隨著上月底“京八條”新政的公布，樓市尤其是二手房市場的調控作用顯現，由此引發的二手房買賣糾紛也隨之增多。數據顯示，今年上半年房屋買賣糾紛上升近40%。西城法院對日常審判中常見的十種“風險房”進行了法律風險提示。
提示1
慎重選擇*按揭房
2015，韓先生購買了張女士的壹套房子，這套房子是張女士通過按揭購買的，然後*抵押給銀行貸款。韓先生同意張女士在合同簽訂後10個工作日內提前還款。韓先生支付貨款後，張女士遲遲不做諒解承諾。在此期間，房屋因其他糾紛被法院查封，無法繼續交易。韓先生訴至法院，要求對方支付違約金。
法官提醒，在解除抵押的過程中，如果賣方對抵押不了解，會影響合同的繼續履行。所以，買房的時候，買按揭房要慎重。如果非要買，壹定要妥妥的簽合同，督促賣家解除抵押。
提示2
警惕*債務房
2013陳太太以房產抵押向人借款，委托萬女士辦理相關事宜。陳太太未能還貸後，萬女士將房子低價賣給了常先生。陳女士訴至法院要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認為，該房屋交易價格明顯過低，存在諸多疑點，故該合同顯失公平，解除合同。
法官提醒，買賣房屋是用來賺錢的，房屋債務是變相的。當借款人無力償還時，就會低價轉賣房屋。買家遇到低價房不要急於交易，要對賣家的所有權進行審查。
提示3
巧妙的示意有房。
2010，景先生將房屋出售給馬先生，馬先生在合同簽訂後支付了首付款。很快，景先生的妻子告訴馬先生，該房屋為夫妻財產，丈夫私自出售房屋的合同無效，先生不再履行合同。馬先生去世後，子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法院最終未能支持馬英九子女的上訴。
法官提醒，夫妻對* * *的全部財產享有平等的處理權利，壹方未經另壹方同意處理* * *的財產無效。所以購房者在買房時需要了解賣家的家庭情況。如果是已婚，配偶需要簽署知情同意書，如果賣家有意隱瞞婚姻狀況，就要特別警惕。
提示4
看清多戶住宅
2015年，董女士將該房屋出售給王女士，約定房主自過戶之日起10日內將原戶口全部遷出，否則支付總價款10%的違約金。但董女士繼子的戶口壹直未遷出，王女士訴至法院，要求對方支付違約金，繼續履行戶口遷出義務。最終，法院支持了上訴。
法官提醒雙方當事人，約定的逾期搬遷條款合法有效，受法律保護。在交易實踐中，可以通過約定違約後果的方式，促使戶口遷出問題積極履行戶口遷出義務。
提示5
確定學區
2009年，馬先生為了孩子上學，通過中介以高於周邊房價16%的價格買了壹套“學區房”。簽完合同，馬先生才知道自己買的房子不屬於重點學校。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價損失，並退還生活費。中介稱合同沒有約定購買學區房，所以不同意起訴。法院認為，因合同中無相關約定，故不支持馬先生主張差價損失，但中介未盡到謹慎審查義務，判決中介退還住宿費。
法官提醒購買學區房的購房者，壹定要提前向有關部門核實相關政策和入學指標的使用情況，其次，將購買學區房的特殊用途寫入合同。
提示6
謹慎選擇中心產房
2015年，李先生向小何出售中央交房壹套，約定轉讓時間為合同簽訂之日起120日內。後來因為購房指標的限制，小何花了壹段時間賣掉了名下的壹套房子。但在房屋核查中，因未辦理中心交房上市手續，房屋被退回。李先生辦理完手續後，已經超過了約定的過戶時間。李先生訴至法院，要求小何支付違約金654.38+0萬元。小何認為責任在李先生。法院認定雙方均有責任，並結合具體情況判令小何向阿利先生支付違約金8000元。
法官提醒購房者，要了解房屋的來源和性質，是否符合上市交易的條件。賣方應在房屋出售前完善相關上市手續，以保證雙方簽訂的合同順利履行。
技巧7
當心代理室
(以上回答發布於2017-04-19。目前的購房政策請參考實際情況。)
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