壹、購買合同範本
采購合同的主要內容包括以下幾個方面:
1.?甲方土地使用依據及商品房情況,包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等。
2.?房價,包括稅費、面積差異的處理、價格和費用調整的特殊約定等。;
3.?付款協議,包括優惠條款、付款時間、付款金額、違約責任等。
4.?交付協議,包括期限、逾期違約責任、設計變更約定、房屋交接、違約方責任等。;
5.?質量標準,包括裝修及設備標準、承諾及違約責任、基礎設施、公共配套建築正常運行承諾、質量糾紛處理等;
6.?產權登記和物業管理協議;
7.?保修責任;
8.?乙方的使用權;
9.?雙方認可的爭議仲裁機構;
10.?違約責任;
11.?其他相關事宜及附件,包括房屋平面圖、裝修、設備標準等。
二、補充協議
大多數開發商會要求購房者單方面簽訂由其提供的補充協議,以此來限制購房者的權利,甚至使用壹些不平等條款來侵害購房者的利益,主要表現在以下幾個方面:
1.關於不可抗力:導致開發商逾期交房的原因有很多,不可抗力是其中之壹。由於相關法律法規難以列舉不可抗力事件,開發商通常會對不可抗力的範圍進行擴大解釋,如將重大技術問題或其他開發商無法控制的因素納入不可抗力範圍,以避免因逾期交房而產生的違約責任。為此,買方應盡量在補充協議中明確不可抗力的範圍。如遇不可抗力,開發商應提供政府主管部門、公證機構或專業評估機構的證明文件作為免責理由。同時約定,因不可抗力事件導致房屋逾期交付超過壹定期限時,買受人有權解除合同並要求開發商退還已付全部款項,或者要求開發商按實際逾期天數給予壹定數額的經濟補償。
2.關於分攤建築面積:作為房屋總建築面積的壹部分,分攤建築面積的多少直接影響到購房者獲得的實際使用面積。雖然《北京市商品房銷售面積計算和分攤建築面積暫行規定》等法律法規對此已有明確規定,但實踐中個別開發商仍將實測面積與暫定面積的誤差調整為商品房、人防工程或其他與住房無關的面積。購房者可以參照上述相關規定,仔細審查開發商在補充協議中規定的分攤範圍,堅持刪除不符合法律規定的部分。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率,即實際使用面積占房屋總建築面積的比例。當開發商交付的房屋未達到約定標準時,買受人可以選擇退房,並要求開發商承擔違約責任。
3.裝修標準:對於即將出售的商品房,尤其是精裝修的商品房,購房者壹定要明確此類商品房的裝修標準,防止被開發商用“進口”、“高級”、“高級”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定所有室內外裝修、類型、型號、品牌、顏色、位置、方向、可參考的市場價格、達不到上述標準的違約責任等,最大限度地保護自己的利益。
4.交房時明確規定配套設施和環境的標準。
目前北京交房爭議比較多。環境差,配套設施不到位是關鍵因素。交房時達到的配套和環境的標準有沒有寫進補充協議?金秋之春的補充協議很具體:“出賣人於2003年6月30日向買受人提供以下設施:(1)小區紅外防盜系統;(2)公共出入口電視監控系統;(3)建築物公共區域的煙霧報警系統;(四)俱樂部、遊泳池;(5)地下車庫;(6)塔樓三層以上每隔二層設置壹個“空中花園”;(七)綠化率不低於30%。”
5.將承諾寫入補充協議。
為了把房子賣出去,銷售人員往往會對購房者做出各種承諾,但兌現時要麽找不到人,要麽拒不承認。承諾寫進補充協議了嗎?還是有壹些地產商願意寫的。
以上是購房者在簽訂開發商提供的補充協議時需要註意的幾個問題。由於標準文本在內容上的局限性和購房者個性的多樣性,購房者應主動向開發商提出自己的合理要求,並通過簽訂補充協議的方式明確。
第三,契約陷阱
任意使用別除權
例:某房地產公司作出的《商品房買賣補充協議》約定,非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限於政府管控和認可滯後、政府市政設施故障、第三方損壞、高考期間停工或其他政府規定、建設單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人可以在交付房屋時通知買受人,據實延期交付房屋。
點評:以上原因部分可以免責,如不可抗力,但應根據情況部分或全部免責。有些純粹是開發商自己或第三方造成的,如承包商施工後期、技術上需要變更圖紙、天氣或其他異常困難造成的延誤、不能及時解決的重大技術問題等。在這種情況下,開發商應向購房人承擔違約責任。事實上,高考期間停工、辦證行為滯後等內容是開發商可以提前預測和準備的,不能作為免責事由。比如施工期間停水停電,第三方損壞等。都是第三方造成的,開發商應該向消費者承擔違約責任,然後依據法律和約定向第三方索賠。這壹格式條款私自擴大了其免責範圍,將第三方違約的風險轉嫁給消費者,使開發商不必為逾期行為承擔任何責任。
不對等違約責任
例:某消費者投訴在購房時簽訂的《購房合同》違約責任壹欄有這樣的內容:“(1)甲方必須在××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×日×日×月×日×日×月×日×日×日×日×月×日×日×日×日×月×日×日×日×月×日×日×日×月×日 且甲方有權扣除乙方已付房款的10%作為違約金,同時不予辦理入住手續。”
點評:上述格式條款不等於合同雙方支付的違約金數額。經營者必須等壹個月才能計算罰款,金額僅為消費者所付房款的3%;如消費者未能按時支付房款,則立即視為違約,扣除消費者已支付房款的10%作為違約金。由於商品房金額較大,雙方承擔的違約金數額相差很大。該條款的實質是設置陷阱,加重消費者責任,減輕經營者責任。違反法律公平原則的,消費者可以依法向人民法院或者仲裁機構申請撤銷或者變更。
支付方式要靈活。
很多購房者忽略了付款方式的靈活性,萬壹中間出了問題,往往讓自己處於被動地位。
例:某消費者與某房地產開發公司簽訂購房合同,訂購房屋68萬余元。在簽訂房產買賣合同時,開發商在合同附件中提到,乙方必須在壹個半月內完成所有貸款手續,否則開發商有權拒絕簽訂買賣合同,不退還首付款。然而出乎意料的是,乙方未能向銀行申請貸款,合同約定的首付款可能無法退還。
點評:上述案例中的附件明顯對買方不利。壹般情況下,合同附件會在付款方面約定違約責任,但對於沒有經驗的買家來說,要防止那些只有自己義務和對方權利的條款,以免落入陷阱。對此,律師也建議可以在附件中具體提出:因買賣雙方以外的原因導致貸款無法辦理的,雙方均不承擔違約責任。
四、如何簽訂購房合同
了解商品房預售合同的基本內容
1,主體。即房地產開發企業和購房者要寫明雙方的名稱和地址。
2.預售商品房基本信息。預售合同應當明確記載位置、部位、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建築面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及所附房屋平面圖等內容。
3.面積。預售商品房面積應以平方米計算,明確是建築面積、套內面積還是其他面積。
4.價格。即預售商品房的價格,包括單價和總價,比如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然規定了商品房預售的條件和程序,但對預售款的數額和期限沒有統壹規定,當事人應當在合同中明確。
5.房屋交付方式及期限。延期交貨的免責條件。比如合同可以約定,由於某些自然事件,如地震、洪水、惡劣天氣等,可以合理延長房地產開發企業的交付期限。
6.房子的性質。是住宅樓,辦公樓還是生產樓還是別的?
7.違約責任。包括買受人不能按照合同約定支付價款的責任和預售人不能按時、保質、保量交付房屋的責任。
8、房地產權屬登記義務。
9.物業管理條款。
10,糾紛解決。如訴訟或仲裁。
11、其他條款或當事人約定的條款。
了解商品房買賣合同中應該明確的內容。
(壹)當事人的姓名或者名稱、住所;
(二)商品房的基本情況;
(三)商品房銷售方式;
(四)商品房價格和總價的確定方式、付款方式和付款時間;
(五)交貨條件和日期;
(六)裝修、設備標準承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施交付承諾及相關權利和責任;
(八)公共建築的所有權;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產權登記相關事宜;
(十壹)爭議解決的方法;
(十二)違約責任;
(十三)雙方約定的其他事項。
如果妳想買房,這些是妳必須註意的問題。雖然我國的法律在不斷完善,但總有壹些人“法盲”,不知道如何用法律手段保護自己。相反,大部分人高舉法律的幌子,進行“欺騙”,所以無論如何,我們都應該對法律有所了解,至少我們可以用法律來維護自己的合法權益。希望這些事項能引起大家的重視。
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