壹.導言
安居樂業。
自從詩聖杜甫表達了“萬頃樓臺，窮天下皆大歡喜”的感慨之後，中國有多少人壹直在為這個期盼已久的夢想而奮鬥...以上海為例:1979年人均住房面積僅為4.2m2，住房困難人口達到80萬，占城市家庭總數的28%。直到1987年，仍有16千上海居民生活在人均不足兩平方米的環境中。改革開放以來，我國城鄉住房建設進入了快速發展時期。從1949到1978，城鎮年均住房面積只有18萬m2，超過了城鎮的1980和4.75億m2。到20世紀末，市場機制已經開始在住房資源配置中發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構。從新建住房來看，個人購買商品房的比例接近94%。現在，擁有壹個舒適美好的“舒適區”已經成為現代人迫切而現實的願望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售是商品房預售，是指房地產開發經營企業(以下簡稱“出賣人”)將在建房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。由於我國房地產市場發展滯後，市場體系不健全，房地產法律制度不完善，對於現房買賣來說，商品房預售使買受人在簽訂合同時僅取得商品房的期待權，而非實際所有權。開發商竣工後將房屋交付給買受人，買受人才能享有真正的所有權，對房屋享有占有、使用和收益的權利。因此，商品房預售合同的買受人承擔的風險比現房買賣合同更大。近年來，隨著商品房購買量的增加，消費者對商品房銷售過程中虛假廣告、商品房面積“縮水”、質量風險嚴重的投訴越來越多，成為消費者投訴的熱點之壹。為了保護購房者的合法權益，中國頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》，並於2003年3月24日由最高人民法院通過了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》。這壹司法解釋體現了當事人意思自治、協議優於法定和懲罰性賠償的原則。買受人可以依法行使買賣合同的撤銷和解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，並承擔不超過已付購房款兩倍的違約責任、修繕責任和賠償責任，突出了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面談談商品房預售合同糾紛案件中對買受人合法權益的保護。
二、“五證”與商品房預售合同的效力
預售合同不同於委托合同。所謂“建造合同”，是指當事人約定壹方委托另壹方建造房屋並承擔費用的合同。建造合同的性質包括“銷售合同論”、“制成品供應論”、“契約論”、“合同與銷售的混合合同論”和“合同、傭金與銷售的混合合同論”。但預售合同在付款、交付標的物、權利擔保、瑕疵擔保、違約責任等方面與壹般買賣合同相似，性質上屬於買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的物存在諸多不確定因素，使得預購人面臨的風險遠大於普通現房。比如，壹些開發商提前收到購房者的房款後，由於種種原因，已建項目無法繼續甚至停工，給購房者造成巨大損失。有時候個別開發商因為各種原因，不能按期竣工或交房，導致購房者無法按時入住或租房。有時候購房者付了首付款後，個別開發商會以各種借口提出後期付款要漲，甚至要求重新漲首付款，讓購房者無所適從。所以這種形式有風險，有投機性。為了保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格限制。《中華人民共和國房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當符合下列條件: (壹)已繳納全部土地使用權出讓金，取得使用權證書；(二)持有建設工程規劃許可證；(三)按預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期。(四)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證書。可見，房地產開發商預售商品房應具備“五證”:國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。
購房人在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否具備上述所有證件和批準文件。是否有完整的文件表明商品房買賣是否屬於合法交易的範疇。因此，相關法律法規和司法解釋均規定“未取得商品房預售許可證，出賣人與買受人訂立的商品房預售合同應當認定無效”。然而，在實踐中，商品房預售存在著許多復雜的問題。雖然《城市房地產管理法》頒布實施後，房地產市場相對規範，但開發商預售房屋的程序仍不完善。未取得預售許可證、土地使用證、規劃許可證或者未繳納土地出讓金的。造成上述情況，既有當事人自身的原因，也有壹些與政府部門行為不規範、房地產市場調控不力有關。如果不考慮例外情況，不利於穩定交易秩序，保護買方實現合同目的，也有悖於合同法的基本原則。所以這類問題要據實處理，不能輕易認定為無效合同。只要起訴時已取得相關證明，符合預售條件或經政府相關部門批準，買賣合同的效力不受影響。2003年3月通過的《解釋》在規定“出賣人未取得商品房預售許可證而與買受人訂立預售合同的，認定無效”後，還規定了壹個“但書”:“但是，起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定有效。”同時，第八條還規定，出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預售許可證明，導致合同無效或者解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任。這壹規定不僅有利於穩定交易秩序，也有利於買方實現合同目的，從而保護買方的合法權益。
第三，“爛尾樓”的承諾和合同義務
現在，有人把房地產開發商為即將開發經營的商品房所做的預售廣告的“承諾”稱為“爛尾樓”承諾。這些廣告或宣傳資料都是圖文並茂，對所售房屋及其周邊環境猶如人間天堂，對購房者頗具吸引力。然而，壹些開發商為了銷售他們的商品房，會使用誇張的廣告內容來吸引甚至誤導消費。比如XX花園號稱“環境優雅，空氣清新”，但連那裏的綠地建設都不完善；Xx小區說自己所在的位置離壹個車站只有十分鐘的路程，但實際上只是地圖上想象的直線距離，根本沒有考慮實際路線；承諾的汽車車庫變成了自行車庫；什麽鄰近的學校，醫院，郵局等。，還要多少年的長期規劃...很多購房者在實際入住的時候都在喊，但是感覺木已成舟，很無奈。在人們越來越呼籲誠信的今天，如何依法解決開發商任意承諾、任意違規、欺騙購房者的問題，從而有效保護購房者的合法權益？對此，首先要搞清楚預售廣告有什麽法律效力。根據合同法規定，商業廣告，包括商品房預售廣告，只是要約邀請或者要約邀請，即希望買受人作出購買其房產的要約，而不是對買受人的承諾。因此不構成要約，不能作為買賣合同的義務。購房者只能詳細查閱廣告內容，閱讀房屋設計圖，看其建築格局等。買房之前，再決定買不買。如果決定購買，在簽訂書面合同時，應盡量將“爛尾樓”的承諾重新約定為合同條款，使其具有約束力；但是，並不是在任何情況下，預售廣告都沒有法律約束力。開發商在合同之外的廣告、宣傳資料中對其銷售的房屋公共部位的設施、裝修標準、小區配套設施、綠化、小區公益等作出具體承諾的，應當作為合同的組成部分或者合同所附義務。如果開發商違反了他們，就應該承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋也有明確規定。第壹，銷售廣告和宣傳資料中所作的模糊、不確定的說明和承諾，是要約邀請，而不是合同義務。購房者需要與開發商重新談判，簽訂規範詳細的商品房預售合同，並使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理總局發布的《商品房買賣合同》示範文本；第二，開發商對商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施的具體承諾，如公共部位的設施及裝修標準、居住區的配套設施、綠化及小區公益建設等，對商品房買賣合同的訂立及房價的確定有重大影響，應視為要約，作為合同的組成部分或作為合同所附的義務。即使商品房買賣合同中沒有說明和承諾，也應視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，很多開發商的銷售廣告或圖片都在不起眼的角落，有壹行字意思相同:“本廣告最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。根據法律規定，這種格式善意通知不能免除開發商的誠信責任。只要圖片內容符合《解釋》規定的要約條件，開發商違反仍應承擔違約責任。這些規定為保護購房者權益、建立誠信社會提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償的適用。
中國於6月1993+10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中第四十九條:“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的壹倍。”所謂“雙倍賠款”。《消費者權益保護法》是否適用於商品房買賣案件存在爭議。適用消法的觀點認為，商品房本身是典型的商品，不適用消法沒有依據，適用消法可以充分保護購房人的合法權益；另壹種觀點認為，我國《消法》制定時房地產市場剛剛起步，當時並未將房屋等不動產考慮在內。而且由於商品房價值較大，在消法的適用上可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商難以承受，欺詐行為也難以界定。2003年通過的司法解釋在第八條和第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛提供了明確的法律依據，最大限度地保護了購房人的權益。其目的是對商品房買賣過程中，因出賣人惡意違約、欺詐導致買受人無法取得房屋的交易行為，追究超出違約責任範圍的民事責任。對此，《解釋》第八條、第九條規定了五種情形:商品房買賣合同訂立後，出賣人將房屋抵押給第三人而未告知買受人的(第八條)；商品房買賣合同訂立後，出賣人將房屋出售給第三人；故意隱瞞未取得商品房預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證的；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已出售給第三人或者房屋已實行拆遷補償安置的事實(第九條)。有上述五種情形之壹，導致商品房買賣合同目的不能實現，或者導致合同無效、撤銷或者解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，也可以請求出賣人承擔不超過已付購房款壹倍的賠償責任。
動詞 （verb的縮寫）計量法規與商品房面積“縮水”
商品房面積不足壹直是消費者投訴的熱點。為此，建設部制定了《商品房銷售面積計算和公共建築面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測算辦法》，對建築面積、套內建築面積、應當合理分攤的公共建築面積、銷售面積的測算方法、測算和測算偏差等作出了相應的規定。新頒布的《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同示範文本》
規定商品房可以按照套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積是指層高為2.20米(含2.20米)的房屋外墻水平投影面積。套內建築面積由套內(單元)使用面積、內墻面積和陽臺建築面積三部分組成。
(1)總建築面積計算範圍:1。具有永久性結構的單層房屋，不論高度多少，均按壹層計算，建築面積按其外墻坡腳以上外圍水平面積計算；多層住宅按各層總建築面積計算。2.穿過房屋的通道，房屋內的廳、廳，不論其高度，均按壹層計算。3.樓梯、電梯井、電梯井、垃圾滑道、管道井均按房屋自然樓層計算。4.封閉陽臺和懸挑走廊按其外圍水平投影面積計算。
(2)計算壹半建築面積的範圍:1。與房屋相連的上蓋、未封閉的架空走廊、無柱走廊、檐廊，按圍護結構外圍水平投影面積的壹半計算。2獨立柱、單排柱、門廊、車棚、工棚、平臺等永久性建築，按其上蓋水平投影面積的壹半計算。3.未封閉的陽臺和懸挑走廊按其水平投影面積的壹半計算。
(3)不含建築面積的範圍:1。組件、配件、懸臂、半柱、踏板、臺階等。從房子的墻上伸出來。2.半圓柱形遮陽篷。3.房子的屋頂，露臺，屋頂上的花園和遊泳池。
(4)* * *共有分攤建築面積:1。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共大廳、走廊、地下室、值班警衛室、* * *自有房屋和為全屋服務的管理用房均視為* * *。2.套房(單元)與公共建築空間之間的隔墻，外墻(含山墻)水平投影面積的壹半，為* * *建築面積。
(5)不應分攤的* * *建築面積:1。附屬於人防工程的地下室和半地下室。2.固定停車位或專用車庫出租或出售。現在很多房地產商在房屋面積上做文章，經常出現實測面積小於圖紙上房屋面積的情況。由於采購金額巨大，這會給買家造成很大的損失。因此，購房時應在合同中明確寫明待售房屋的臨時總建築面積，包括套內面積和公攤面積，並明確約定“按照預售時甲方臨時測量面積付款，以房產局認定的實際測量面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。合同沒有約定或者約定不明確的，《解釋》第十四條明確規定了處理原則: (壹)面積誤差比絕對值小於3%(含3%)的，按照合同約定的實際價款結算，買受人要求解除合同的，不予支持。(2)面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同並返還已付購房款及利息的，應予支持；買受人同意繼續履行合同的，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人按約定價格補足，面積誤差比超過3%的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的部分及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%的部分由出賣人分兩次返還買受人。
《解釋》將面積誤差比定義為3%，比《最高人民法院關於審理房地產開發經營案件若幹問題的解釋(建議稿)》規定的5%高出兩個百分點，既增強了當事人的合同意識，又突出了對購房弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人未來的居住環境，甚至生命財產安全。對於渴望安居樂業的老百姓來說，如果傾其所有甚至貸款買房，無異於晴天霹靂。《中華人民共和國建築法》及相關法律法規對建築工程質量有明確規定。其中包括:勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建設工程安全標準的要求；建築物必須在合理的使用年限內保證基礎工程和主體結構的質量。建築工程竣工時，屋面和墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷。施工企業應當對發現的質量缺陷進行修復；交付竣工驗收的建築工程必須符合建築工程質量標準；建築工程實行質量保修制度等。根據建設部規定，開發企業在向用戶交付銷售的新建商品房時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容包括:經工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修的承諾；用戶申請報修的單位、答復和辦理的時限；正常使用情況下，各零部件的保修內容和最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的規定承擔保修責任。“住宅質量保證書”可以作為商品房買賣合同的補充內容，實際上是商品房的保險憑證。質量保證書應註明各零部件在正常使用情況下的保修內容和保修期。整個商品房項目及其內部設施的保修期是不壹樣的。根據《建設工程質量管理條例》第四十條規定，商品房保修期自竣工驗收交付之日起算。具體時限如下:
(壹)建築物的基礎設備工程、地基基礎工程和主體結構工程是設計文件規定的工程合理使用年限；(二)屋面防水工程、衛生間、房間和有防水防滲漏要求的外墻，為5年；(3)采暖和制冷系統，為兩個采暖期和制冷期；(四)電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝飾裝修工程，為2年；其他工程的保修期由發包人和承包人約定。
《住宅建築使用說明書》的內容包括:住宅建築結構和性能的說明，各種構件(部件)的類型、性能和標準，以及使用、裝飾裝修註意事項，設備設施安裝預留位置的說明和安裝註意事項；門窗類型、結構類型、分布荷載、承重墻、保溫墻體、防水層、陽臺部位註意事項及其他需要說明的問題。同時指出，因用戶使用和裝修不當造成的質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關法律法規和司法解釋的規定: (壹)房屋主體結構因質量不合格不能交付使用的，或者交付後買受人認為主體結構不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核定。經核實主體結構不合格，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。(2)因房屋存在嚴重質量問題影響房屋使用功能，嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。(3)交付使用的房屋存在其他質量問題，出賣人應當承擔保修期內的維修責任；出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理，修理期間的修理費用和其他損失由出賣人承擔。但“嚴重影響正常居住使用範圍”的解釋過於規範，不利於操作，仍需進壹步明確。
七。結論
黨的十六大明確提出了“全面建設小康社會”的目標。買房已經成為人們日常生活中的第壹件大事。與此同時，房屋的地理位置、樓層、朝向、綠化、周邊環境成為現代家庭追求的新時尚。然而，蘊含巨大商機的房地產行業，也因為法律法規等制度缺陷，潛伏著陷阱和危機。此外，購房環節復雜，買受人在商品房預售法律關系中始終處於弱勢地位。經濟法的“實質正義”理念要求對購房者進行特殊的法律保護。本文僅從以上幾個方面澄清壹些模糊認識，為購房者提供提醒，做到未雨綢繆，防患於未然。但由於商品房預售涉及諸多復雜的法律問題，應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望引起學界更多的討論和關註，最大限度地保護購房者的合法權益，降低購房者預購商品房的法律風險！