這被認為是對去年5月《關於建立健全城鄉壹體化發展體制機制政策體系的意見》和今年4月《2020年新型城鎮化建設和城鄉壹體化發展重點任務》兩個重要中央文件安排的細化。兩份文件都提到，允許村集體在農民自願的前提下，將有償收回的閑置宅基地和廢棄集體公益事業建設用地轉為集體經營性建設用地。
這對集體經營性建設用地的範圍會有多大影響？是否會增加集體建設用地入市的範圍和規模？這也引起了各方的關註。
265438+20世紀經濟報道記者註意到，對於集體經營性建設用地和閑置宅基地的規模，官方並無數據披露。據壹些研究機構測算，我國農村集體建設用地存量規模約為5000萬畝以上。中國社會科學院發布的《中國農村發展報告(2018)》顯示，全國約有1億畝閑置宅基地可用於改造。
廖宏樂說，宅基地本身也是壹種集體建設用地。在打破城鄉二元體制的大背景下，閑置宅基地只要符合規劃要求，就應該有進入市場的權利。
從當地試點情況來看，盧希安縣作為全國首批33個農村土地制度改革試點縣之壹，從2015開始嘗試自願騰退空置、廢棄宅基地，將宅基地平衡指標調整為集體經營性建設用地指標，進入市場發展經濟項目。今年，成都大邑縣壹塊5.88畝的宅基地也通過集體經營性建設用地入市。
多位受訪者表示，雖然這種轉型在實踐中已經有所嘗試，政策文件也開始允許這種做法，但相關法律法規不明確，缺乏實施細則，導致相關工作難以推進。
“現在來看，這個轉型還是很難的。”中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥告訴記者。
李國祥說，首先，法律規定這種改造的前提是規劃許可，但目前農村空間規劃相對缺位。其次，我國有完整的政策設計，通過土地整理、增減掛鉤、占補平衡等方式，將閑置宅基地騰退形成的指標置換給城市使用。地方政府沒有動力給村集體分配指標。最後，土地管理法實施條例草案還規定，集體經營性建設用地入市需要滿足的條件是“經營性用地、產權清晰、開發建設所需配套基礎設施等基本條件”。分散的閑置宅基地能否形成有效的配套條件，前期需要集體投入，顯然是個大問題。
支持鄉村振興用地需求
入市範圍影響集體經營性建設用地從哪裏來的問題。另壹個值得關註的問題是集體經營性建設用地的用途。
現有的壹種嘗試是利用集體經營性建設用地增加住房供應，緩解住房供需矛盾。這種嘗試從2017開始在特大城市、特大城市、批準試點城市進行試點。今年7月，由萬科開發建設的於波成壽寺社區正式開盤，成為中國首個集體土地租賃項目。
在3月份的新版《土地管理法實施條例草案》中，突出了另壹個目的，即鼓勵農村重點產業和項目使用集體經營性建設用地。農業農村部在近期的批復中也指出，要“支持鄉村振興戰略用地需求”。
從各地試點情況來看，5-8月，焦作、嘉興、東營、徐州、連雲港等市先後敲響了其集體建設用地的第壹錘。由於城市區位和出讓年限不同，出讓單價從每畝654.38+0.6萬元到865.438+0.6萬元不等。其中，嘉興首個入市地塊地理位置優越。某文化旅遊公司以每畝約865，438+0，000元的價格，拿了壹塊面積為23畝的集體經營性建設用地，用於開發旅遊和民宿。
還有壹些地方做了更細致的用途管制規定。寧波余姚6月公布的相關政策規定，“使用集體經營性建設用地的項目，原則上為獨資經營的工業、商業服務、旅遊、民宿等項目”。同時，禁止房地產開發或變相開發，實行用途管制和處置。
此外，農業農村部在最新回復中也提到了閑置宅基地入市後的利用問題。“下壹步，我部將會同有關部門，指導各地統籌考慮區位條件、資源稟賦、環境容量、產業基礎和歷史文化底蘊，選擇適合本地實際的農村閑置宅基地和閑置房屋盤活利用模式。鼓勵利用閑置房屋發展休閑農業、鄉村旅遊、餐飲住宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新型產業和業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等壹二三產業融合發展項目。”
廖宏樂則認為，不管是用於什麽目的，要解決的壹個核心問題是誰出資，誰受益的問題。即土地增值收益如何在農民、集體和各級政府之間分配，相關設施建設由誰負責。