正是因為房地產開發項目轉讓的本質是土地使用權的轉讓，所以我國《城市房地產開發管理條例》明確規定“房地產開發項目轉讓應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件”，而這兩項內容恰恰是對以劃撥或者劃撥方式取得的土地使用權轉讓所設定的條件。
根據上述第三十八條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產項目應當符合以下兩個條件:
1.已按出讓合同支付全部土地使用權出讓金，並已取得土地使用權證書；
2、按照出讓合同投資開發，屬於住房建設項目，完成開發總投資的25%以上，屬於成片開發的土地，形成工業用地或其他建設用地條件。
如果房地產項目轉讓缺少上述兩個法律條件，會產生什麽法律後果？
首先，從我國《城市房地產開發經營管理條例》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的精神來看，缺少上述任何壹項條件，都會導致房地產項目轉讓得不到相關行政主管部門的認可，項目轉讓所需的相關手續發生變更，受讓人無法取得土地使用權和房地產項目。也就是說，房地產項目的轉讓不能完成，項目轉讓合同的目的不能實現。其次，從對合同效力的影響來看，簡單考察上述關於兩個條件的規定和《中華人民共和國合同法》第五十二條關於合同無效的規定，可以得出壹個非常明確的結論，即關於房地產項目轉讓的兩個條件的規定屬於行政法規的強制性規定， 而這些條件的缺失意味著違反了法律、行政法規的強制性規定，在此情況下簽訂的房地產項目轉讓合同應屬無效。 這壹觀點在2004年以前的司法實踐中得到各級法院的普遍認可。直到2004年，個別法院的相關案例才試探性地對此提出不同意見。2005年8月，最高人民法院發布《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，充分考慮了我國現行的物權變動模式，首次明確顛覆了這壹觀點。根據《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關規定，房地產項目轉讓缺少上述第壹個條件，即未取得土地使用權證書的(未繳納土地使用權出讓金只是未取得土地使用權證書的原因，就土地使用權處置而言， 處置者是否支付轉讓費不具有民事法律意義，除非在轉讓合同中對此有明確約定)，房地產項目轉讓將構成無權處置，產生效力待定。 因為房地產項目的轉讓是土地使用權的轉讓，轉讓方在轉讓權利之前應先擁有特定地塊的土地使用權，否則其訂立項目轉讓合同或土地使用權轉讓合同的行為屬於無權行為；土地使用權作為壹種不動產權利，其特征是取得相應的土地使用權證書。因此，出讓人在取得土地使用權證書前訂立出讓合同的行為構成無權處分行為，“該出讓合同為效力未定的合同”。其效力的補正條件是:當事人向人民法院提起訴訟前，出讓人已取得土地使用權證書，否則，出讓合同成為無效合同。如果缺乏上述第二個條件，即不滿足壹定的投資開發條件，行政主管部門將不予辦理與項目轉讓相關的權屬變更登記，轉讓合同的目的將無法實現，轉讓方的義務將無法完全履行。但是，轉讓合同的效力不受此影響。轉讓合同是有效合同，受讓人可以通過瑕疵擔保責任制度和違約責任制度追究轉讓人的責任，從而獲得救濟。
此外，有觀點認為，根據房地產行業的市場準入制度，在狹義的房地產開發項目轉讓中，受讓方也必須是具有房地產開發經營資質的企業。《重慶市房地產開發管理辦法》(市建委1995288號)已明確規定“房地產開發項目的受讓人應當具備從事房地產開發的資格”。但通行的觀點是，受讓方可以是房地產開發企業以外的主體，因為受讓方雖然不具備開發資質，不能單獨實施房地產項目的開發權，但可以與其他具有房地產開發經營資質的企業共同開發其取得的房地產項目。同時，受讓方也可以選擇不實施開發行為，而是將收購的房地產項目直接轉讓給他人。
鑒於開發商所從事的房地產開發不能在以劃撥方式取得的土地上進行，本文所討論的房地產開發項目轉讓不應涉及嚴格意義上的劃撥土地使用權轉讓。但是，我們不能否認，很多法律條文中所說的“劃撥土地使用權轉讓”可能使受讓人最終取得該土地的房地產開發經營權，但這應該定義為受讓人新取得該土地的使用權和新的房地產開發項目，而不是由原劃撥土地使用權人取得的房地產項目。理由是劃撥土地使用權經有批準權的人民政府批準後可以轉讓，是劃撥土地使用權轉讓的條件，是基於劃撥土地使用權的廣義的房地產開發項目轉讓的條件。但劃撥土地使用權本身不能用於營利性的房地產開發經營，因此在轉讓劃撥土地使用權時不可能同時轉讓壹個房地產開發項目。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，受讓人將土地用於非公共用途的房地產開發經營的，受讓人應當按照國家有關規定辦理土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金。受讓方還獲得了壹個房地產開發項目。從形式上看，受讓人是通過轉讓壹筆劃撥土地使用權而獲得壹個房地產開發項目，但實質上，這個過程應該理解為:原劃撥土地使用權人將其土地使用權交還給國家，國家將土地使用權轉讓給受讓人，並允許受讓人在壹定條件下用該土地進行房地產開發。所謂劃撥土地使用權轉讓價格，應定義為轉讓方放棄原劃撥土地使用權應得到的補償。2002年5月，國土資源部頒布了《國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓規定》。房地產開發經營的土地使用權必須由土地行政主管部門公開出讓，而所謂的劃撥土地使用權出讓，顯然已經失去了“出讓”的意義。