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按揭買二手房的做法
近年來，由於房價不斷上漲，很多人在買房時很難壹次性付清全部購房款，所以大多數人選擇銀行貸款，這就導致了目前市場上流通的絕大多數二手房都存在抵押權的問題。
這裏所說的房屋抵押，是指買受人為了向銀行貸款買房，將自己購買的房屋抵押給貸款銀行作為債權的擔保。當買受人不能向銀行償還貸款時，銀行有權依法以拍賣或變賣房屋的價款對房屋進行折價或優先受償。銀行就是所謂的抵押權人。因此，買賣有抵押的二手房，需要先償還貸款銀行的剩余貸款，然後銀行和業主辦理房屋抵押註銷手續，再根據買賣雙方的約定辦理房屋所有權轉移手續。但是在買賣二手房的時候，應該讓哪壹方先還銀行貸款呢？如何才能保證交易的安全性？
有抵押的住房涉及貸款銀行、買方、賣方、房地產中介公司甚至擔保公司等多個主體。交易環節多而復雜，壹個環節處理不好就可能產生糾紛。在賣方市場的環境下，購房者購買有房貸的二手房所承擔的風險要大得多。
我在近幾年為二手房交易提供法律服務時，發現二手房交易存在很多法律問題和需要規避的風險。不過限於篇幅，我不能詳細說。在這裏，我經常接觸到幾種交易方式，為大家提供壹個簡單的操作思路，供大家在購買有抵押的二手房時參考。
第壹種賣房人自費還清交易房屋名下的銀行貸款。
這種方式是指房屋的出賣人自費償還房屋名下的銀行貸款並辦理抵押註銷手續，然後買賣雙方根據雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交付手續。
這種方式對於買家來說是法律風險最小的，買家在與賣家簽訂購房合同時應註意以下問題:
1.貸款銀行要求賣方詳細了解提前還款的流程和時間(部分銀行需要提前壹個月左右申請提前還款)。
2.房地產交易流程的詳細約定，應包括賣方申請預付款的日期。
期間、解除抵押的日期、解除抵押後的通知義務及解除抵押後的處理。
房地產轉讓驗收手續的期限等。
3.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括延期還款手續、延期履行等。
知道義務和延誤辦理過戶受理手續的逾期違約金的數額或計算方法，並詳細約定。
單方主張解除合同的條件和違約金數額。
第二種是以交易財產的名義償還銀行貸款，費用由擔保公司承擔。
這種方式是指買賣雙方找擔保公司，由擔保公司提前支付銀行貸款並辦理抵押註銷手續，然後買賣雙方根據雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保公司會按照墊付金額的壹定比例收取服務費。目前壹般是買家支付服務費。
以這種方式交易時，應註意以下問題:
1.選擇擔保公司要謹慎，要從服務質量、公司信譽、業務規模、註冊資本、收費標準、墊付資金流程等方面了解擔保公司。
2.目前擔保公司會要求購房者將部分購房款存入擔保公司指定的賬戶進行監管。因此，購房者應仔細了解擔保公司的預付款流程，謹慎簽署擔保公司提供的格式預付款協議，避免因預付款環節產生糾紛，使自己遭受損失。
3.在房地產買賣合同或中介服務合同中，應詳細約定哪壹方委托擔保公司，必要時還應約定* * * *選擇的擔保公司名稱、先行服務費的支付人、解除抵押後的通知義務、解除抵押後辦理財產轉移驗收手續的期限等。
4.詳細規定買賣雙方的違約責任，包括逾期辦理還款手續、逾期履行通知義務、逾期辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，詳細規定單方主張解除合同的條件及違約金數額。
第三種是購房者以交易房產的名義提前償還銀行貸款。
這種方式是指買賣雙方簽訂購房合同後，買方以交易房產的名義墊付款項償還銀行貸款，然後賣方及時到銀行辦理該房產抵押權的註銷手續，再由買賣雙方根據簽訂的購房合同的約定辦理相關交易手續。
這種交易對買家來說風險最大，但在實際交易中經常遇到。因此，謹慎操作對買家來說是非常必要的:
1.預付款前，到房產權屬登記中心查詢房產權屬狀況有無瑕疵(主要是查詢房產除貸款銀行抵押外是否有其他保全、查封等抵押)。)。
2.不要將預付款打入賣方銀行還款賬戶。
3.直接將預付款通過自己的銀行賬戶轉到賣家的銀行還款賬戶，並要求賣家出具詳細的收款收據，必要時請律師見證。
4.如有必要，可要求賣方提供第三方擔保或財產擔保。
5.親自跟進提前還款和註銷房貸，及時拿房產證。
6.抵押註銷後，按照權屬登記中心允許的最短期限及時辦理產權交易過戶受理手續。
7.詳細規定買賣雙方的違約責任，包括逾期辦理抵押註銷手續、逾期履行通知義務、逾期辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，約定單方主張解除合同的違約金條件和數額。
8.關於房地產交易無法繼續時，出賣人返還買受人預付款的流程的詳細約定。
有抵押的二手房如何買賣？
房價在下跌，但最近幾個月，出現了反彈的小高潮。具體原因不敢深入探討。第壹，我沒有足夠的事實。二是怕和“下壹盤大棋”沖突。但是，交易活躍也是事實。壹個朋友看到壹套比較劃算的二手房，想買，但是發現房子有抵押，就打電話問這樣的房子能不能買。我的感覺:
第壹，未還清貸款的二手房不能賣。
目前在國內貸款買房的情況下，貸款銀行會在原有房屋上設立抵押。根據《物權法》第191條第二款規定:“抵押期間，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押物，但受讓人代為清償債務、消滅抵押權的除外。”也就是說，房屋所有人未經銀行同意不得轉讓房屋，除非買受人願意為房屋所有人清償銀行的債務。
二、如何把需要買的二手房變成還清貸款的二手房？
還款方式有兩種，壹種是壹次性還清，壹種是經濟實力不夠的時候分幾次還清。在後壹種情況下，原業主的貸款實際上轉移給了新的購房人，即“再抵押”。出賣人出售貸款未還的商品房，買受人繼續償還該商品房的貸款。這種方式對新買家的資金需求壓力較小，但問題是目前在國內實踐中基本不可行。香港等地不僅可以轉按揭，甚至可以賣“爛尾樓”。但是為了降低自己的風險，很少有服務是肯定可以轉按揭的。
那麽唯壹可行的方案就是在交易前，集資壹次性付清房款。如果買家實力不夠，同時買家也要從銀行貸款。本質上，這是壹種看似抵押貸款的提前還款形式。這種壹次性付款可以分為幾種情況:
第壹種:原房主拿出自己的積蓄，或者向親戚朋友借錢還清銀行貸款，這樣就可以從銀行解除抵押，房子也可以賣掉。
第二種:在中介公司的幫助下，將有貸款的樓盤掛牌，找到買家後與買家溝通。買受人提前支付部分房款供出賣人提前還貸。
第三種:賣家自己籌不到貸款，也沒有買家願意墊付房款，中介公司可以貸款。中介公司可以利用公司的流動資金幫助賣家還貸。
對於購房者來說，如果選中的房子有銀行貸款，購房會非常謹慎。因為按照第二種方式，如果賣方提出提前還貸，買方是有相當風險的。由於支付購房款後房產所有權仍屬於賣方，壹旦賣方拒不承認或卷款潛逃，買方將面臨巨大損失，因此盡量避免這種交易。
然而，第二種方式正是目前中介機構所提倡的。在目前低迷的市場情況下，中介能做的生意越來越少。所以，即使有些房子對購房者有潛在風險，中介為了促成交易，還是大做文章，說“因為貸款所以這麽便宜”、“貸款的房子對購房者沒有風險”，購房者壹定要慎重。如果房子確實可靠，那麽妳可以請中介采用上面提到的第三種方法來協助交易。
第三，有房卡才能交易。
之所以提到這個問題，是因為很多抵押的房子拿不出房產證。有些房主是新買的房子，往往在搬進來後的壹到兩年內還沒有拿到房產證。這種情況下，肯定是不能交易的。因為國家明確規定，未取得產權證的房屋嚴禁轉讓，同時新購房者未取得產權證不能辦理貸款手續。
房產證被房貸銀行拿走的情況比較多。這種做法取決於各地的不動產登記程序，分為幾種。壹種是貸款後有兩證，壹個房產證，壹個他證，另壹個證上會顯示房屋的抵押和抵押情況(如上海)。有抵押貸款時，房產證由業主個人保管，另壹證由銀行保管。貸款還清後，另壹證由房管局註銷。另壹種是房產證只有壹個。抵押後，抵押銀行壹般會要求房產證的代管。
那麽，如果能分辨出是有房產證但被銀行保管，還是沒有房產證的交易呢？其實很簡單:無論是哪種情況，當地房屋土地管理部門都會進行登記，公安部門、法院、檢察院都可以憑有效證件查閱所有相關檔案，產權人憑身份證、房產證可以查閱檔案中的相關信息，廣大市民可以憑有效證件查詢房屋的簡單信息，用於房屋買賣、訴訟等正當理由。因此，買方可以要求賣方(即產權人)在交易前到房屋土地管理部門調查房產是否登記，這比賣方持有的所謂房產證復印件要真實得多。如果賣家以各種理由不配合，也可以委托律師調查。律師調查的好處是，除了抵押之外，還可以調查房產證的內容是否與房屋登記機關檔案文件記載的內容壹致，賣方是否為房產證載明的所有人，是否有房屋的其他* * *所有人(如有* * *所有人有優先購買權)。
望采納