閱讀提示:不動產抵押權的設立以登記為基礎。因此，房屋及其占用範圍內的土地使用權的抵押，無論是單獨抵押還是分別抵押，只要辦理了相應的抵押登記，都應是有效的。只要抵押權實現時土地使用權和房屋所有權屬於同壹競買人或買受人，就不違背我國現行法律規定的整合原則。
[案例]
2000年3月5日，甲公司向工商銀行申請貸款5500萬元，約定2002年9月22日還款。甲公司為擔保該筆貸款，向銀行抵押了壹座評估值為7000萬元(不含地價)的建築物，並於2000年3月21日向房管局辦理了抵押登記手續。
2000年8月26日，A公司以該建築物占用範圍內的土地使用權向中國建設銀行申請抵押貸款。經評估，土地價值3500萬元。在得知該地塊為待售地塊，且該地塊上的房屋已抵押登記完畢的情況下，建行決定向A公司貸款2500萬元，並約定在2001、65438+6年9月前還清貸款。2000年9月15日，雙方到土地管理局辦理抵押登記。
2001 11 5、因甲公司未能償還到期貸款，中國建設銀行起訴至人民法院實現其抵押權，拍賣抵押土地以清償其貸款。
[分析]
本案審理中，對本案房屋與土地分別抵押形成了幾種不同的觀點。壹種觀點是，《中華人民共和國擔保法》第三十六條規定:“依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，抵押時國有土地上的房屋應當同時抵押。”據此，房屋與土地分開抵押違反了法律的強制性規定，應當確認兩個抵押合同無效，抵押權的設立無效。
第二種觀點認為，《中華人民共和國擔保法》第三十六條的兩個“同時抵押”是法定抵押的規定:以房屋登記設定抵押的，當然同時設定其占用範圍內的土地使用權；如果通過土地使用權轉移登記設立抵押權，當然具有與附著房屋同時設立抵押權的效力；在這兩種情況下，沒有必要註冊後者。據此，抵押合同和抵押權均有效，但如果是“壹物二抵押”性質的重復抵押，則應根據登記時間確定抵押權的先後順序。
以上兩種觀點的理論前提是壹致的，即我國法律禁止房屋和土地分別抵押。因此，要麽認為單獨抵押無效，要麽認為“同時抵押”的規定是法定抵押的規定。兩者的不足之處在於都忽視了當事人的真實意思和經濟生活的現實，對法律的倡導性規範進行了僵化的理解和解釋。筆者認為，以上兩種抵押都是有效的，但不是重復抵押，而是房屋和土地分別抵押。房地分開抵押是當事人的真實意思表示，與我國法律規定的房地壹體原則並不矛盾。原因如下:
1.根據我國現行法律，土地所有權和依附於土地的建築物所有權可以相互分離，但土地使用權和建築物所有權在主體歸屬上應當壹致。這壹原則被稱為土地使用權與建築物所有權相結合的原則。需要註意的是，這種融合應該是歸屬主體意義上的融合，而不是依附於權利客體意義上的融合。根據物的重要組成部分不能獨立成為權利主體的原則，整體物及其重要組成部分壹並轉讓。所以，所謂“轉讓”，既包括過戶，也包括抵押。這是由於土地及其附著物被視為同壹權利客體而產生的必然法律效力，即權利客體附著意義上的壹體性法律效力，是“壹物壹權”原則的體現。
與此不同，我國現行法律實行的是土地所有權和依附於土地的建築物所有權可以相互分離的原則。《中華人民共和國憲法》規定，土地所有權屬於國家和集體所有。但同時規定公民個人享有房屋所有權。即法律承認建築物和土地構成獨立的物權客體。而且中國實行國有土地使用權出讓制度。這意味著我國現行法律通過鼓勵土地所有權和土地使用權的分離，實現土地利用的商業化和市場化。作為其法律效力的自然延伸，它當然進壹步強化了房屋所有權和土地所有權的分離。因此，現行法律要求的整合，不再是土地吸收其地上附著物的“壹物壹權”意義上的整合，而是為了維護土地及其地上附著物的完整性和經濟價值，在所有權主體上實行土地使用權和地上附著物所有權的整合。所謂“房隨房走”、“地隨房走”，是房屋與土地應保持其主體權屬壹致性的壹體化原則的形象表達。
顯然，從這個意義上說，房屋及其附屬土地使用權的整體轉讓，並不意味著兩者要同時抵押給同壹主體。因為只有當房屋被視為土地的附屬物時，土地使用權抵押時，才必然導致附著於其上的地上建築物同時抵押；土地所有權和房屋所有權可以相互分離，這是與產權制度相沖突的，是我國憲法所確認的。從標的物所有權壹致的意義上說，土地及其附著物同時抵押，既無邏輯上的必要性，也無法律上的必要性，更無經濟上的必要性。而且由於現行不動產登記制度的雙重並存，只會增加實踐中的混亂和麻煩。
第二，現行法律實行的是土地使用權與地上附著物所有權在所有權主體上壹致的壹體原則，即土地使用權轉讓時，地上附著物應同時或隨其轉讓；或者反過來，達拉斯到禮堂但邏輯上不能得出土地使用權或建築物所有權抵押時也應適用同樣的規則。這是因為:
首先，抵押主導了抵押品的交換價值，而不是抵押品本身。抵押權的實現，其效力在於抵押權人有優先從抵押物拍賣或變賣的價款中得到補償。無論土地使用權和房屋所有權同時抵押還是分別抵押，都不妨礙其所有權的壹致性。分別抵押的，依法轉讓給同壹主體，效果與共同抵押的沒有區別。
第二，《中華人民共和國擔保法》第四十條明確禁止液體抵押合同。抵押合同中有流動抵押約定的，其約定無效。這說明單獨抵押不壹定導致土地使用權和地上附著物所有權分開的結果。不同物權客體交換價值的分別控制和其法定的統壹所有權可以和諧共存。
第三，《中華人民共和國擔保法》第五十五條規定，抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不抵押。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增房屋可以依法與抵押財產壹並拍賣，但新增房屋拍賣所得，抵押權人沒有優先受償權。這實際上說明法律強調土地及其附著物同時轉讓(實質上是同壹所有權意義上的轉讓)；但是，根據經濟上的必要性和可能性，區分不同的法律事實，可以使不同物權客體的交換價值的支配地位完全相互分離。
第三，現行法律將土地使用權及其附著物的整體轉讓延伸至整體抵押，旨在維護現有建築物的完整性和經濟價值，簡化權利關系。然而，轉讓的壹體化足以實現這壹法律政策目標，將這壹約束擴展到抵押權的設立並無法律上的益處。
事實上，由於我國不動產登記機關的不統壹，抵押權設定壹體化缺乏相應的技術條件，經濟生活的現實與這種壹體化的願望相差甚遠。在這種情況下，只有采用目的解釋和相關法律規定的邏輯解釋的方法，將土地使用權和建築物所有權的壹體化原則解釋為轉讓的壹體化才更為合適。
因此，關於抵押設定的綜合條款實際上是倡導性的法律規範。如果將《中華人民共和國擔保法》第三十六條及其他法律中的類似規定解釋為法定抵押，則違反了文義解釋的規則。而且，由於缺乏宣傳，對法定抵押權的解釋也容易導致擔保實踐中的混亂。
四、房地產抵押的設立，以登記為生效要件。因此，無論該房屋及其占用範圍內的土地使用權是單獨抵押還是分別抵押，只要辦理了相應的抵押登記，其抵押權的設立就應有效。只要抵押權實現時土地使用權和房屋所有權屬於同壹競買人或買受人，就不違背我國現行法律規定的整合原則。