房屋質量問題可以提供什麽補償？
壹、關於因商品房主體結構質量不合格而解除合同。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱最高法院解釋)第十二條規定:“房屋主體結構質量不合格，不能交付使用的，或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。”《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定“商品房交付後，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核定。經核實，主體結構質量確實不合格的，買受人有權退房；給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條也作了基本相同的規定。根據上述規定，主體結構質量問題包括三種情況:壹是未經驗收發現主體結構質量問題；二是房屋驗收時發現主體結構質量問題；三是房屋竣工驗收交付後，經核查發現主體結構存在質量問題。前兩種情況根本不允許交房。第三種情況，首先要通過檢查確定主體結構是否存在質量問題。在此前提下，買方可以依法行使權利。根據《建築法》第60條，建築物的基礎工程和主體結構必須在合理的使用壽命內保證質量。因此，最高法解釋第十二條中的“主體結構”應當包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管道、給排水管道、采暖制冷系統等工程的安裝。“合理使用壽命”是指建築物的設計壽命，即建築物在正常使用情況下的最低壽命。可見，房屋的地基工程和主體結構工程是壹個項目的基石。如果壹個建築工程的基礎工程和主體結構工程存在質量問題，即使其他工程質量再好，也不能保證整個工程的質量。因此，最高法院解釋第十二條規定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，並要求開發商賠償損失。
2.關於因商品房質量缺陷嚴重影響正常居住使用而解除合同。最高法解釋第十三條第壹款規定“因房屋質量受到嚴重影響，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。”本條所稱“房屋質量問題”，是指除地基基礎工程和主體結構工程即屋面防水工程和其他土建工程以外的質量問題，以及電氣管道、給排水管道、采暖制冷系統等安裝工程產生的質量問題。買受人依據該條解除合同的，除非房屋存在質量問題，應當嚴重影響正常居住和使用，否則不能解除合同。但最高法院的解釋並沒有規定“嚴重影響住宅正常使用”的標準。實際上，對此有三種不同的觀點。第壹種觀點認為，商品房正常的“居住使用”主要是基於安全性。只要房子能安全使用，不存在嚴重影響住宅使用的問題；第二種觀點是人為的，判斷房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住和使用”，應該委托工程質量檢測部門進行鑒定，法院會根據鑒定結論做出判決。第三種觀點認為，房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住和使用”，屬於法官根據生活常識自由裁量的範圍，不需要工程質檢部門作出鑒定。我同意第三種觀點，因為專業質量鑒定機構進行的鑒定，只是依據現有的規範和標準來認定不合格、合格或優秀，並確認壹些量化指標。但是，並沒有壹個客觀的標準來判定房屋質量是否“嚴重影響正常居住和使用”。即使是專業工程師確定的，他所做的鑒定也完全取決於個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法律依據和標準。因此，法官作為法官，可以在常識和經驗的基礎上作出認定。
第三，如果仍在保修期內的房屋出現質量問題，買方能否直接要求解除合同。有人認為，從最高法院解釋第十三條第壹款的字面理解，只要房屋存在質量問題，即使房屋仍在保修期內，買受人也無需受保修限制，有權直接請求解除合同。並且根據《中華人民共和國民法通則》第五百八十二條規定:“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十壹條的規定仍不能確定的，受害方可以根據標的物的性質和損失的大小，合理選擇要求對方承擔修理、更換、返工、退貨、減價或者報酬等違約責任。”因此，當房屋出現質量問題時，買方作為受損方，有權選擇要求開發商保修或解除合同。我認為這種觀點不能成立。(1)我國《建築法》第六十二條規定“建設工程實行質量保修制度。建築工程保修範圍應當包括基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、下水管道、采暖制冷系統工程等工程的安裝工程；保修期限應當按照在建築物合理使用壽命內正常使用和維護使用人合法權益的原則確定。具體保修範圍和最低保修期限由國務院規定。”《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當載明工程質量監督單位核定的質量等級、保修範圍、保修期限和保修單位。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定承擔保修責任。保修期內，房地產開發企業對商品房進行維修，影響房屋使用功能，給購房人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。”最高法解釋第十三條第二款規定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修繕責任。”建設部商品房買賣合同示範文本第十六條也規定“買受人購買的商品房為商品房的，住宅質量保證書作為本合同的附件。出賣人應當自該商品房交付之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品房的，雙方應當以合同附件的形式明確保修範圍、保修期限和保修責任。在商品房保修範圍和保修期限內出現質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者不可歸責於出賣人的原因造成的損害，出賣人不承擔責任，但可以協助維修，維修費用由買受人承擔。”以上是法律法規明確規定的開發商對房屋質量的法定保修義務。可見，我國現行法律規定，房屋交付後，如果在保修期內出現質量問題，開發商將有且必須履行保修義務。(2)根據《中華人民共和國民法》第五百六十三條規定，當事人壹方遲延履行主債務，經催告後在合理期限內不履行的，可以解除合同。房屋存在質量問題，房屋房地產開發企業未履行保修義務，經催告後在合理期限內未履行，房屋質量問題已嚴重影響住宅使用的，買受人可以解除合同。(3)關於合同法第111條，該條僅在雙方沒有約定或者不能確定違約責任的情況下適用。如上所述，《商品房買賣合同》已明確約定出賣人如何承擔保修責任，買賣雙方按照約定承擔違約責任。此外，《民法典》第582條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任承擔方式時應當遵循公平和誠實信用原則。房屋質量問題可以通過維修補救的，買受人不應解除合同。至於需要維修多少次才允許買方解除合同，目前沒有明確的法律規定。我認為可以借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十四條，即“在保修期內修理兩次仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨”。如果賣方拒絕修理或在合理期限內拖延修理或經兩次以上修理後仍不能正常使用，可嚴重影響買方解除合同的條件。(4)如果允許買受人直接行使無保修合同解除權，那麽規定我國商品房保修制度就失去了現實意義。因此，如果房屋在保修期內的質量問題可以通過維修的方式進行補救，出賣人應當依據法律的規定和合同的約定，首先履行保修義務，買受人不應當直接要求解除合同。最高法院的解釋沒有明確規定。以居民住宅為例。壹般居民住宅使用年限為70年。如果房屋交付三四十年後某些部位開始出現質量問題，如果允許買受人適用這壹條款，開發商將有較大的商業風險，對開發商也極不公平。針對這壹問題，我認為，從合同解除的條件和我國保修制度的相關法律規定分析，買受人行使合同解除權應當受到保修期的限制。《民法典》第562條和第563條規定，合同的解除可以分為約定解除和法定解除。約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件滿足時，壹方可以選擇解除合同。法定解除是指合同訂立後，壹方不履行或違反合同，另壹方行使法定解除權，使合同無效的行為。根據合同法原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件都是壹方對另壹方負有義務，負有義務的壹方不履行合同義務或者有違約行為。根據前述，由於我國實行商品房交付後的質量保修制度，根據法律和合同的規定，開發商必須承擔保修期內房屋質量的保修責任。保修期滿後，房屋出現質量問題，開發商不再有保修義務。沒有該義務，就不存在根本違約，合同也就失去了法定解除和約定解除的條件，買受人也就不可能再次行使合同解除權。所以我認為，買受人因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而行使撤銷權的，應當在房屋保修期內提出。但保修期滿後的質量問題，是開發商交付房屋時存在的或開發商明知故犯隱瞞質量缺陷的隱性質量缺陷。本案中，自買受人知道或者應當知道之日起2年內，因質量問題嚴重影響住宅使用的，買受人可以請求解除合同。
第四，買方因房屋質量問題的賠償範圍。《城市房地產開發管理條例》第三十壹條第三款規定“在保修期內，因房地產開發企業維修商品房影響房屋原有使用功能，給購房人造成損失的，應當依法承擔賠償責任”。第三十二條規定“商品房交付使用後，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核定。經核實，主體結構質量確實不合格的，買受人有權退房；給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”《房屋建築工程質量保修辦法》第十四條規定“在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成業主、使用人或者第三人人身、財產損害的，業主、使用人或者第三人可以向施工方要求賠償。建設單位應當向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。”最高法院解釋第十三條第二款規定“出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。修理費用和修理期間造成的其他損失由賣方承擔。”上述規定明確，在保修期內，房屋出現質量問題，開發商應當承擔保修義務。此外，因房屋質量問題導致買受人遭受損失的，開發商也應承擔賠償責任。在適用上述規定時，要求開發商承擔賠償責任，應同時符合以下條件:壹是房屋質量問題應在保修期內；二是房屋質量問題應屬於保修範圍；第三，因為房屋質量問題，確實給買方造成了損失。但並未說明具體的損失範圍。根據《民法典》第584條規定，應當以因房屋質量問題導致違約造成的損失為準。