10 2005年6月12發[2005]杭核字第5號
重慶市高級人民法院:
妳院〔2004〕高玉法史航字第47號《關於趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區國土資源局責令其拆除房屋並交出土地的行政決定的請示》收悉。經研究，答復如下:
我們原則同意妳院第壹種意見，即行政機關征收農村集體土地後，被征收土地上的原農村居民仍享有房屋所有權，房屋所在地已納入城市規劃區，參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定對房屋所有人進行補償安置。
這個回復。
附:
重慶市高級人民法院關於趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區國土資源局拆除房屋並移交土地行政決定的請示。
2004年10月5日高宇法行十字第47號
最高人民法院:
我院受理的趙建請求撤銷重慶市荊沙坪壩區國土資源局責令其拆除房屋、交出土地的請示。我院審判委員會研究後發現，當時征用農村集體土地時，對地上房屋不予補償安置，對拆遷房屋和商業用房補償標準形成不同意見。我們特此向妳院請示。
壹、案件的由來和審理過程
請求撤銷重慶市沙坪壩區國土資源局(以下簡稱沙區國土局)作出的拆除房屋、移交土地的行政決定，清城區沙坪壩區人民法院已於2004年6月7日作出(2003)沙刑初字第48號行政判決，維持沙區國土局的行政決定。趙建不服該行政判決，於2004年2月1日向重慶市第壹中級人民法院提起上訴。本院立案審查後，於2004年9月9日就本案有關法律適用問題向本院請示，本院審判委員會於2005年2月5日研究，決定報請妳院請示。
二、案件事實和雙方爭議的焦點
(壹)案件事實
趙建元是沙坪壩區秦家崗鎮馬坊灣村的村民。1984中午，趙建在原沙坪壩區大楊公橋118號集體土地上建房，用於居住，先後經營飯店、酒店。1993年4月5日，沙區國土局在《趙建集體土地登記申請書》審批欄中註明其房屋占用住宅用地，但該局向趙建頒發的《集體土地建設用地土地使用證》(渝社建證(93)第5880號)載明趙建房屋占用商住用地，土地面積為182平方米。同年4月10日，重慶市沙坪壩區城鄉建設委員會向趙建出具的農村房屋所有權證(沙字第14682號)載明，房屋類型為:商業282.47平方米，住宅170平方米。1994年9月6日，重慶市人民政府以崇復地(1994)309號批復，批準征用童家橋、馬房灣村204580平方米土地，將馬房灣村630名社員轉為農民。1996至65438+2月，趙建成為城鎮居民戶籍，但仍以其建造的房屋從事個體經營，其農村房屋所有權證和集體土地建設用地使用證不變。2002年6月20日，重慶市人民政府批準將李陽路地塊國有土地使用權出讓給重慶鴻坤物業發展有限公司，作為住宅小區建設用地。趙建的房屋在公司的土地使用範圍內，趙建要求公司為其非住宅提供門面房。雙方未能達成協議。2003年6月25日，沙區國土局制定了《趙建拆遷安置規劃》，並於次日送達趙建。其主要內容為:根據《重慶市征地補償安置辦法》的規定，將安置趙建科壹套房屋(兩室壹廳)，建築面積40平方米；房屋非住宅部分，根據《重慶市征地補償安置辦法》第十二條規定，按重置價格計算補償後，房屋歸國家所有，搬遷損失按搬遷設備凈折舊值的15-20%計算。同年6月30日，沙區國土局作出沙國土資[2003]3號《聽證告知書》，告知趙建依據《中華人民共和國國土資源管理法實施條例》第四十五條，作出限期拆除房屋、移交土地的行政決定。該局在作出正式行政決定前，有權申請聽證:趙建在收到1日的聽證通知書後，未申請聽證。7月4日，沙區國土局作出了責令趙建拆除房屋並將土地移交給趙建的決定。趙建不服，向重慶市沙坪壩區人民政府申請復議。8月25日，政府作出《行政復議決定書》(沙復行復字[2003]第2號)，維持沙區國土局作出的行政決定。趙建仍不服，遂向法院提起行政訴訟，請求撤銷沙區土地局作出的責令趙建拆除房屋並交出土地的決定。
(二)訴訟當事人之間爭議的焦點
1.趙建認為，其房屋所屬土地在1994被重慶市人民政府征收後，土地性質已變更為國有，城市房屋拆遷安置應適用《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，而不能適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規定。但沙區國土局認為，雖然趙建房屋所擁有的土地在1994年被政府征收，但由於種種原因未進行拆遷補償安置，其性質仍為農村集體征地拆遷，不能適用城市房屋拆遷的相關規定。
2.沙區國土局提出的《趙建拆遷安置方案》是否符合法律規定。趙建提出，即使按照性質征收農村房屋集體土地，也應適用《重慶市征地補償安置辦法》第55號第十二條的規定，“重置價格”也應為其重新建立同等規模酒店所需的費用，使其在征地安置補償後基本維持征地前的生活水平。但沙區國土局認為，“重置價”是按磚墻房屋價格上漲50%計算，即每平方米300元進行補償。
3.關於本案是否適用《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的問題(註:《條例》第四十五條:“違反土地管理法律、法規的規定，阻礙國家建設征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。”)。趙建認為，適用該條款的前提是當事人有阻礙征地的行為，之所以沒有與拆遷補償安置達成壹致意見，是因為沙土地局提供的安置方案補償標準太低，並沒有阻礙征地，所以不應適用該條款。沙區國土局認為，趙建不同意該局《趙建拆遷安置規劃》，拒絕交出土地，嚴重影響了這塊土地上的建設工程進度，屬於阻撓征地行為。
三。本院審判委員會意見
我院審判委員會經討論認為，為解決本案中趙建房屋補償所涉及的法律適用問題，首先應明確補償是否應按《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定進行， 或者是否適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關規定，按照農村被征地房屋補償安置標準進行補償。 如果趙建的房子按照城市房屋拆遷補償標準補償，趙建的商品房自然應該按照非住宅標準補償；如果按照農村被征地建築物補償標準進行補償，相關土地管理法律法規沒有規定農村被征地補償中商品房的安置補償，因此在實際操作中沒有相應的法律法規依據。為此，形成了兩種意見:
第壹種意見是，趙建的房屋應按城市房屋拆遷補償標準進行補償。原因是趙建的房屋所在的土地在1994年被國家征收，相關部門直到2002年才給予拆遷補償。房屋所在區域早已城市化，土地性質實際上已經成為城鎮國有土地。趙建的房屋應該算是國有土地上的城市房屋。沙區國土局仍適用趙建征地補償標準安置房屋，房屋中商業用房按照《重慶市征地補償安置辦法》300元/m2補償明顯偏低。另外，集體土地上的商品房如何補償，現行法律法規沒有明確的標準，可以參照城市房屋拆遷的標準進行補償。
第二種意見認為，趙建的房屋拆遷安置在性質上仍屬於征地拆遷，根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，不應予以補償。理由是:從我國現行法律法規來看，農村集體土地上的房屋拆遷在性質上屬於征地拆遷範疇，應當適用《土地管理法》關於征地補償安置的規定。由於農村房屋與城市房屋在土地權屬性質、權屬主體、土地管理方式、安置對象等方面存在差異，《城市房屋拆遷管理條例》不具有直接的參照性。如果參考的話，政府制定的補償標準會比較隨意，拆遷程序和標準會比較混亂。雖然趙建的房屋在征地過程中沒有得到及時補償，但這並不改變其房屋補償屬於農村集體土地征地拆遷補償的性質。
審判委員會傾向於第二種意見，但都認為各地在建設過程中征用農村集體土地是普遍現象，使用時只補償拆遷。此類賠償糾紛引發的行政糾紛在所難免。如何適用法律解決司法審查中的此類問題，各地掌握的標準和做法並不統壹，現有的法律規定也不明確。
第四，請示問題
經我院審判委員會討論決定，現就以下問題請示:農村集體土地被征收時，地上房屋當時未給予補償，土地被拆遷時應以什麽標準進行補償？請指示。