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壹.項目背景
1.項目名稱:住宅小區(暫定名)
2.可行性研究報告的編制依據:
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《城市拆遷管理條例》
(3)城市居住區公共服務設施設置規定
(4)住宅設計規範
(5)居住建築設計標準
(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
3.項目概述
1)地塊位置:基地東起，南止於道路，西止於道路，北止於道路。圍合區域內土地面積約為平方米，該地塊屬於A類地段。
2)建設規模和目標:
土地面積:畝(平方米)
容積率:
開發周期:
地價:元/畝(某市國有土地使用權掛牌出讓起始價)建築面積(預估):總建築面積:㎡。
3)周邊環境和設施
(1)步行到a市區大約需要10分鐘。
(2)西側是市中心的景點。
(3)東部城市綠化帶，南部廣場。
(4)西南靠近壹個城市的小學。
(5)北方某市人民銀行。
4.項目的SWOT分析
優勢和機遇
(1)項目位於某城市最具潛力區域，周邊環境為近期最佳居住區。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設的步伐，使得該區域的房地產有較大的升值空間。
(3)東側的成功開發為該區域的房價定位提供了市場認可。
(4)住宅配套日益成熟，商業氛圍逐漸形成，為本項目商鋪價格奠定了壹定基礎。
(5)當地居民選擇回遷的比例較大，對項目的資金流壓力有壹定的緩解作用。
(6)項目以毛地出讓，起拍價為人民幣/畝，使得獲取地塊的前期資金較少。
(7)本項目規劃定位為A市首個小高層住宅小區，可借鑒我公司在B市開發小高層的經驗。
(8)我司與某市政府及建設主管部門的良好關系背景，有利於我司未來在當地的發展。
(9)A城物業管理公司的首次介入，對日後本項目的物業管理有壹定的優勢互補。
(10)拆遷難度之大，讓其他地方的資金發愁，這就給我們這次招標成功創造了壹定的機會。
劣勢和威脅
(11)拆遷密度太高，拆遷成本和風險是這個項目成敗的關鍵。
(12)某市拆遷實施細則即將出臺，拆遷成本預測有風險。
(13)市政設施的拆除施工，由於其標準的不確定性，使得成本計算具有不確定性。
(14)外資的介入可能會使土地的掛牌價過高。
(15)規劃中住宅用地的定位，商業規劃未來能否通過，都存在不確定性。
(16)小高層住宅概念的形成，物業管理費，電梯運行維護等。，會給以後的銷售帶來壹定的阻力。
(17)這個地塊大部分居民都是二次搬遷，難度比較大。
(18)花園越來越完善，而且是多層住宅，所以和這個項目的競爭會很激烈。
(19)拆遷難度使得本項目工期有可能順延。
(20)周邊生活設施和交通不完善。
二、市場分析
1 A城市概況(參考)
壹座城市坐落在河的南岸，面積平方公裏，人口壹萬。
生態環境優良。有國家森林公園、國家野生動物保護區和國家水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達到56%，1996、1997被國家批準為國家生態經濟示範區和實施中國21世紀議程地方試點。
投資環境好。交通通訊便利，公路形成了以國道、省道、沿江公路為骨架的交通網絡；水運是長江幹流的重要港口？A港作為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐量500萬噸。A港泥洲新港區壹期工程已經開工。通信形成了以數字傳輸和程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目區位於河流中下遊南岸，與B市接壤，是A市的政治、經濟和文化中心..全區總面積2516平方公裏，人口62萬，轄8個鄉，13個鎮，4個街道辦事處。城市人口1.2萬。
2 A城市房地產住宅市場分析
壹個城市的房地產業從開始到發展經歷了三個階段:第壹階段是從1988到1993，以住宅建設為主。建的房子大多是福利性的，商品化率低。房地產行業正處於起步階段。從1994到1998，第二階段，統壹代建行為逐漸消失，商品房開發逐漸興起。1999壹直是房地產行業的發展和規範階段。嶧城區南門？兩點壹線？以舊城改造和西苑居住區開發為起點，掀起了新壹輪的城市建設高潮。特別是土地改革到市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口和規模迅速擴大，城市建設和房地產開發良性互動，房地產市場進入有序發展期。至此，壹個城市的房地產行業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量明顯提高，產業結構趨於合理，市場體系基本建立。
2003年，A市房地產行業的主要特點如下:
表現之壹:投入大增。房地產開發投資4.6億元，增長33.4%，占全市建設系統投資的65%，占全市固定資產投資的12.6%。
第二個表現:市場繁榮。主城區商品房竣工面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城鎮人均住房建築面積已達26平方米。
表現三:房價穩中有升。市區商品住宅價格比去年上漲17%，凈增約400元/平方米。
表現四:交易市場持續升溫。全市全年辦理房地產交易1.1.20萬筆。某市* * *成交房產7938宗，面積89.62萬平方米，同比分別增長25%和35%，其中存量房成交2305宗，面積24.4萬平方米，成交金額8800萬元。
表現五:刺激經濟效果顯著。房地產業增加值占全市生產總值的14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售額616億元；房地產行業上繳國家稅收2800萬元。
未來市場預測:
- ?從購買力的角度來看
隨著經濟的增長，城鎮居民家庭可支配收入逐年增加。從2001到2003年，城鎮居民家庭可支配收入從5222元上升到6028元。雖然去年房價大漲，但消費市場依然溫格。
？從投資的角度來看
由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，房地產行業保值增值功能顯著，使得房地產市場成為重要的投資領域。再加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，每年增加16%。
？從消費結構來看
隨著房地產市場的發展，居民的住房消費觀念發生了明顯的變化。人們不再滿意了？只夠生活嗎？傳統觀念下，改善型住房需求更加明顯。住房消費是由？住宅類型？去哪？享受？改變。二次置業和三次置業的消費群體逐漸擴大。據調查，惠晶花園壹期95%以上的購房者都是因為房改而換房的。
？從需求關系來看
根據城市總體規劃，城市建成區面積將從14.6平方公裏增加到27.8平方公裏，城市人口將從12萬增加到30萬。在不考慮有效購買力的情況下，從住房需求分析，壹個城市每年人口增長所帶動的住房需求，加上城市外來人口的購房需求和城市拆遷的需要，將為房地產行業提供廣闊的發展空間。
3.主要競賽項目分析
住宅小區的詳細情況如下:
建築面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)
寶山路22號向陽小區1500
黃河街新華社區785 8 1344
銀河街道銀河社區170 1460
學院路城光小區130 1400
太陽神社區英雄路500號6.9 1508
壹些商業網點的詳細情況
項目面積㎡單價/㎡位置
匯豐花園40~~80新城區4000~5600
邱爽花園50~~70市區5000~12000
碧苑小區建設路6800號36~~50
秋浦路550號桃園小區車庫
建設路550號荷花村車庫
三、項目財務分析
(壹)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，包括四棟五層住宅樓(兩所實驗小學40戶，四家建築公司16戶)。
拆遷公司拆了壹套30戶的安置房)。其他房子都是兩個？四樓。
根據掛牌文件附圖及現場核查，圍合區域內待拆遷房屋面積為住宅34329平方米，商業用房600平方米，共約205戶。大多數家庭都是從城市房屋搬遷到這個健康的房子。90%以上的住戶有土地證，規劃建房證，房產證，單戶水電表。有壹定的房屋拆遷經驗。
拆遷費用估算:
符合《A市城市房屋拆遷管理辦法》和拆遷補償評估報告的規定。
1，住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元。
2.營業用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)* 600平方米=600平方米* 3776元/平方米= 226.56萬元。
3、配件(水、電、電話、空調等)
住宅面積:34,329 m2 * 45元/m2 = 1，544，805元。
營業用房:600 m2 *45元/m2 = 27000元。
4.室內裝修:34929平米*80元/平米= 2794320元。
5、閣樓、圍墻庭院地板等。：
34929平米*48元=1676592元。
6.搬家費、臨時過渡費等。：
1)，搬家費:
住宅:200戶*300元= 6萬元。
營業場所:9戶*500元= 4500元。
小計:6.45萬元
2)、過渡費:
住宅:34329平米*2.5元/平米*6個月= 514935元。
營業用房:600平米*16元/平米*6個月=57600元。
小計:632，535元
其他費用
3)、管理費、委托拆遷費:
34929平方米* 15元/平方米= 523935元
4)房屋拆遷評估服務費:3.5萬元。
5)、獎勵:
34929平方米*100元/平方米=3492900元。
以上各項費用小計:38，533，208元，每平方米補償金額為65，438+065，438+003.18元。
根據某市人民政府的命令，2003年上半年該市市區房屋拆遷仍可進行。反思《城市房屋拆遷管理辦法》，2003年7月1實施。壹個城市的城市房屋拆遷困難重重，尤其是國家城市房屋拆遷大氣候政策向被拆遷人傾斜，司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米= 1203.5438+08平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建築成本分析
對該地塊的建設規模進行了初步規劃。沿東湖路建設2個兩層網點，面積50*10*2=1000㎡，建築面積2000㎡。
正門位於東湖路兩個出口之間，次門位於小區附近的橋邊。沿建設東路將建兩層裙樓，基本與S小高層形式相同。裙房將建3棟12層房屋，面積110 * 15 * 2 = 3300㎡。三套12層房屋建築面積為29.4 * 65438+。
大致安排在劇情裏
壹棟建築，15層，29.4*13.8*15層；
壹棟建築，12層，29.4*13.8*12層；
三棟樓40 * 15 * 12層；
壹棟樓，15層，40*15*15層；
占地面積:3211m2，建築面積:41554m2。
總建築面積:5861 m2，建築密度:20.7%。
總建築面積:61460m2，容積率:2.17。
地下室為高層建築設計，面積4861㎡，總戶數約297戶。
建築成本估算
(壹)、項目前期費用:
1，拆遷費用
2.土地出讓金
3.城市基礎設施配套費:61460m2 * 50元/m2 = 307.3萬元。
4.人防基金:配套修建地下室。
5.策劃技術服務費:56160 * 1.4+5300 * 2.2 = 90300元。
6.墻體改造:61460 * 8 = 491.68萬元。
7.散裝水泥:61460 * 2 = 122900元。
8.白蟻防治費:61460 * 2 = 122900元。
9.質量監督費:61460 * 2 = 122960元。
10，施工圖審查:61460 * 1 = 615000元。
11，防雷審核:61460 * 1 = 615000元。
12，消防審查:
13，文物:2000元。
14.規劃設計:65438+萬元。
15，建築設計:2000 * 12+59460 * 30 = 1807800元。
16、地質勘探:61460 * 2 = 122900元。
17，測量定位:65438+萬元。
18，燃氣增容:2500元/戶
19.供水管網配套費:20元/㎡。
小計:627.93萬元(18和19項收匯，未統計)
(2)工程造價
1，樁基:59460*100元/㎡= 594.6萬元。
2.地下室:4861 * 600元/㎡= 291.66萬元。
3.標的:59460 * 900+2000 * 500 = 54565438+4000元。
4.電梯:9棟* 50萬元/棟= 450萬元。
5.室外水電工程:61460 * 50 = 307.3萬元。
6.小區綠化、道路等工程:61460 * 60 = 368.76萬元。
7.監理費:6337.66 * 1% = 63.38萬元。
小計:75，276，5438+萬元
合計8155.03萬元
(3)項目成本分析
根據比較定價與市場定價相結合的原則，本項目預算定價如下:
小高層住宅1900元/m2，商鋪6000元/m2，地下車庫800元/m2。
銷售收入住宅1900 * 56160 = 106704000
店鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
合計:142392800元
營業稅及附加142392800 * 5.5% = 7831604。
費用142392800 * 4% = 5695712。
總成本:拆遷成本+建安成本+稅費+費用+土地成本。
= 42025874.2+81550300+7831604+5695712+X = 137103490.2
毛利:銷售收入？總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四。項目成本分析結論
如果土地掛牌競價低於528萬，項目有壹定利潤空間，可行。如果項目之外的風險很高，項目就不可行。
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總的來說，房地產可行性研究報告是以市場需求為基礎，以資源投入為限制，以科學的方法為策略，以系統的評價指標為結果。總的來說，表現在以下兩個問題上:
問題1:可行嗎？
問題二:如何實現經濟效益最大化？
從房地產項目開發的實際情況來看，單從施工技術上來說，壹般沒有壹時半會兒突破不了的大難點。無論是大跨度橋梁還是超高層建築，如楊浦、南浦大橋，420米88層的金茂大廈，468米的東方明珠，都是很好的證明。可見，關鍵在於投資回報，即能否取得最佳的經濟效益，同時兼顧社會效益和環境效益。
2.項目投資是第壹制勝法寶。
在房地產項目實施之前，必須進行投資可行性分析。在這個階段，可行性分析是為了解決壹個具體項目成功的可能性。當然，壹個投資方案有可能成功，或者可行，並不代表這個項目合適。——壹般情況下，可行性分析不僅要研究壹個方案，還要同時研究幾個方案。有時幾個方案可能是可行的，有吸引力的。為了從多個可行方案中選出最優方案，科研人員只能在可行性分析的基礎上綜合考慮市場、資金、風險等問題，綜合評價合理選擇。可行性研究，至少可以準確回答三個問題:
這個項目是否可行？
如果可行，可行到什麽程度？
c、如果投資，妳可能遇到的最壞情況是什麽，妳應該為此做什麽打算？
第三個操作環節:房地產可行性研究的戰略分析
分析角度壹:社會經濟環保對房地產市場的影響
房地產行業不是壹個孤立的行業。這本書很多地方都強調，把房地產業當成國民經濟？噴嘴行業？看它是不對的。這不僅僅是壹個說法的問題，而是壹個基本的認識問題:是房地產業帶動了國民經濟的發展還是國民經濟的增長帶動了房地產業的發展？如果把這個問題顛倒過來，對形勢的判斷就會出現根本性的錯誤。政府和企業都會導致。先祖？決策傾向。比如90年代初的海南、惠州、北海等地，房地產業的畸形擴張和大起大落，就是忽視當地國民經濟發展，主次顛倒，沒有把房地產業擺正位置的後果。
分析角度二:地方政府行政行為對市場的影響。
壹些地方政府的城市規劃和規劃控制水平直接影響當地的房地產開發。眾所周知，在城市規劃和管理較好的張家港市和江陰市，房地產開發壹直處於相對穩定的狀態。先進科學的規劃，有效的規模控制，嚴格的規劃管理，避免了這兩個城市房地產開發的盲目和壹哄而上。本著壹塊配套，壹塊開發，壹塊管理的原則，這裏的住宅市場基本不存在供過於求的情況，所有樓盤的預售結果都很好。相比之下，許多城市的土地出讓規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，導致土地投機嚴重，商品房供應過多，市場價格大起大落，地方政府規劃管理不當，給開發商帶來了巨大風險。
分析角度三:街區環境對房地產營銷的影響。
古北新區不是上海市中心。為什麽樓價這麽貴？原來第壹個上海外貿區最早是80年代開發的？虹橋開發區，隨著越來越多的外商在此辦公，鄰近的古北新區自然成為外商買房或租房的主要目標。該地區到處都是豪宅，居民多為港臺同胞和外國人，因此成為上海的唯壹。名副其實的外國人居住區。這使得古北新區享有很高的知名度，自然形成了獨特的社交圈和生活社區。該地區的建築質量還不錯，有很多願意花大價錢的需求者。所以價格和房租壹直在穩步上漲。進入1996後，這個小區房價雖然有所下降，但依然是全國最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房產的價值似乎並不完全取決於建築本身的檔次和質量，還取決於周圍的鄰裏環境。正是因為虹橋開發區的發展，才有了古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區和古北新區之間明顯存在功能互補關系。街區功能是實現房地產市場價值的外在動力。
投資者自身情況調查
1，檢驗妳的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何公司都不可能投資到自己完全不了解的領域，房地產投資也是如此。即使是房地產行業有壹定資質的企業，如果公司以前在市區開發寫字樓，現在目標投資對象是郊區別墅，是否可以考慮？那要看公司管理層有沒有有別墅開發經驗的人才，否則還是謹慎為好。當然，事情不是絕對的，當妳認為？體驗？當風險值得冒的時候，就沒必要再多想了。
2.檢查妳的投資方法。
由於企業背景和實力不同，房地產投資企業的項目投資方式也不同。可能妳的企業永遠不會租壹棟樓來獲得長期回報，而是建壹些賣壹些，甚至是通過預售來開發，所以對於那些適合長期發展的項目，適合長期投資的領域，妳要三思而行。有時候壹個好項目到了壹些房地產企業手裏就成了臭狗屎，想扔都扔不掉。
3.檢查妳的融資能力。
每個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資的問題。問題是妳的借貸渠道和融資渠道是否可靠。如果項目建到壹半，妳的後續資金沒有提供，那就要命了。我見過很多這樣的事情:壹個建了壹半的項目，因為沒有後續資金，停工了兩三年，前期成本漲了壹半，所以就算建起來了，也根本沒有利潤，明顯是虧本生意。分析角度四:投資人自身條件對營銷的影響？太貴又有自知之明？。房地產開發商在進行項目分析時，不可能不分析自身條件。壹個公司不可能開發各種項目，承擔各種風險。所以在考察壹個地區或者壹個項目是否值得投資的時候，也要權衡公司是否適合投資那個地區。
第四個操作環節是成功的可行性研究過程。
步驟壹人員安排組合
項目中的人數負責項目成本和時間。
註冊房地產估價師
造價工程師
市場研究和分析人員
經濟分析師
生產者
社會學、環境和其他專家
步驟b:市場分析
壹、宏觀因素分析
當房地產開發商計劃在壹個國家的某個地區投資時，首先要考慮的是這個國家的宏觀因素，如政治、經濟、文化、地理、風俗和宗教信仰，以及地區沖突或戰爭的可能性。
B.區域因素分析
總的來說，國內與項目所在地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在。僅研究其宏觀因素是不夠的，還需要分析項目所在地區的因素。這是因為:第壹，宏觀經濟對區域經濟的影響是不同的，對壹些地區影響大，對另壹些地區影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響。時間滯後？現象，宏觀經濟形勢往往需要很長時間才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應很快，有的地區明顯滯後，投資時必須考慮；第三，三國特定的區域經濟使得部分區域經濟或多或少受到宏觀經濟波動的影響，甚至形成了與宏觀經濟走勢相反的趨勢。中國的經濟特區、自由工會和保稅區對國際資本的依賴相對較小。即使在中國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張時，其國際資本受影響較小，這些領域的項目受影響也較小。
C.微觀市場分析
對擬投資項目所在區域房地產微觀市場的分析可分為以下兩部分:壹是對擬投資房地產市場的分析，二是對與投資項目同類型房地產市場的分析。
步驟c:市場預測
需求預測
需求預測是以房地產市場調查的信息、數據和資料為基礎，運用科學的方法，分析和預測某壹類房產的市場需求規律和變化趨勢，從而推斷出市場對該類房產的需求。
供應預測
供應預測是根據房地產市場調查的信息和數據，運用科學的方法分析某壹類物業的市場供應規律和變化趨勢，從而預測該類物業在市場上的供應情況。
c預測方法
通常可以分為時間序列分析和因果關系分析。時間順序:房地產可行性研究報告的列分析法可分為:移動平均法、指數平滑法等。因果關系分析可分為線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟d:成本計算
在房地產開發項目的可行性研究中，工程造價計算是壹個重要的環節，它是由評估師和造價工程師共同完成的。成本計算的正確與否，和租售市場的預測壹樣，對項目的經濟效益影響很大，但相對來說，成本計算更容易把握。
壹般來說，成本結構包括以下四個部分:
a土地前期費用:指取得合理的土地權屬證書，完成土地上現有建築物的拆遷，開通施工用水、用電、道路，完成場地平整的費用。根據取得土地方式的不同，可分為三種:新征地前期費、舊區改造前期費和土地租賃費。
b、設計、建築、安裝費用:指場地三通壹平完成後，從規劃設計到土建、設備安裝、裝修工程、小區配套、小區綠化的費用。
c市政配套費:指項目開發時必須支付給城市市政建設的配套費，主要是新建房地產項目產生的水電費。
步驟e:財務評估
項目投資方案評價的指標壹般分為兩類:
壹種是考慮7個貼現因素的動態指數，即考慮7個貨幣時間價值因素的指數，包括凈現值、利潤指數、動態回收期、內含報酬等指標。