壹、沒有房屋產權證如何買賣房屋？
我國法律規定，沒有房屋產權證的房屋不能買賣，此類合同原則上無效。但這種房子如果買賣，並且已經實際居住，那麽買受人的居住權是可以受到法律保護的。當然，如果雙方在取得房屋產權後辦理房屋過戶，則視為合同的履行，任何壹方都不能反悔。需要註意的是，買受人確需買賣無產權證房屋的，可以在買賣無產權證房屋時約定高額違約金或者取得房屋產權證的時間或者取得產權證後的過戶期限。這樣，買方的利益可以得到最大限度的保障。
二、房產證記載的產權人與簽訂買賣合同的出賣人不壹致如何處理？
關鍵看產權人和承包人。
三、沒有房屋產權證如何買賣房屋？
我國法律規定，沒有房屋產權證的房屋不能買賣，此類合同原則上無效。但這種房子如果買賣，並且已經實際居住，那麽買受人的居住權是可以受到法律保護的。當然，如果雙方在取得房屋產權後辦理房屋過戶，則視為合同的履行，任何壹方都不能反悔。需要註意的是，買受人確需買賣無產權證房屋的，可以在買賣無產權證房屋時約定高額違約金或者取得房屋產權證的時間或者取得產權證後的過戶期限。這樣，買方的利益可以得到最大限度的保障。
4.房產證記載的產權人與簽訂買賣合同的出賣人不壹致怎麽處理？
關鍵要看產權人和承包人有沒有合法的授權手續。按照慣例，壹般情況下，產權人不能與實際購房人簽訂合同的，應當到公證處進行授權公證，明確授權承包人代為簽訂合同、產權過戶、收取房款、交付房屋等出賣人事宜。否則，此類合同無效或效力待定，買方有權解除合同並要求承包商承擔賠償責任。
五、定金的法律問題及全款支付或貸款買房定金的技巧。
如果雙方在房屋買賣中基本達成意向，購房人支付定金，任何壹方違約，合同無法履行。然後對實際交付的定金進行定金罰則，即買方違約不能要求返還定金，賣方違約需要雙倍返還定金。如果買方有足夠的資金全款購房，履行付款義務問題不大，那麽就要重點防範賣方違約，可以約定更高的定金，比如總價的20%，從而增加賣方違約的成本，促使其及時辦理過戶手續。另壹方面，由於定金罰則是壹把雙刃劍，貸款買房的購房者如果沒有把握辦理房貸，就要適當降低定金支付比例，尤其是目前銀行對貸款審查嚴格。壹旦無法辦理貸款，如果沒有其他約定，就會導致需要向賣方承擔違約責任。
6.購房人無法辦理銀行住房貸款手續怎麽辦？
原則上這是購房人違約，但是在2010的四六月份，國家部委頒布實施了壹系列調控政策，如國十條、京十二條、三部委二套房標準等。因政策變化導致購房人不能按原合同申請房貸的，可根據購房人需要采取以下措施:購房人需要繼續購房的，可變更合同(支付首付、延長貸款期限)，繼續履行合同；如果購房人不想繼續購房，可以解除合同，要求返還全部已付款，不承擔違約責任。當然，如果不是這些政策導致購房者拿不到貸款，那麽如果沒有特殊約定，購房者就應該對賣家承擔違約責任。
7.賣家不辦理過戶或拒絕收款，買家該如何處理？
在房價飆升過快的2009年，這樣的糾紛很常見。如果因房價上漲導致出賣人惡意違約，買受人有權選擇以下措施維權:壹是買受人繼續購房的，可以要求出賣人繼續履行，請求法院保全房屋並協助過戶。第二，如果不想繼續買房，可以根據合同要求要求賣方雙倍返還定金或者賠償違約金，並賠償其他經濟損失。當然，也可以通過雙方協商或者法院調解，變更合同，繼續履行。
八、買方不按約定支付定金、首付款或貸款，如何處理賣方？
這種糾紛常見於2010年初房地產調控政策出臺的時期，買方為了規避風險，持觀望態度。如果買方違約，賣方可以采取以下措施:壹是可以要求繼續履行合同，賠償違約損失；二是協商變更合同後再履行；第三，如果對方真的不想買，也可以解除合同，沒收對方定金，要求對方賠償損失。當然，如果因前條政策調整導致購房者無法貸款買房，也不能追究購房者的違約責任。
九、買賣雙方違約責任如何確定？
按照二手房交易的慣例，買賣程序是這樣的:首先買受人支付首付簽訂協議，然後支付首付辦理網簽手續，再由買受人申請住房貸款。銀行同意抵押通知書後，雙方辦理房屋過戶手續，過戶完畢辦理房屋交付。交貨後，賣方收到剩余的貨款。如果雙方都違約，根據合同和上述程序確定哪壹方先違約。壹方先違約，另壹方不能履行的，可以免除對方的違約責任。比如買家不交定金或者首付，賣家有權不辦理過戶。
X.所購房屋存在、出租或抵押如何處理？
二手房買賣中，房屋往往是出租或抵押的，但根據我國法律規定，“買賣不破租賃”，“買賣不破抵押”。因此，對於抵押或租賃的房屋，必須要求出賣人在買賣前處理好抵押或租賃房屋的第三方權利。如果因此給買受人造成損失，可以追究出賣人在購房時的違約責任。如果該房屋有其他* * *業主，那麽買受人在購房前應取得* * *的同意，否則可能會宣布合同無效。
十壹、夫妻壹方在對方不知情的情況下的效力。
這種情況在二手房交易中經常遇到，壹般不會有大的法律糾紛。即使對方並不知情，如果買受人實際支付了房款並辦理了過戶，那麽房屋買賣合同被認定為有效。但如果買受人知道夫妻壹方擅自出售房屋，並與之簽訂合同，那麽可以撤銷合同，返還房屋。
十二、出售經濟適用住房、農村住房的法律風險。
經濟適用住房是壹種獨特的住房產權形式。如果未經上市許可(轉經營性)買賣這類房屋，買賣合同原則上無效，北京法院也有過類似判決支持合同無效。因此，應該對這類業務規定較高的違約責任，既可以限制賣方及時將業務過戶給買方，又可以在賣方惡意違約不辦理過戶的情況下，即使合同無效，也可以獲得壹定的賠償彌補自己的損失。
隨著城市化的發展和城鄉壹體化進程的加快，城市居民在農村購買房屋和土地，如宅基地房屋和小產權房。但從我國的土地管理法來看，這是國家法律嚴格禁止的。北京市高級人民法院發布了壹份專門的法律文件，規定“此類合同的效力以無效為原則，以有效為例外。如買賣雙方為同壹集體經濟組織成員，並已辦理宅基地審批手續，可認定合同有效”。但鑒於城市郊區土地拆遷補償價格飛漲，為平衡雙方利益，也指出應首先充分考慮無效合同對雙方利益的影響，特別是賣方因土地升值或拆遷補償而獲得的利益，以及買方因房屋現值與原買賣價格的差額而造成的損失。其次，在買受人對房屋進行了改建或擴建的情況下，增值部分應予以補償；再次，在決定退房或騰退房屋時，要註意妥善安排房屋的購買者，給其留出合理的騰退時間。
十三、出售安置房、限價房、危改房、集資建房的法律糾紛。
解決這類糾紛的關鍵要看房子的性質。如果房子是按照經濟適用房的管理辦法管理的，或者房子的產權屬於經濟適用房，那麽就要按照上述辦法解決。如果是完全產權的房子，買賣合同有效。
十四、出售承租單位或房管公房的情況。
公房由分單位自行管理，國有房管所直接管理。承租人可以將房屋“出售”給買方，也就是俗稱的“使用權買賣”。這種買賣的關鍵是取得房屋產權所有人或管理人(單位或房管所)的許可，並辦理租賃變更登記，否則這種“買賣”不受法律保護。
十五、私下交易的利弊暫且不論。
本次交易的特點是雙方協商房價，簽訂合同，付清(部分付清)房價款，但暫不辦理過戶手續。因為我國確定房屋所有權的主要依據是產權證，這種交易存在很大的風險。如果賣方冒用產權登記人身份補辦新證，私自買賣、抵押，將極大損害買方利益。或者因為賣方的債務糾紛，房屋也可能被法院查封拍賣以抵債。所以，替代方案是簽訂貸款協議，進行房屋抵押登記，可以有效防止賣方違約。當然，最根本的解決辦法是及時辦理轉移，防止大睡。
十六、簽訂兩個價格不同的協議避稅。
雙方簽訂的協議約定了房屋的真實交易價格，但在交易市場填寫房屋買賣合同時，少填了房價，以達到少交房屋營業稅、契稅的目的。但由於事先約定，房管部門備案的合同在後。根據法律合同，原協議被取代。如果房屋過戶完成後，買受人堅持以合同約定的價格為依據，少付房款，那麽糾紛就會產生，訴訟也會隨之而來。當然，賣方可以因為非法避稅而主張合同無效。但即使返還差額，經濟損失也會大於少交的稅。
十七、“贈與”之名，實為“買賣”
以前買賣契稅低，贈與契稅高的時候，很多家庭成員之間的房屋交易本來就是贈與，但是為了節省契稅，就改成了“買賣”；現在已經不是家庭成員之間的房屋買賣了。為了逃避營業稅，也改成了贈與。但是，贈與和買賣是兩種不同的法律行為。以贈與方式處理房屋交易會帶來更大的風險:贈與不可逆轉，且不存在違約，更不用說承擔違約責任。壹旦買方不能全額支付房款，賣方就無法獲得法律保護。如果出賣人因債務問題抵押房屋，或者因債務糾紛被訴至法院，債權人行使撤銷權，買受人取得的房屋也可能被法院收回。
18.買賣非上市中央交割所的風險
中央政府在北京購買了公有住房，簡稱“中央產房”。這類糾紛與其他二手房買賣糾紛的最大區別在於，賣方往往無法提供中心交房的掛牌證明，導致房屋無法繼續銷售。如果出現這種問題，買方應及時要求限期履行合同。賣方不履行，可能要承擔違約責任，雙倍返還定金，賠償經濟損失。中央交房上市的主要規定是國家房改辦[2003]165號《北京市中央單位已購公有住房上市銷售管理辦法》。
十九。抵押二手房買賣如何防範法律風險？
對於賣方房屋已經被銀行抵押的情況，要想銷售成功，賣方必須先去銀行了解抵押手續，解除抵押後才能辦理過戶。如果出現這種情況，那麽買方無疑應該註意防範風險。第壹，首付可以適當降低，壹般以賣家取消房貸需要的錢數為限，盡量不要多付首付；第二，如果賣方不能解除抵押，應要求對方及時返還首付款。當然，對於這類房屋的買賣，最好約定好解除抵押後的處理方式。而且如果條件允許，買家最好查看賣家的銀行還貸記錄，確認可以解除抵押，提前解決風險。
20.20%的罰款可以增加或減少嗎？
根據某些形式的買賣合同，如果有違約行為，按照合同總價20%的標準支付違約金。而我國《合同法》關於違約金的規定主要強調補償性違約金的思想，只是有限地承認違約金的懲罰性。壹方面，違約金的支付數額“根據違約情況”確定，即違約金的約定應當預估壹方違約可能給對方造成的損失，不得約定與原損失不相稱的違約金數額。另壹方面，當事人約定的違約金數額低於因違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當增加，使違約金與實際損失大致相當。這就明確體現了違約金的補償性，將違約金視為壹種違約救濟手段，既保護了債權人的利益，又鼓勵了當事人積極大膽地從事交易活動和經濟流通。
同時，《合同法》第114條第2款規定:“...約定的違約金過分高於實際損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。”即壹般高於實際損失，無權要求減少。這壹方面是為了避免當事人舉證的繁瑣，另壹方面說明法律允許違約金在壹定程度上大於損失，對違約方有明顯的懲罰性。需要特別註意的是，2009年5月13日起施行的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋》，特別強調“增加違約金後，當事人請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”， “增加的違約金不得超過實際損失”、“當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當根據實際損失，綜合考慮合同的履行、當事人的過錯程度和預期利益，按照公平、誠實信用的原則衡量後裁定。 當事人約定的違約金超過造成的損失的30%的，壹般可以認定為過分高於造成的損失。”
可見，法律規定的違約金數額是以實際損失為基礎的。因此，如果二手房買賣存在違約行為，交易成本、價格波動等實際損失高於或低於總價款20%的違約金，當事人仍可請求法院適當增加或減少。
二十壹、如何防止買到「鬼屋」？
在二手房市場，也有房主惡意隱瞞發生殺人、自殺等惡性事件的“鬼屋”事實，賣給買家。對於這種房子，壹旦買家完成購買，就會陷入無法居住也無法出售的窘境。所以，雖然“鬼屋”的數量很少，但是買家壹定要對這個問題有所防範。首先，必須在合同中明確，如果出現這種情況，出賣人應當承擔違約責任，買受人有權要求退房。其次，對於價格低於均價的房屋要多復習和了解，有可能的話可以和房屋所在的物業、派出所、鄰居了解房屋的使用情況。最後，如果真的是誤買了這種“鬼屋”，業主沒有提前告知，可以以欺詐為由通過法律訴訟要求退房並賠償損失，但需要準備充分的證據。
22.房屋買賣未成交如何支付中介傭金？
目前，房地產中介服務屬於合同法中的中介服務性質。《合同法》第四百二十七條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用”。由此可見，如果房屋交易沒有完成，那麽中介公司不應該要求付款，而是可以要求賣方支付必要的費用。