壹，房地產代建制的定義
擁有土地的委托人發起上訴，擁有項目開發建設運營的專業代理人承擔。雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現同利的合作開發模式。代理商通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面的成熟經驗，可以為委托方提供項目定位、規劃設計、項目管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等整個開發過程的服務。
二、房地產代理建設的分類
從國內房地產代建的發展來看，我國代建從最初的政府代建開始，整個行業經歷了政府代建、商業代建、資本代建等不同階段的演進，現已發展到三種代建模式並存的狀態。
(壹)政府建設
代建方與政府相關部門合作，承擔安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務的建設管理和服務，並按項目總投資、銷售或利潤收取傭金。政府建設項目利潤低，但可以獲得更多的社會資源。
(2)商務代理建設
受民間委托人委托，代理人同時負責開發建設或銷售。具體可分為:純服務收費的商事代理建設和股權型商事代理建設。
1.簡單服務費的商業代理結構
代理人與已取得或計劃取得目標地塊土地所有權證的客戶合作。委托人承擔全部或部分資金，代理人無股權份額。根據雙方簽訂的《代理委托協議》中的合同關系，負責項目開發和管理服務的全過程，通過管理和品牌輸出，滿足委托方在代理建設項目中的業務和效益目標，並按合同條款收取壹定比例的服務費。
在項目建設過程中，委托方負責籌集項目開發所需的全部資金，在項目開發中享有投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔項目的風險。代理商主要負責項目管理團隊組建、規劃設計管理、工程建設管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理的全過程管理。
2.基於股權的商業代理結構
又稱“小股交易”，是指房地產企業在合作項目中只占有很小比例的股份。雖然根據房地產開發的相關規則，小股參與不能直接獲得項目的實際交易權，但根據委托方和代理方的相關委托協議，項目仍由小股團隊進行交易，利用公司的品牌、產品體系和管理，享受企業的信貸資源和采購資源，提高項目回報。
(3)資本代理建設
資本代建的運作模式與傳統項目代建基本相同。主要區別在於，資本代理建設的委托方多為外部資本，沒有實體經濟實體，可能無法取得目標地塊的土地使用權。因此，代建的管理範圍也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面。
其中，外部資本是指具有不動產投資能力的各類金融機構，包括信托公司、保險公司等。目前，行業內的資本建設也可以在房地產企業與資本“聯姻”後成立。開發企業依靠多年的項目投資和管理經驗，識別具有投資價值的房地產項目，為資金實力雄厚的金融機構尋找房地產投資項目，並為其項目提供全過程的房地產開發服務，從而實現“資本+代建”的雙贏模式。
三、房地產代理建設項目的利弊
(壹)優勢
1.對於委托方
(1)實現品牌溢價。通過與大房企的合作，實現樓盤銷售的溢價，相對周邊樓盤價格有不同程度的提升。
(2)開發能力提高。
(3)提高融資能力。
2.對代理人來說。
(1)收益比較穩定，風險小。收入來源主要是管理費、代理建設費和銷售溢價。除了銷售保費，都比較穩定。在這個過程中，加強費用和成本管理，很少有損失。
(2)實現規模快速擴張。壹般來說，項目通常是從投資開發也就是地段來計算的。代建項目可以大大縮短開發周期，快速實現項目的實現，保證公司的規模化發展。
不足
1，代理人性質和委托方式需要明確。代建人性質的確定將直接影響代建制總體規範的制定。在不同性質下，代建制的運行模式和相關控制機制會有所不同，代建制的時間、準入方式、委托授權內容、收費標準等也會有所差異。此外，對於哪種類型的組織更適合代建制，也存在不同的意見和爭議。代建制管理費沒有統壹規定，給代建制的實施帶來了服務競爭的無序。
2.在建築市場方面，我國沒有統壹的規範文件指導代建制，代建單位履行職責的法律環境不完善，在國家基本建設程序中沒有法律地位。代建制具體與現行投資計劃、預算下達、資金撥付、財務管理等相關制度銜接，各地各部門做法不壹致，混亂不清。因此，代建機構整體實力較弱，沒有形成成熟、規範、有競爭力的代建市場。部分代建機構整體資質較低。很多代建機構都是由原來的建設單位、工程咨詢機構、建設監理公司、工程承包公司等轉型而來。、以及壹些單位的經濟實力、工作體制、人員隊伍等方面還不能完全達到代建單位應有的水平。部分建築代理數量不足，有效競爭的建築市場要求每個行業都有合理數量的建築代理。但是，我國符合資質要求的施工機構數量還非常有限，需要培育和發展。
3.代建制相關配套政策措施不完善，缺乏對代建項目的認真評估，監管制度不嚴格、不規範；代理保險制度尚未完全建立。根據代理合同，代理人應對突破投資承擔賠償責任，但如果賠償金額過大，代理人可能無法承擔，需要有相應的保險制度來轉移賠償風險。這方面國內很少探索，缺乏可操作的指導性文件。
(部分內容摘自互聯網)