壹、購買合同範本
采購合同的主要內容包括以下幾個方面:
1.？甲方土地使用依據及商品房情況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等。
2.？房價，包括稅費、面積差異的處理、價格和費用調整的特殊約定等。；
3.？付款協議，包括優惠條款、付款時間、付款金額、違約責任等。
4.？交付協議，包括期限、逾期違約責任、設計變更約定、房屋交接、違約方責任等。；
5.？質量標準，包括裝修及設備標準、承諾及違約責任、基礎設施、公共配套建築正常運行承諾、質量糾紛處理等；
6.？產權登記和物業管理協議；
7.？保修責任；
8.？乙方的使用權；
9.？雙方認可的爭議仲裁機構；
10.？違約責任；
11.？其他相關事宜及附件，包括房屋平面圖、裝修、設備標準等。
二、補充協議
大多數開發商會要求購房者單方面簽訂由其提供的補充協議，以此來限制購房者的權利，甚至使用壹些不平等條款來侵害購房者的利益，主要表現在以下幾個方面:
1.關於不可抗力:導致開發商逾期交房的原因有很多，不可抗力是其中之壹。由於相關法律法規難以列舉不可抗力事件，開發商通常會對不可抗力的範圍進行擴大解釋，如將重大技術問題或其他開發商無法控制的因素納入不可抗力範圍，以避免因逾期交房而產生的違約責任。為此，買方應盡量在補充協議中明確不可抗力的範圍。如遇不可抗力，開發商應提供政府主管部門、公證機構或專業評估機構的證明文件作為免責理由。同時約定，因不可抗力事件導致房屋逾期交付超過壹定期限時，買受人有權解除合同並要求開發商退還已付全部款項，或者要求開發商按實際逾期天數給予壹定數額的經濟補償。
2.關於分攤建築面積:作為房屋總建築面積的壹部分，分攤建築面積的多少直接影響到購房者獲得的實際使用面積。雖然《北京市商品房銷售面積計算和分攤建築面積暫行規定》等法律法規對此已有明確規定，但實踐中個別開發商仍將實測面積與暫定面積的誤差調整為商品房、人防工程或其他與住房無關的面積。購房者可以參照上述相關規定，仔細審查開發商在補充協議中規定的分攤範圍，堅持刪除不符合法律規定的部分。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積占房屋總建築面積的比例。當開發商交付的房屋未達到約定標準時，買受人可以選擇退房，並要求開發商承擔違約責任。
3.裝修標準:對於即將出售的商品房，尤其是精裝修的商品房，購房者壹定要明確此類商品房的裝修標準，防止被開發商用“進口”、“高級”、“高級”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定所有室內外裝修、類型、型號、品牌、顏色、位置、方向、可參考的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，最大限度地保護自己的利益。
4.交房時明確規定配套設施和環境的標準。
目前北京交房爭議比較多。環境差，配套設施不到位是關鍵因素。交房時達到的配套和環境的標準有沒有寫進補充協議？金秋之春的補充協議很具體:“出賣人於2003年6月30日向買受人提供以下設施:(1)小區紅外防盜系統；(2)公共出入口電視監控系統；(3)建築物公共區域的煙霧報警系統；(四)俱樂部、遊泳池；(5)地下車庫；(6)塔樓三層以上每隔二層設置壹個“空中花園”；(七)綠化率不低於30%。”
5.將承諾寫入補充協議。
為了把房子賣出去，銷售人員往往會對購房者做出各種承諾，但兌現時要麽找不到人，要麽拒不承認。承諾寫進補充協議了嗎？還是有壹些地產商願意寫的。
以上是購房者在簽訂開發商提供的補充協議時需要註意的幾個問題。由於標準文本在內容上的局限性和購房者個性的多樣性，購房者應主動向開發商提出自己的合理要求，並通過簽訂補充協議的方式明確。
第三，契約陷阱
任意使用別除權
例:某房地產公司作出的《商品房買賣補充協議》約定，非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限於政府管控和認可滯後、政府市政設施故障、第三方損壞、高考期間停工或其他政府規定、建設單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人可以在交付房屋時通知買受人，據實延期交付房屋。
點評:以上原因部分可以免責，如不可抗力，但應根據情況部分或全部免責。有些純粹是開發商自己或第三方造成的，如承包商施工後期、技術上需要變更圖紙、天氣或其他異常困難造成的延誤、不能及時解決的重大技術問題等。在這種情況下，開發商應向購房人承擔違約責任。事實上，高考期間停工、辦證行為滯後等內容是開發商可以提前預測和準備的，不能作為免責事由。比如施工期間停水停電，第三方損壞等。都是第三方造成的，開發商應該向消費者承擔違約責任，然後依據法律和約定向第三方索賠。這壹格式條款私自擴大了其免責範圍，將第三方違約的風險轉嫁給消費者，使開發商不必為逾期行為承擔任何責任。
不對等違約責任
例:某消費者投訴在購房時簽訂的《購房合同》違約責任壹欄有這樣的內容:“(1)甲方必須在××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×日×日×月×日×日×月×日×日×日×日×月×日×日×日×日×月×日×日×日×月×日×日×日×月×日 且甲方有權扣除乙方已付房款的10%作為違約金，同時不予辦理入住手續。”
點評:上述格式條款不等於合同雙方支付的違約金數額。經營者必須等壹個月才能計算罰款，金額僅為消費者所付房款的3%；如消費者未能按時支付房款，則立即視為違約，扣除消費者已支付房款的10%作為違約金。由於商品房金額較大，雙方承擔的違約金數額相差很大。該條款的實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經營者責任。違反法律公平原則的，消費者可以依法向人民法院或者仲裁機構申請撤銷或者變更。
支付方式要靈活。
很多購房者忽略了付款方式的靈活性，萬壹中間出了問題，往往讓自己處於被動地位。
例:某消費者與某房地產開發公司簽訂購房合同，訂購房屋68萬余元。在簽訂房產買賣合同時，開發商在合同附件中提到，乙方必須在壹個半月內完成所有貸款手續，否則開發商有權拒絕簽訂買賣合同，不退還首付款。然而出乎意料的是，乙方未能向銀行申請貸款，合同約定的首付款可能無法退還。
點評:上述案例中的附件明顯對買方不利。壹般情況下，合同附件會在付款方面約定違約責任，但對於沒有經驗的買家來說，要防止那些只有自己義務和對方權利的條款，以免落入陷阱。對此，律師也建議可以在附件中具體提出:因買賣雙方以外的原因導致貸款無法辦理的，雙方均不承擔違約責任。
四、如何簽訂購房合同
了解商品房預售合同的基本內容
1，主體。即房地產開發企業和購房者要寫明雙方的名稱和地址。
2.預售商品房基本信息。預售合同應當明確記載位置、部位、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建築面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及所附房屋平面圖等內容。
3.面積。預售商品房面積應以平方米計算，明確是建築面積、套內面積還是其他面積。
4.價格。即預售商品房的價格，包括單價和總價，比如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然規定了商品房預售的條件和程序，但對預售款的數額和期限沒有統壹規定，當事人應當在合同中明確。
5.房屋交付方式及期限。延期交貨的免責條件。比如合同可以約定，由於某些自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣等，可以合理延長房地產開發企業的交付期限。
6.房子的性質。是住宅樓，辦公樓還是生產樓還是別的？
7.違約責任。包括買受人不能按照合同約定支付價款的責任和預售人不能按時、保質、保量交付房屋的責任。
8、房地產權屬登記義務。
9.物業管理條款。
10，糾紛解決。如訴訟或仲裁。
11、其他條款或當事人約定的條款。
了解商品房買賣合同中應該明確的內容。
(壹)當事人的姓名或者名稱、住所；
(二)商品房的基本情況；
(三)商品房銷售方式；
(四)商品房價格和總價的確定方式、付款方式和付款時間；
(五)交貨條件和日期；
(六)裝修、設備標準承諾；
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施交付承諾及相關權利和責任；
(八)公共建築的所有權；
(九)面積差異的處理方式；
(十)辦理產權登記相關事宜；
(十壹)爭議解決的方法；
(十二)違約責任；
(十三)雙方約定的其他事項。
如果妳想買房，這些是妳必須註意的問題。雖然我國的法律在不斷完善，但總有壹些人“法盲”，不知道如何用法律手段保護自己。相反，大部分人高舉法律的幌子，進行“欺騙”，所以無論如何，我們都應該對法律有所了解，至少我們可以用法律來維護自己的合法權益。希望這些事項能引起大家的重視。
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