房地產行業如何融資？

有幾種方法可供選擇:

1.股權融資。

可以通過增加註冊資本而不支付利息來吸引新的投資者，但會降低原股東的持股比例。

第二，發行債券。

如果合格，可以發行債券。企業發債的條件是:65，438+0。股份有限公司凈資產不低於3000萬元人民幣，有限責任公司凈資產不低於6000萬元人民幣；2.累計債券總額不超過凈資產的40%；3.公司三年平均可分配利潤足以支付公司債券65，438+0年的利息；4.募集資金投向符合國家產業政策；5.債券。

3.向銀行或其他金融機構借款。

但在目前的環境下，小型房地產開發企業很難從銀行貸到款，但對於大型房企來說沒問題。

4.來自基金、信托、其他企業或個人的融資。

但這種方式融資壹般利率較高，會增加企業負擔。

希望我的回答對妳有幫助。

首先，我們先來了解壹下房地產項目的整個運作流程，以及實際運作過程中需要的融資節點。實際上，房地產開發商最旺盛的融資需求是土地資金的融資。目前，由於國內房地產市場持續多年上漲，土地成本在整個項目中占比非常高。往往壹塊地的價格在654.38+0億元以上。雖然可以分期付款，但土地證只能在交完款後才能辦理。拖延支付土地款會影響後續開發貸款的辦理和後續項目的開工。所以壹般來說，房地產公司都會想盡辦法盡快把土地款支付，這種資金支付的壓力是非常大的。

交了土地款，拿到土地證，就可以開始申請銀行的開發貸款了。在申請過程中，可以辦理其他三證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築施工許可證)、備案、環評等手續。壹般來說，所有手續辦完，其他三證拿到之後，銀行貸款的審批基本就可以完成了。

銀行放款後，合作施工企業再拿出開發貸款套，歸還前期土地款的融資。至於施工企業的工程款，由施工企業根據前期施工情況先行墊付。當項目達到預售條件(正負00，或封頂，視各地政策而定)時，進行銷售。銷售收據和銀行抵押貸款將進入監管賬戶，並可用於支付項目費用。如果項目有兩個或三個階段，它將以滾動的方式開發。

從拿地到預售基本控制在1年甚至更短。這是目前大部分房源開發項目的運作模式，業內稱之為高周轉模式，碧桂園是主要代表。當然會有例子，但總體原理基本相同。

對於房企的融資，有兩條路可以走，壹是股權，二是債權。壹、股權融資

通過吸引投資人入股，可以達到整合資金的目的，但缺點是需要按照各自的股份比例來分享收益。

1，直接模式

有實力的個人和企業直接投資入股，股權現實在項目公司股東層面。

2.間接模式

個人和股東投資房地產基金或成立有限合夥企業，然後進入項目公司的股權。

3.聯合開發

也就是說，業內的拼盤壹般都是小開發者用的。小開發商壹般在當地有壹定的資源，但資金口碑較弱，所以會找壹些知名開發商壹起開發房地產。目前房地產整體也在走下坡路，大開發商聯合開發的案例越來越多。

在實踐中，有許多聯合開發和基金融資模式，第壹種實際上是相對較少的。因為後兩者可以帶來壹些資金之外的其他資源，第壹種基本是財務投資，需要分享利潤，壹般房企都不願意。他們寧願以債權的形式介入這筆錢。

第二，債務融資

1，發行債券

符合條件的企業可以申請在境內或境外發行債券。目前國內房地產企業發債(主要是公司債)審批極其嚴格，可能很少有過關的。融資的創新有很多，比如購房尾款的ABS，上下遊基於應收賬款的ABS，甚至某勞務公司做的工資ABS。

目前有很多大型房企在海外發債。最新的是昨天華夏幸福發的，中小房企幾乎沒有機會。

2.銀行

目前銀行主要針對房地產開發貸款，必要條件是四證齊全。

以前可以通過信托操作夾層融資來支付土地款，但壹直被監管封殺。

另外，在銀行和房地產企業中，也有壹種借錢的模式。以集團內其他經營企業(貿易公司)作為借款人，以第三方土地或未出售的房產作為貸款抵押，然後由集團調配使用這筆錢，壹般支付土地款。

還有壹個比較多的，是通過商業承兌匯票融資，直接開發票給施工企業。建築企業找有房地產企業授信額度的銀行貼現，占用房地產企業授信額度。商業票的打折渠道很多，不僅限於銀行，因為銀行的額度不好批。目前還有其他渠道，如網絡理財平臺、票據資產管理、票匯等。

3.信任

目前信托公司只能經營開發貸款，發行信托理財。可能會有壹些非主流的小信托會有壹些彈性，但是主流的監管意見是土地預融資不能做。

4.社會基金

這其實是目前房企操作最多的。資金來源主要是個人、企業(目前資金來源主要是國企)、上市公司等等。

操作方式主要是銀行委托貸款和股票型基金(假股真債)。

還有壹種是房產銷售公司，會和房地產企業簽訂協議，包銷壹定價值的房產，享受壹定的優惠。房地產公司先把整批房子打包給這個銷售公司，做了網簽，但是沒過門。銷售公司賣壹套，換壹套網上標簽，過戶。對於銷售公司低價拿下壹批房源，慢慢賣，實現利潤最大化，房地產公司會在損失部分利潤的前提下，提前拿到該樓盤的銷售款。在這個過程中，還可以演化出壹種假的房貸模式，從銀行獲取房貸資金。

綜上所述，目前在土地融資階段，由於銀行信托等渠道的限制，主流融資主要是基於房地產基金或同業的真實股權投資和基於社會資金的債權融資(包括假股真債)，該階段融資成本較高。目前主流大型房企50強的融資成本在13%-15%之間，各類頭部房企都有這種融資，無論是民營還是國有。在開發貸款階段，銀行和信托是主要的融資來源。優質房企集中在銀行，弱的主要在信托。銀行的成本基本在6%-8%，信托主要在10%-12%之間。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方出錢，售後再付，甚至用商業票支付。

房地產行業是典型的資金需求量大、資金成本好的行業。可以說，房地產的核心競爭力體現在資金實力上。有沒有足夠的錢，能不能借到足夠的錢，將關系到房地產企業的生死。

壹般企業可以使用的融資方式自然會被房地產企業采用，比如。股權融資，通過上市獲得資金。相對於公司運營過程中的資金需求，上市的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的是通過上市來增加公司的知名度和行業地位，從而在融資上更有優勢。

還有債券融資。對於房地產企業來說是很常見的。而且房地產企業不僅在國內發債，在國外也發債。有分析人士甚至說，房地產海外融資的總量已經非常非常大了。另壹方面，為了降低融資成本，房地產企業也會采用短期債券和長期債券相結合的方式。使用期限為1年的短期融券，結合3-5年的長期債券，既能降低資金風險，又能降低資金成本。

此外，還有銀行貸款。房企資金量大，也是銀行的大客戶。但銀行在抵押貸款時，會對房地產公司的信用情況進行評估，非常重視總銷量、行業排名等壹些指標。這也是很多房地產公司拼命想成長的原因。只有長大了，才能有更多的資源。但是，如果妳長大了，妳很可能會死得很快。最近世茂與傅生的合作是2020年的“開門紅”，打響了並購的第壹槍。從媒體報道的信息來看，世茂應該是占盡了便宜。傅生會“甘受”還是因為金融危機，他不得不利用自己最有利的增持來獲得世茂的支持。

總的來說，房地產行業是典型的高資產負債率行業，對公司來說杠桿率高，對企業主來說財務風險大。

房地產行業如何融資？我對這個問題的看法如下:

第壹，這個問題挺好的。我相信有成千上萬的網友想知道答案。房地產行業會根據項目的不同階段而定(通常是三個階段:a、在取得《國有土地使用權證》之前)；b、取得國有土地使用權證書後；c、取得商品房預售許可證時)，實現不同的融資方式。

第二，如果房地產行業處於項目前期開發階段，之前沒有拿到《國有土地使用權證》。大多數房地產開發商采取“轉讓股權或引入戰略投資進行合作開發”的融資模式，俗稱“股權融資”。

第三，如果房地產開發商處於拿《國有土地使用權證》的階段。妳可以拿著這個《國有土地使用權證》去銀行抵押貸款，從而達到融資的目的。

第四，房地產項目還可以實現在建工程的開發貸款，達到融資的目的。

第五，房地產開發商已取得商品房預售許可證的，可以通過房地產營銷代理、內部認購、儲存期或開盤等方式實現銷售收入，實現壹、二期房地產項目的滾動開發，達到融資的目的。

第六，當然作為正規的房地產開發公司，融資時必須要有核心信息:

壹、項目介紹PPT。

項目融資計劃。

C.項目規劃設計方案文本。

房地產融資是所有行業(金融業除外)中融資金額最大、融資產品最多、創新速度最快的。房地產具有金融屬性，是金融業之外又壹個借錢賺錢的行業，所以房地產的融資風險控制也非常嚴格。在此基礎上，出於風險控制的需要，房地產融資形成兩種類型:1，以公司為中心的融資；2.以項目為中心的融資。另外，股權投融資也是投資房產的壹種正常方式，但股權不保證收益，屬於投資範疇，這裏暫且不討論。另外，民間高利貸、地下錢莊等借貸方式不在我們的考慮範圍內，也不是正規途徑。

以下是壹些常見的融資類型:

按照分類稍微闡述壹下就太沒意思了。我們按照公司發展周期的維度去思考，從小公司成長到大公司，會經歷多少種融資產品。

房地產公司的融資壹般都是從項目融資開始的。項目開發可分為前期征地、中期建設和後期建設。我們從中間時期慢慢延伸到兩端。

好吧，假設我現在是壹家公司，已經完成了最初的野蠻生長和最初的積累，公司也規範了，銀行也願意借我們壹部分錢。現在，我手裏有壹塊地，手續齊全，但是手裏的錢不夠。我需要項目資金鏈上的壹些杠桿來幫我撬動整個項目。所以我找到了銀行。

我們知道開發貸款的提供方是銀行，但是對於資質不好的公司，銀行會認為公司的承諾能力不足，拒絕公司的申請。這時候公司也可以去信托設立信托計劃，或者資產管理公司設立資產管理計劃來借款。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款貴很多，這是信用溢價造成的。信托可以自行融資，也可以向銀行融資。這就是妳在私人銀行買的信托產品的來源。

當妳的中上項目基本能從銀行拿到開發貸款的時候，公司應該在全國500強之內。

第二階段

本來這種融資是合理的，但是近幾年出現了bug。國內房地產市場發展良好！如火如荼！地價越來越貴了！地價占整個項目的50%！交了地價款，要過很久才能達到“432”的條件。同時，開發貸款只能用於項目開發建設，支付給項目方，前期投資不能套現。開發商拿不出錢來，造成巨大的資金占用，老板們的心理陰影面積越來越大。

我們做什麽呢沒關系，還有“拿地融資”或者“清股實債”。2012年，這種融資出現了，並取得了很大的發展。因為不是標準債權產品，所以這種融資被稱為前端非標債權融資。這種錢可以從信托或資產管理計劃中取出。當然，很多最終的源頭也是銀行。這種融資方式的核心是以投資的名義，繞過“432”的合規要求。通常項目公司拿到土地後90天內，會直接給項目公司，而不是直接付給項目方。所以這種融資相當於覆蓋了之前的土地成本。太好了，比開發貸好用多了，金融機構自然多收壹點。後期招拍掛資金也由金融機構墊付100%。所以壹個房企沒有給土地拍賣的錢，也沒有太多的沈默成本。拍地後我自己出30%-40%，其余由金融機構出。如果妳轉身快速做項目，那麽ROE回報真的很高。

如果壹個企業能拿到前端融資，恭喜妳，妳在中國的房地產行業應該在TOP150-200以內。

獲得土地的方法有很多。土地不是很幹凈，拆遷留下的怎麽辦？銀行可以以支付拆遷補償款為目的提供拆遷貸款，前提是該項目是政府批準的老字號項目。這種貸款在銀行往往不占用房產額度，有政府支持。拆遷後變成幹凈地，四證齊全，可以走開發貸。再高級，企業也可以把拆遷貸款作為標的，做成“直接融資”，相當於把這個東西做成債券，在銀行間交易商協會賣。

開發商拿到預售證就開始努力，各種廣告攻擊賣房！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是因為按揭放進去了，開發商就可以把錢退回到賬戶上，房子也就真的賣出去了，所以按揭其實對開發商來說是非常非常重要的，開發商的財務都是因為按揭而被捆綁的。

如果這個開發商開發商業地產，那麽就有了“經營性物業抵押貸款”。顧名思義，這個項目未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流和市值，公司可以通過貼現從銀行獲得壹筆錢。這種錢通常是長期流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場上，開發商也可以發行ABS、CMBS等債券來套現。

第3階段

再經過幾個項目，企業已經達到了壹定的規模。這時候很多公司可能就開始搗鼓上市了。如果企業登陸資本市場，那麽IPO可以為企業帶來大量的營運資金使用。同時，在IPO的背後，意味著公司完成了股份制改革等規範運作，在資本市場上有了評級，公司可以順利地與主體進行融資。(當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債比較多，但沒有上市公司那麽容易。)

企業IPO後要做兩件事，壹是銀團，二是發債。對於辛迪加來說，主要是考慮那些在港股上市的公司。妳在國外有了平臺之後，可以找很多國外銀行做銀團貸款。海外銀團貸款額度不審批產品類型，非常好用。唯壹要解決的是如何在中國拿到這筆錢。當然，每個人都有自己的方法。最近，該國正在擴大資本流入，以鼓勵企業借入外債。對於公司來說，借外債需要解決兩個問題，壹是如何還錢，二是當前人民幣貶值預期。

關於發債，境內境外都可以發。發行債券的資金可以自由、方便地使用。海外發債市場發展多年，已經非常成熟，但是國內最近發生的事情，是2065438+2004年9月的轉折。在中國，國內有兩種發債渠道，即銀行間交易商協會，稱為中標短期融資；另壹個是交易所，發行公司債券。在銀行間交易商協會的渠道裏，只允許商業地產發債，但商業地產的要求很高，房源要在30%以下。當時有世茂等公司，價格也挺高的。公司債和IPO壹樣，都是審批制，其發行也受到壹定的限制。2065438+2004年9月，交易商協會突然發布a股上市房企發行中獎票。壹時間，開發者們興奮不已！要知道，中標之後，妳可以發行永續債，短期貸款，超短期貸款，這是源源不斷的流動資金。於是，市場上各種開發商蓬勃發展。65438+2月末，萬科發第壹次標，4.7，保利發4.8，拉低了江夏區的價格。當時銀行基準利率是6。隨後央行持續降息，市場資金泛濫，出現資產荒，發債價格進入字頭3。可以說，2016的房地產市場和廉價資金有很大關系。

此外，還有壹種BUG類型的債務:永續債。因為這種債務沒有到期日，依靠利率上升來迫使企業償還，所以在香港會計準則中被認為是全權益。這種貸款可以讓公司借更多的錢，而且賬戶上的負債率更低。不，債務沒有增加，但是凈資產增加了。但是，這也是壹個定時炸彈，看壹個公司，算算風險，就會加回來。到了後期，這種永續債發展出了很多永續債的品種。

當企業完成上市、發債、銀團融資等手段後，公司基本處於國內TOP100水平以內。

第四階段

企業進壹步發展，就會有新的追求，比如我想讓自己的財務報表更好看，公司資本運作效率更高。比如我想降低公司的有息負債率，讓公司的評級維持在壹個較高的水平，發債可以更便宜。於是，供應鏈出現了！

在供應鏈中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。在這個行業，開發商拖延工程款是常有的事。如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開壹張商業票，遲付，讓項目的現金流看起來更好。這個融資，通過處理，不會計入開發商的有息負債，開發商也很高興。好的，這時候供應商拿著票據來銀行貼現，企業延遲付款1年。壹般來說，房地產的供應鏈其實是變相的貸款給房地產，但是對於好的企業，很多銀行是願意出這個錢的。

當銀行願意給妳做供應鏈業務的時候，妳應該是50強左右的水平。

廣闊的天地，偉大的成就，人的智慧是無窮無盡的，只要企業有能力，有動力，那麽資本市場就會為妳創造無窮無盡的產品。

第五階段

為了獲得項目，很多企業往往采用小額股票交易的形式。因為大開發商有產品優勢、銷售優勢、建設成本優勢、融資成本優勢。鍋是好的，但是米不夠。所以在招拍掛越來越貴的時候，和擁有土地的土豪談生意就很重要了，小額炒股成為主流。對於那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。壹畝地在自己手裏的價值可能不多，但萬科、碧桂園等開發商就完全不壹樣了。只要離開土地，就什麽都不用做，等著拿錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加杠桿，設立基金，收管理費等形式百花齊放。另外，雖然對於大開發商來說，壹個項目只占很小的份額，但是在大口徑的數據公示方面，這個板塊的所有銷售收入都是全部計入公司成績單的！

對於商業物業，最終手段是發行房地產投資基金(REITs)，直接上市套現。但是國內稅法和風險隔離都沒有辦法盈利，所以這壹塊還是要等等。

說了這麽多，能完全完成以上所有環節的開發者，基本都是國內TOP30的開發者。未來房地產公司無非是規模化、生態化、金融化的網點。要麽做產業組合，要麽做金融集團，給自己輸血。

上面的文章有壹個重要的假設，房地產公司完成了原始積累，銀行願意給妳貸款。其實創業者做到這壹步並不容易。另壹方面，這個行業越來越集中化和寡頭化。假設的開發貸500強，幾年後行業內大概連500家都沒有，目前的數據大概是10000家(這個數據是大公司子公司的重復計算)。

說到底，不得不說，那麽多房地產金融狗，整天想著房地產公司的融資辦，最後都是自己！

房地產公司壹般通過銀行開發貸款和信托計劃融資。

壹、銀行貸款r1。影響商業銀行貸款的利率因素:中央銀行貼現率、貸款期限、存款利率、貸款利率風險、管理貸款成本和優惠利率。R2。國內商業銀行貸款類型r(1)信用貸款。信用貸款是指只依靠借款人的信譽，不需要提供任何抵押物的貸款。信用貸款有五種類型:普通限額貸款、透支貸款、備用貸款承諾、消費貸款和票據貼現貸款。r(2)擔保抵押貸款有兩種:抵押貸款和保證貸款；R2。民間借貸融資r1。特點:形式分散，隱性金額規模小，利率不壹，市場上無格式的借款合同，對還債有硬約束。在中國R2發展開發商貼現委托貸款的利弊。優點:融資有效，成本低，降低銀行金融風險的可行性強。快速被金融市場接受，房地產企業同時實現融資和銷售，壹舉兩得r3。缺點:適用這種方式的企業有壹定的限制，並不是所有的房地產開發商都可以利用開發商承擔風險，這並不是創造新的融資渠道r .三、房地產典當融資r .典當是壹種以實物作為抵押獲得臨時貸款的融資方式。特點:融資性、單壹性、商業性、小額、短期、高收益、安全、便捷。流程:試用、檢驗、收貨、保管、贖回。超過五日仍未贖回的典當物品為絕對典當，典當行有權依法處置典當物品。R 4。商業信用融資r1。主要特征:商業信用利用商品生產的特點，商業信用可以為買賣雙方提供便利，商業信用可以鞏固經濟合同，強化經濟責任，商業信用有利於競爭。R2。商業信用融資的具體方式:應收賬款融資、商業票據融資、預付款融資等。r目前國家加大了對房地產企業的管控力度，在高壓的政策環境下融資越來越難，也導致很多企業資金短缺。對於金融機構來說，房企融資也更加謹慎。畢竟有高風險也有高回報。

目前，隨著通道業務的收緊和資管新規的出臺，房地產行業更加依賴銀行融資。

壹、房地產融資首先有哪些類型？是最主流的。房地產開發貸款不難理解，就是開發商需要籌集資金開發某塊土地，這種貸款就是房地產開發貸款。

還有壹種是經營性物業抵押貸款，是將商業地產項目產生的與物業相關的費用，抵押給銀行貸款的產品。

綜上可以看出，無論是哪種貸款，都是以項目為基礎的，銀行會以項目本身為基礎進行分析，當然也會對借款人的資質進行分析。

二、具體流程我就以房地產開發貸款為例說說壹般流程。

第壹，借款人成立項目公司，因為借款人集團開發的項目壹般覆蓋全國，所以如果要申請貸款等事宜，需要在項目所在地成立新的項目公司，然後以項目公司為主體進行融資。

然後，就是土地拍賣，通過競價從政府那裏發生，然後交錢，辦理各種手續，比如四證。等這些必要的基礎材料齊全了，就可以聯系銀行了。

聯系銀行後，需要提供壹系列材料，包括但不限於企業的基本情況和證書、財務報表、可行性研究報告等等。銀行通過審查股東背景、項目經驗和借款人的經營情況，最終決定是否批準貸款。其中很關鍵的壹點就是借款人需要有壹定比例的自有資金，否則就是空手而歸。

然後企業需要提供壹定的擔保措施，比如用土地和地上房產抵押，或者集團總部擔保。如果是抵押，必須配合銀行執行抵押手續。

如果企業提供的材料齊全，沒有瑕疵，那麽銀行就會發放貸款。通常，房地產開發的貸款期限是五年。在企業需要與銀行溝通，尊重理性的前提下，制定符合實際情況的還款計劃，比如第壹年還多少，第二年還多少。

然後，銷售回籠的資金需要進入銀行的監管賬戶，除了繳納相應的稅費等費用外，不能隨意支付，必須先償還銀行貸款。

綜上所述，就是房地產融資的基本流程。