第壹
根據國務院《物業管理條例》和有關法律法規，結合我省實際情況，制定本細則。
第二
本辦法適用於本省行政區域內的物業管理活動。
配套設施較為完善的新建住宅區和既有住宅區應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，由所在城市人民政府有關部門和出售公有住房的單位出資，組織整改，創造條件，逐步實行物業管理。
配套設施較為完善的樓宇、工業區等物業應當實施物業管理。
文章
省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的統壹監督管理，縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
其他有關行政管理部門應當在各自的職責範圍內，做好相關監督管理工作。
第四條
縣級以上地方人民政府應當支持物業管理行業的發展，物業服務企業按照國家有關規定享受優惠政策。
第五條
物業服務企業應當具有獨立法人資格，在取得營業執照後30日內，向物業企業資質管理部門申請資質證書，並按照資質等級從事物業管理活動。
第六條
物業管理從業人員應當按照國家有關規定取得資格證書。
第七條
物業管理區域的劃分應當充分考慮設施設備、建築規模、社區建設等因素，遵循方便生活和工作、方便社區建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則。
第八條
有下列情形之壹的，物業所在地的市、區、縣房地產行政主管部門可以確定為1物業管理區域，由1物業服務企業實施物業管理:
(a)屬於壹個獨立的封閉社區；
(二)在同壹街區或相鄰地段；
(三)可享受配套設施設備；
(四)商業、辦公、醫院、學校、工廠、倉庫等非住宅物業和單體商住樓有獨立的設施設備，並可實行封閉管理；
(五)其他可以改造成物業管理區域的。
根據前款第(二)、(三)、(五)項確定的物業管理區域，建築規模壹般不少於3萬平方米。
物業管理區域劃分後，縣級房地產行政主管部門應當在物業管理區域內予以公告。
第九條
物業所在地的縣級房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。檔案應包含以下項目:
(壹)物業管理區域的範圍、面積和建築面積；
(二)* * *設施設備；
(三)建設單位、產權單位；
(四)業主總數、人口及產權比例；
(五)物業服務企業的名稱和管理時間。物業服務企業發生變更的，業主委員會應當及時向物業所在地縣級房地產行政主管部門備案。
第十條
物業管理區域內的全體業主組成業主大會，按照國家有關規定開展活動。
業主人數超過50人(含)但不足100人的，業主大會由全體業主組成；業主人數不足50人，經全體業主壹致同意決定不成立業主大會的，由業主履行業主大會和業主委員會的職責。
業主人數在100(含)以上的，可以按幢、單元、樓層推選業主代表參加業主大會，業主代表人數壹般不得少於30人。
第十壹條
以下事項應由業主* * *決定:
(壹)制定和修改業主大會議事規則；
(二)制定和修改管理規定；
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(四)選聘和解聘物業服務企業；
(五)籌集和使用專項維修資金；
(六)建築物及其附屬設施的更新改造；
(七)與* * *和* *管理權限有關的其他重大事項。
第十二條
業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有專有部分占建築總面積半數以上且占物業管理區域內業主總數半數以上的業主。
業主大會決定本辦法第十壹條第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建築總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意；本辦法第十壹條規定的其他事項，應當由專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主決定。
業主大會或者業主委員會的決定對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條
在壹個物業管理區域內，已交付給業主的建築面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個住宅單元已售出並實際交付滿兩年的，應當召開首次業主大會。
符合前款規定的，建設單位應當向縣級房地產行政主管部門書面申報，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售和交付時間等文件；建設單位未及時書面報告的，業主可以向縣級房地產行政主管部門提出成立業主大會的書面請求。
第十四條
首次業主大會籌備組在物業所在地縣級房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表和建設單位(含公有住房出售單位)組成。
縣級房地產行政主管部門應當在首次業主大會籌備組成立之日起05日內，以書面形式在物業管理區域內予以公告。
第十五條
業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法確定專有部分面積和建築總面積:
(壹)專有部分的面積按照房地產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
(2)總建築面積按前款統計總和計算。
第十六條
業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方式確定業主人數和總人數:
(壹)業主人數，按專有部分人數計算，壹個專有部分按壹人計算。但建設單位尚未出售且已出售但未交付的部分，同壹買受人擁有壹個以上專有部分的，按壹人計算；
(2)總人數按前款統計總和計算。
第十七條
業主大會召開時間按照規定公布後，業主因故不能出席的，可以書面委托代理人出席；業主代表因故不能出席的，其所代表的業主可重新推選1名業主代表出席；未書面委托他人並選舉其他業主代表參加的，視為棄權，但必須服從業主大會的決定。
第十八條
業主委員會的組成人員應當為5人以上的單數，具體人數由業主大會決定。業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定，對業主和使用人具有約束力。
業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有壹定法律知識和組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。
業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業企業中任職。
第十九條
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、管理規約和業主委員會名單向物業所在地縣級房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會的任期和換屆由業主大會決定。
第二十條
首次業主大會經費由建設單位或者原產權單位承擔。沒有建設單位或者原產權單位的，由全體業主承擔。
業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔；資金的籌集、管理和使用應當在業主大會議事規則中規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每半年在物業管理區域內以書面形式公布，接受業主的監督和查詢。
第二十壹條
住宅物業管理區域內，在業主和業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當按照國家有關規定通過招投標選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，未按照規定進行物業管理招投標的，不得開展房屋銷售(預售)活動。
投標人少於三家或者建築面積不足三萬平方米(含同壹建設項目中的非住宅建築面積)的，經物業所在地縣級房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十二條
建設工程竣工後，建設單位應按規定組織工程綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施符合功能要求，經分期驗收合格後方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產權管理部門不得辦理產權登記手續。
建設單位應當自驗收合格之日起15日內，將建設工程綜合驗收報告報市、縣房地產行政主管部門備案。
第二十三條
建設單位或者前期物業服務企業應當在業主大會選聘物業服務企業後，在業主委員會的監督下，辦理物業管理材料、設施設備、物業部位以及其他應當管理的事項的交接驗收手續。
第二十四條
商品房銷售(預售)前，建設單位應當參照建設部制定的示範文本，制定臨時管理規約，並與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。
第二十五條
新建住宅小區規劃設計時，物業管理用房按不低於住宅開發建設總建築面積的2 ‰-3 ‰的比例確定。但最低不能少於40平方米。物業管理用房應當高於地面，並配備服務大廳、辦公用房、浴室、庫房等設施。
第二十六條
建設單位不得單獨轉讓該部分物業的所有權和使用權。
任何單位和個人不得占用物業管理區域的* * *部分。
利用物業* * *用部位、* *用設施設備進行經營活動的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意後，按照規定辦理相關手續。收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。
第二十七條
物業管理區域內的機動車停車場(庫)應當優先供物業管理區域內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位或者個人；停車位滿足業主需求後仍有剩余的，經業主委員會同意，可以臨時提供給物業管理區域外的單位和個人使用。所得款項應當依照前條的規定使用。
第二十八條
普通商品住宅小區物業管理服務收費實行政府指導價和等級管理，物業服務的等級標準、基準價和浮動幅度由省價格和建設行政主管部門制定。
普通商品住宅區以外的物業管理服務收費實行市場調節價。
物業管理費按月收取，經業主同意也可以按季度收取。
第二十九條
建設單位未售出且未被業主占用的空置物業，應當繳納物業管理費。繳費比例為收費標準的70%，但不得增加其他業主的負擔。
第三十條
物業服務費主要用於下列事項:
(壹)管理服務人員的工資、社會保險費和福利費；
(二)物業* * *部分和* * *設施設備的日常運行維護費用；
(三)物業管理區域的保潔費用；
(四)物業管理區域內的綠化和維護費用；
(5)物業管理區域秩序維護費；
(6)辦公費；
(七)物業服務企業固定資產折舊；
(八)物業服務合同約定的其他事項。
第三十壹條
物業管理區域內，供水、供電、供熱、燃氣、通信等單位應當按戶收費，服務過程中產生的損失由供應單位承擔:
(壹)業主專有部分以單壹業主為最終使用人；
(2)部分業主* * *將* *業主作為最終用戶。
第三十二條
對公共安全、公共利益和他人合法權益有危害或者可能有危害的專有財產，所有權人應當及時修復。經業主委員會或者物業服務企業通知後仍未修復的，經業主委員會同意，由物業服務企業修復。費用大家承擔。
* * *物業部分存在危害或者可能危害他人安全、利益和合法權益的，物業服務企業應當經業主委員會同意進行維修，維修費用由* * *使用物業部分的業主承擔。
物業必須維修，業主或者物業服務企業未維修的，由縣級房地產行政主管部門監督實施。
第三十三條
建設單位應當在下列時限內完成前期物業服務的招標投標:
(壹)新建商品房項目應在銷售前30日竣工；
(二)商品房項目預售應當在取得《商品房預售許可證》前完成；
(三)非銷售的新建物業項目，應當在交付使用前90日竣工。
市、縣、區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務招標投標活動的監督管理。
前期物業服務企業選聘後，建設單位應當與物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。合同內容應當包括物業的基本情況、管理服務的具體內容、標準和費用、雙方的權利和義務、合同期限、違約責任等。
第三十四條
業主將住宅變更為經營性用房的，除應當遵守法律、法規和管理規約的規定外，還應當征得有利害關系的業主的書面同意，並不得影響物業管理區域內公共空間的使用和維護。
第三十五條
住宅物業、住宅小區非住宅物業或者與單幢住宅相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。
專項維修資金歸業主所有，專項用於物業保修期滿後物業部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第三十六條
給排水、供電、供氣、供熱等經營單位應當按照下列規定負責物業管理區域內相關設施設備(業主自行添加的除外)的維修、養護和更新:
(壹)業主終端計量水表等供水設施設備；
(二)業主終端計量電表及其他供電設施設備(集中電表、用戶室外供電設施設備)；
(三)業主的燃氣器具、連接燃氣器具的軟管以外的燃氣設施和設備；
(四)業主的室外家用閥門等供熱設施設備；
(5)業主樓外排水井及室外排水設施設備。
第三十七條
房屋所有人或者使用人不得擅自改變房屋的整體設計功能和公共設施的使用功能。確需變更的，應當符合規劃設計要求和結構安全標準，並征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意。
所有者或使用者不得有下列行為:
(壹)損壞房屋承重結構，損害房屋外觀，擅自改變房屋用途；
(二)非法鑿、拆、占等。內外承重墻體、梁、柱、樓板、陽臺、屋頂等。房子的；
(三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、有毒、放射性危險物品和超過裝載量的物品；
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵犯他人合法權益的活動。
第三十八條
物業服務企業要求提前解除物業合同的，應當提前兩個月通知業主委員會，並按照規定做好各項交接工作，承擔相應責任。
業主大會決定解聘物業服務企業的，業主委員會應當提前60日通知物業服務企業。
業主大會決定選聘新的物業服務企業後，原物業服務企業拒不退出或者不按照規定移交物業管理用房及相關資料的，由房產行政主管部門責令其退出或者限期移交；逾期拒不退出或者移交的，處1萬元以上3萬元以下罰款，資質等級核定時不予核定。
第三十九條
業主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規定的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，並可根據情節輕重處以1000元以上30000元以下罰款。給他人造成損失的，應當賠償損失。
第四十條
物業服務企業、業主和使用人違反本辦法的，依照國務院《物業管理條例》及相關法律法規予以處罰。
第四十壹條
房地產行政主管部門及其工作人員未按規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和相關責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條
本辦法中下列術語的含義:
* * *場地是指住宅的主體承重結構(包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等。)、室外墻面、門廳、樓梯間、走廊等。
* * *設施設備是指住宅小區或單體房屋內使用的水管、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、供暖線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、水池、水井、非經營性車庫、公益性文化體育設施* *等。
第四十三條
本辦法自2006年5月6日起施行。