二手房交易反悔了怎麽辦？

二手房買賣已經成為房地產市場最受歡迎的交易類型。筆者根據辦案事實，總結了二手房交易中買賣雙方反悔的情況，並提出了促進和諧購房的法律對策。二手房交易中出賣人反悔的原因主要有五種:壹是出賣人以賣房時未與他人達成協議為由主張房屋買賣合同無效。根據現行法律規定，如果要出售的房屋為* * * *所有，賣方在出售時必須取得全體* *人的壹致同意；否則，買賣合同可能無效。司法實踐中，人們往往以出售房屋時未征得本人同意或認為無效為借口，要求法院確認房屋買賣合同無效。但當房屋產權登記在壹人名下時，買方很難判斷自己買的房子是壹人所有還是同壹人所有。《物權法》第106條規定“無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權(壹)受讓人在接受該不動產或者動產時是善意的；(2)以合理的價格轉讓；(三)依法應當登記的被轉讓的不動產或者動產已經登記，並且不需要登記的被轉讓的不動產或者動產已經交付受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有權人有權向無權處分人要求賠償。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款的規定。”最高人民法院《關於適用婚姻法若幹問題的解釋(壹)》第17 (2)條和《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第89條也有類似規定。可見，我國法律已經確立了不動產物權善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買受人善意取得房屋，支付了合理的對價並辦理了登記，就認定房屋買賣合同有效，允許買受人取得房屋所有權，目的是保護善意第三人，維護交易安全。在審判實踐中，根據上海市高級人民法院的司法文書，區別不同情況分別處理:壹是房屋買賣時，權利登記僅針對出賣人，基於不動產的公示公信原則，買受人有理由相信出賣人是房屋的完全所有人，其與出賣人簽訂的買賣合同應當認定有效；但如果有證據證明買受人有過錯，與出賣人惡意串通，就會損害其他人的利益。二、房屋買賣時，權利登記到數人的，基於部分人不得擅自處分* * *財產的法律規定，該人員後未追認其他權利的，應當認定買賣合同無效；但是，買受人有理由相信出賣人享有代理權並符合表見代理的構成要件的，應當確認買賣合同的效力。買賣雙方簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同。房屋交易價格有爭議時，出賣人要求認定房屋買賣合同無效。為了促成交易，在買賣雙方的價格拉鋸戰中，壹些中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽合同”)，其中壹份用於在產權交易中心辦理納稅申報和過戶手續(合同上的交易價格低於真實價格)；另壹種是買賣雙方與中介機構簽訂的買賣合同或補充協議(本買賣合同或補充協議中簽訂的價格為真實交易價格)。因為可以少交稅，買賣雙方都樂意去做。但是，陰陽合同是壹種違法行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱藏著相應的風險。如果出賣人將房屋產權過戶給買受人後，買受人拒絕按照真實合同支付購房款，雙方很容易產生糾紛。買賣雙方簽訂陰陽合同，規避營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅、教育費附加，不僅造成國家稅收大量流失，也對國家調控政策的有效實施產生負面影響。上海市高級人民法院司法文書規定，前後合同約定的房價款不壹致的，按照後壹合同優先於前壹合同的原則，原則上以後壹合同為準。如果壹方確實有證據證明雙方為了逃避納稅、騙取貸款等，在後續的合同中故意訂立虛假的價格。，因該變更並非雙方變更房價的真實意思表示，具有違法目的，故不應認定，仍應按之前合同約定的交易價格履行。在作出判斷時，除了由異議方承擔舉證責任外，還應結合合同簽訂前後的履行情況、約定交易價格與市場價格的差額、合同的登記備案等情況。而且交易風險發生時，賣方可能拿不到全部房款；雖然購房者少交了契稅，但當他再次賣房時，又會為此時的小便宜“買單”，承擔更多的個人所得稅和土地增值稅。如果偷稅達到犯罪的程度，當事人要承擔相應的刑事責任。所以壹定要考慮到陰陽合同帶來的高風險和高對價。