在討論這個問題之前，有必要弄清楚為什麽要采用定向發展的模式。為什麽不采用委托代理建設的模式？還是直接買房？
定向開發模式，簡單來說就是開發商按照委托方的要求開發建設房屋，並出售給委托方。
與委托建造方式相比，有壹個根本的區別，就是土地權屬不同。
如果土地歸委托方所有，開發商按照委托方的要求開發建設並移交給委托方，不會涉及土地和房屋的過戶，因為房地產的所有權壹直登記在委托方名下。
這是委托施工。
但如果是定向開發就不壹樣了。
定向開發壹般來說，土地在開發商名下，開發商根據委托人的要求量身定做房子。房子建成後，按照事先約定的面積價格賣給客戶，房子過戶到客戶名下。
房地產的定向開發不是房屋買賣，也不是嚴格意義上的房屋預售。可以理解為長期房屋買賣，而且是長期批量房屋買賣。
1)合同風險
定向開發合同，是合作開發合同，還是委托代理建設合同、施工合同、商品房買賣合同、房屋買賣合同？
在實踐中，應根據項目的實際情況、合同的最終目的和當事人權利義務的實質來確定，適用不同的法律規定。
例如，廣西桂冠電力有限公司與廣西陳勇房地產開發有限公司就房屋買賣合同的性質和效力發生糾紛。
法院認為，雙方簽訂的《定向開發協議》及《補充協議》不僅包括合作開發房地產的內容，還包括建設工程合同的條款，但雙方的最終目的是壹方支付購房款，另壹方交付預定辦公綜合體所有權的交易。本次交易雙方權利義務的實質符合房屋買賣合同的本質特征。
因此，本案合同應認定為基地的定向開發，實際上是房屋買賣合同糾紛。
因此，我們建議雙方在合同中明確約定合同目的，明確權利義務，盡量不要冠以建設工程合同、委托代理合同等誤導性的合同名稱。
2)合同有效性風險
目前，關於定向開發合同的效力有幾種爭議:
第壹種觀點認為定向開發合同無效。
理由是根據最高法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條，該條認為“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定無效。”
因此，在未取得預售許可的情況下，定向開發合同應視為房屋預售合同，認定無效。
第二種觀點認為定向開發合同有效。
理由是簽約主體是針對特定人群的，並不是針對不特定人群的開放售房。交易過程也是私人的，所以不屬於商品房範疇，不應該受到預售許可制度的限制，即不能根據是否取得預售許可來確定合同的效力。
我們傾向於第二種觀點，認為定向開發合同是有效合同。
壹般來說，定向開發合同是在項目立項、規劃或設計階段簽訂的。這個時候是不可能達到預售許可證的要求的。
由於本項目在雙方簽訂定向開發合同時尚未取得規劃許可，我們建議根據具體情況采取以下措施之壹，以防止合同的有效性爭議:
(1)先簽意向書，待項目取得規劃許可後再正式簽約。
(2)雙方可以簽訂合同，但約定在項目取得規劃許可後，只有在委托施工後，開發商才先開始前期義務。
(3)承包人確需前期投入的，必須明確約定由開發商負責取得規劃許可，在規定期限內未取得規劃許可的，承包人有權要求解除合同、退錢並要求賠償損失。
3)政策和批準風險
鑒於房屋的設計是根據建造方的要求進行的，壹般包括建造方的特殊需求，而不是壹些被廣泛接受的標準房屋的建設標準，可能會帶來規劃審批的困難和風險。壹旦規劃審批不通過，定建交易就無法繼續。
此外，項目面臨的政策風險主要是指國家和地方政府對房地產投資和運營的政策發生重大變化，導致項目開發出現重大障礙，從而給企業帶來土地政策、項目審批、項目規劃等方面的巨大風險。
因此，我們建議:
(1)在項目運營初期，對開發商和項目進行盡職調查，審查開發商的資質和實力以及項目的開發手續是否合法完備，發現並解決土地、規劃、立項等各個環節涉及的法律問題。
(2)充分調研和關註涉及行業的政策變化，主動收集相關信息，積極參與政策調研和論證，及時提出新的解決方案。
(3)可設置委托方提出的設計未通過政府審批委托方有權終止合同等條款，以防範風險。
4)設計變更的風險
項目施工期間，承包商可能會有設計變更。由於預定物業的成交價格和日期往往是事先確定的，所以在施工過程中，承包商過多的變更設計，往往會影響工程造價和工期，從而影響預定廠房的移交，引起雙方的糾紛。
因此，我們建議:
明確規定什麽時候可以改，什麽是重大變更，變更的後果。
只是什麽時候能改的問題。
雙方可以約定，在施工圖確定之前，允許承包商對施工圖提出修改意見。施工圖確定後，為避免承包商在施工階段提出過多的設計變更，最終導致工期嚴重延誤，應限制承包商的設計變更。
如某建設開發合同中對設計變更作出如下約定:“鑒於本協議項下房屋工程工期緊迫，雙方約定承包人不再對施工圖提出設計變更要求，但下列情況可以變更:(1)如不進行變更，將無法實現雙方已確認的承包人使用房屋的基本功能；(二)如不進行壹定的變更，將不符合通常的施工技術要求或房屋驗收標準；或(3)雙方已就變更達成壹致並形成書面文件。”
5)提前終止風險
定向開發項目周期長。壹旦開發商出現現金流困境，可能導致無法在合同約定的交付期限內完成預定建設項目並交付預定房屋。
另壹方面，承建方在交付定金後，可能因資金問題或經營方向變化而不簽訂預售合同或轉讓合同。
因此，除了提前審核開發商的資質和實力，我們建議:
(1)房屋買賣合同簽訂前，雙方可共同成立項目部，共同管理項目資金和項目的使用。
(2)在簽訂商品房買賣合同前，為保證項目和資金安全，項目土地可抵押給委托方。據了解，在壹些地方，土地使用權不能辦理抵押登記，因此原土地使用權證書可以由建設方保管。
6)驗收和交付風險
固定建築物的驗收也不同於壹般工程的交付驗收。通常的驗收是開發商組織設計、施工、監理等單位進行驗收，並報建設部門備案，再通過消防、環保、規劃等部門的驗收。
在定向開發合同中，如果雙方事先未就已建房屋的驗收和交付標準達成壹致，可能會對合同的履行造成障礙。因為房子按照國家標準和施工合同是有可能通過驗收的，但是不能通過施工方的驗收。
因此，我們建議:
(1)為避免預定樓按國家標準和施工合同驗收合格，但不能通過預定樓驗收的尷尬局面，可特別要求開發商使施工合同中約定的驗收標準與定向開發合同中的驗收標準壹致。
(2)做好整體合同規劃安排，提前簽訂附條件購房合同，鎖定房屋所有權。
定向開發合同、房屋買賣合同等核心合同可以壹起簽訂。
為保證預定房屋交易雙方在符合法定轉讓條件後能夠按期簽訂房屋買賣合同，可以在合同中約定預定房屋轉讓生效的觸發條件，即壹旦符合轉讓條件，轉讓合同自動生效，轉讓條件達到後壹方不履行合同義務的違約責任，以保證雙方的合法權益。
房屋轉讓合同生效前，承包人只支付壹定數額的定金，同時對轉讓價款的分期支付作出具體約定，並約定較高數額的提前解約違約金，保留並鎖定待建房屋的所有權。
有地有錢，可以自己開發；有地沒錢就合作開發；如果妳有土地，沒有經驗，可以委托代理人建設。
沒有土地怎麽辦？
有急事，直接買賣房子；別著急，定向發展，發展成自己想要的樣子就好。