房屋買賣合同無效要不要退房？購房者在什麽情況下可以要求退房？

約定條件是指購房人和開發商在購房合同中約定的可以退房的條件。如果導演延遲交付房屋超過壹定時間，買受人可以要求退房。此外，購房者還可以在合同中約定，住宅規劃或配套設施不符合銷售廣告或售樓說明書，房屋交付後壹定期限內無法取得產權證。根據合同法規定的基本原則，雙方約定了退房的具體條件，買受人可以證明條件成立。如果買受人無法與開發商協商達成壹致，起訴至法院要求退房，壹般會得到法院的支持。

法定條件是指根據法律規定，壹方無正當理由拒絕履行購房合同義務時，買受人可以退房的條件。總之，在下列情況下，購房者可以要求退房:

(1)開發商延遲交房。這種情況是目前買家最有可能出現的情況。在購房合同中，雙方壹般會約定開發商交付房屋的時間以及超過約定期限交付房屋的違約責任。壹般情況下，開發商和購房者在購房合同中約定了交房時間，但購房者遲遲得不到開發商的入住通知。這時，購房者可以向開發商發送提醒。開發商超過3個月未履行交房義務的，購房者可以與開發商解除購房合同，要求開發商退房。

(2)開發商未取得商品房預售許可證預售房屋，在規定期限內開發商仍未取得商品房預售許可證的，買受人可以要求退房。如前所述，開發商在預售房屋時需要取得相關部門的批準，尤其是要取得建設部門頒發的商品房預售許可證。開發商在未取得商品房預售許可證的情況下預售房屋屬於違法行為，與買受人簽訂的購房合同無效(但起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效)。對於無效的購房合同，應當恢復原狀，即買受人應當騰退房屋或者與開發商解除拍賣合同，開發商應當將買受人支付的房款及利息返還給買受人。上述情況不包括開發商故意隱瞞未取得商品房預售許可證的情況。

(3)開發商與買受人簽訂的購房合同無效，買受人可以要求退房。根據《民法通則》和《合同法》的相關規定，無效合同的直接結果是應當返還因合同取得的財產。具體來說，在購房合同中，買方退房，開發商返還購房款。從實踐角度來看，導致購房合同無效的常見情形有:①開發商無權處分房產。主要是房屋未經其他* * *權利人書面同意歸* * *所有，房屋權屬有爭議，司法機關或者行政機關依法決定查封或者以其他形式限制房屋權利的情況。(2)開發商存在欺詐行為。購房者以此為由要求退房，但實際操作中法院並不太支持，主要是因為購房者很難證明對開發商的欺詐意圖和事實。為了防止這種情況發生，購房者應該盡力要求開發商將每壹個承諾都落實到文字中，並簽字認可。

(4)開發商擅自變更設計方案，影響房屋的結構類型、戶型、空間大小、朝向，影響購房人居住的，購房人可以要求退房。根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定:“房地產開發企業應當按照批準的方案規劃、設計、建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃設計。經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房的結構類型、戶型、空間尺寸、朝向發生變化，以及合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情形發生的，房地產開發企業應當自變更成立之日起65，438+00日內書面通知買受人。買受人有權在通知送達後15日內就是否退房給予書面答復。買受人未在通知到達後15日內給予書面答復的，視為接受規劃設計變更及由此引起的房價款變化。房地產開發企業未在規定期限內通知買受人的，買受人有權退房:買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”根據上述規定，開發商應當在規劃部門審批並征得設計單位同意後，將變更設計規劃的事實書面通知買受人。設計規劃變更影響房屋質量或者使用功能的，買受人有權退房。此時，開發商應該將購房款返還給購房者，並支付利息。

(5)無法從銀行或公積金管理中心獲得貸款。簽訂購房合同時，除壹次性付款或分期付款外，壹般情況下，購房合同中有商業貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發商出具相關資料，提交公積金管理部門審核。如果開發商提供的資料不符合公積金貸款條件，購房者無法獲得公積金貸款，購房者可以要求退房。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二十三條規定:“商品房買賣合同規定，因壹方當事人的原因，買受人未能訂立商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同不能繼續履行的，另壹方當事人可以請求解除合同並賠償損失。因不可歸責於雙方的原因致使商品房擔保貸款合同無法訂立，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將已收購房款的本息或者定金返還買受人。”根據上述規定可以看出，買受人未能從銀行取得商業貸款，導致商品房買賣合同無法繼續履行的，雙方可以解除購房合同。即購房者可以要求退房，開發商也應返還購房者支付的購房款及利息。

(6)開發商未能在購房合同約定的時間內取得該房屋的產權證。根據法律規定，由於開發商的原因，購房者在購房合同約定的期限內超過壹年仍不能取得產權證的，購房者可以要求退房，並要求開發商承擔損失賠償。此外，由於前幾年部分樓盤操作不規範，部分開發商拖欠政府土地出讓金等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年後仍無法拿到房屋產權證。這種情況下，購房者也可以要求退房，讓開發商承擔違約責任。

(7)房屋面積誤差超過3%的，購房人可以選擇退房。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第14條第(二)項規定:“面積誤差比絕對值超過3%的，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買方同意繼續履行合同。房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%a)的部分由買受人按約定價格補足，面積誤差比超過3%的部分由出賣人承擔，所有權歸買受人。該房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的部分由出賣人返還買受人並計息。根據上述規定，開發商交付房屋時實測面積與簽訂合同時暫測面積誤差比的絕對值在3%以內(含3%)的，購房人不能要求退房。房屋面積誤差比絕對值超過3%的，購房人可以要求開發商退房，並有權要求開發商返還購房款及利息。但實際操作中，房屋面積絕對誤差比超過3%，購房者很少選擇退房。這個時候選擇開發商承擔賠償的法律責任會更有利於購房者，更何況是在價格大幅上漲的時期。

(8)房屋主體結構質量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格的。房屋主體結構質量不合格是房屋的“硬傷”。目前在北京房地產市場很少發生，但在國外房地產市場，開發商建的房子主體結構質量不合格的情況時有發生。如果出現上述情況，開發商很難拿到《竣工備案表》，也無法按照約定的交付時間將房屋交付給購房者。此時，購房者可以請求解除購房合同，並要求開發商承擔賠償責任。

(9)因房屋質量問題嚴重影響正常居住和使用的，購房人可以選擇退房。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第13條第1款規定:“因房屋質量受到嚴重影響，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。”根據上述規定可以看出，房屋質量嚴重影響正常居住和使用的，買受人可以要求開發商退房，並有權要求開發商賠償其經濟損失，其向法院提出的訴訟請求也將得到支持。但普遍認為房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是指房屋入住後由於前期施工導致室內空氣質量較差，或者室內噪音較大，影響購房者健康和生活的情況。

(10)開發商將出售的房屋抵押給第三人或者將房屋出售給第三人。如果開發商在出售房屋前將所售房屋抵押，或者在將房屋出售給買受人後將房屋抵押給他人，或者直接將房屋出售給第三人，買受人在查明情況屬實後，可以要求開發商退房，並有權要求開發商承擔賠償損失和違約責任。