和設備放置。
根據《深圳市建築面積測繪技術規範》規定，首層建築架空層的建築面積不計算在內，因此無法取得相應的土地使用權面積份額，其合法權利依附於計算容積率的建築物。根據物權法理論，計算建築容積率的建築物為主要客體，不計算建築容積率的建築物為從屬客體(即住宅房屋單元的從屬客體)。從物的合法權利依附於主體。主體轉移，從屬也轉移，主體和從屬不可分離。從物的法定權利依附於主客體，但從物仍享有與主客體相互關聯、可以分離的使用、占有、收益三項法定權利。
在現行的房地產管理制度下，只有計算建築容積率(容積率=總建築面積/建設用地面積)的建築，才能取得相應宗地號的土地使用權面積份額。計算容積率的建築物所有權人應當依法向國家繳納土地使用費，並可以依法取得房產證。對於不計算建築容積率的建築物，由於不具有相應宗地號的土地使用權面積份額，其權利人無需向國家繳納土地使用費，初始登記時的合法權利依附於有不動產權利的建築物，因此不能單獨取得不動產證書。不計算建築容積率的建築物的不動產權利完全依賴於計算建築容積率的建築物，不能與計算建築容積率的建築物分離或分割。
從上面可以看出，架空層公共開放空間的建築面積不收取地價，不參與容積率的計算，不作為* * *，不與業主分攤建築面積，不交給開發單位。房地產開發商轉讓房地產時，首層建築架空層不能與計算建築容積率的房屋單元分離或分割，首層建築架空層的產權也不能經房地產開發商同意。壹層樓架空層的產權，實際上是附著在房屋單元的占有、使用和收益上的不完全產權。初始登記時，建築物的架空層不能依法取得獨立的不動產權利，其合法權利依附於計算容積率的建築物。轉移登記時不能取得產權證，其產權依附於已取得產權證的房屋單位。房地產開發商預售或者銷售住宅房屋單元後，應當辦理房屋單元初始登記和轉移登記，首層建築架空層的房地產權利依法隨房屋單元的轉移而轉移。
(六)免交房屋維修基金管理規定。
1，《物業管理條例》的有關規定
第五十四條規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單壹住宅建築結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。
專項維修資金歸業主所有，專項用於物業保修期滿後物業部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。
專項維修資金的籌集、使用和管理辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條規定:利用物業* * *部位和* * *設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會和物業管理企業同意後，按照規定辦理相關手續。業主收入應當主要用於補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。
2、《深圳市房屋維修基金管理條例》的相關規定。
第二條規定，本體基金屬於住宅區、工業區和各類建築物的* * *資產，由各房屋所有人按照各自房屋的建築面積共同享有。本體基金的主管部門是市住宅處。各區住宅管理部門對轄區內各類物業本體資金的使用和管理進行具體指導和監督。
第三條規定，業主應當自房屋竣工交付後的第壹個月起，按月向物業管理公司管理處繳納實體基金。業主變更時，原業主的本體基金不予退還。《條例》實施前已被占用且已超過保修期的房屋本體基金，由業主自《條例》實施之日起按月繳納，但經業主管理委員會或多數業主同意，可自本條例實施之日起延期繳納。因開發單位原因造成的空置房，本體基金由開發單位支付。
第六條規定* * *廢舊零部件維修由管理處組織實施，其費用從本體基金中支付。* * *使用部位是指在結構上相互連接或者具有* * * *性質的部位、設施和設備，包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋頂、梁、柱、墻等。)、抗震結構部分(包括構造柱、梁、墻等。)、外墻、樓梯間、公共通道、抗震結構。
從《物業管理條例》第二條、第三條的規定和《深圳經濟特區物業管理條例》的相關規定可以看出，業主是繳納本體維修基金的義務人，因開發商原因造成的空置房屋由開發商繳納本體基金。由於架空層屬於開發商，但法律並沒有規定開發商應當繳納本體維修基金，開發商實際上並沒有繳納本體維修基金。根據《深圳市房屋維修基金管理條例》第六條規定，架空層當然屬於* * *使用部分[“是指結構連接或者具有* * * *性質的部位、設施、設備，包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋頂、梁、柱、墻等。)和抗震結構部分(包括構造柱)開發商沒有理由享受權利而不承擔義務。同時，從《物業管理條例》第五十五條的規定，也可以間接認定架空權的產權屬於業主。