公司組織員工觀看了國內第壹部物業管理情景教學片——《物業管理是怎樣煉成的》，展現了物業管理人的風采，是物業管理行業的縮影。我覺得自己仿佛置身其中，受益匪淺，很踏實。
在大賽、磨合、喬遷之喜、裝修之憂、服務之心經、相互、愛與法、和諧八集裏，講述了從物業公司招投標到成立物業管理公司再到世紀華庭物業服務中心成立、房屋驗收、業主入住、裝修管理以及如何做的故事。
在這部片子裏，我聽看得最多的是中世紀華庭在《愛情與法律》裏的官司。兩年前第壹次聽到這個官司的時候，是壹個學法律的朋友講的。告訴它後，我問物管公司要不要賠錢。當時我的直覺是，如果沒有完全賠償，我就要賠償50%。我第壹次看這個片子是在壹次全國物業經理參加的課上。雖然物業公司贏了官司，難道物業公司不應該負責嗎？業主在監控室把自己小區的空房打死了。警衛和維修工的疏忽給犯罪分子提供了可乘之機。想象壹下，如果沒有這些疏忽和粗心，事件本來是可以避免的。這給我們敲響了警鐘。如果提高員工素質，加強責任心，就能杜絕類似世紀華庭業主被殺的案件。
給我們講課的講師反復強調，簽好物業服務合同是關鍵。“保安”這個概念只是公安系統的名稱概念，物業服務企業只能換成“警衛”，他們全力協助公安部門維護本物業區域的治安秩序。講師強調，要想規避物業公司的風險，就要訂立好的物業服務合同。
首先，訂立良好的物業服務合同是防範物業法律風險的關鍵環節。
物業服務企業保障業主人身、財產安全的義務源於物業服務合同的約定。承擔的民事責任是合同約定的，由於合同義務不同，承擔的民事責任自然也不同。訂立壹份好的物業服務合同，要做到質價相符，量力而行:概念準確，合理可行。必要時，安全保障義務條款的細節可以作為合同的附件。物業服務企業不能在簽訂合同時承諾“確保業主的人身和財產安全”，只是全力協助公安部門維護物業區域的公共秩序。這壹條款必須在合同中寫明。有些業主認為只要交了物管費，壹切都是物管公司的責任。
二、完善財產安全管理法規是防範財產法律風險的制度保證。
物業服務符合法律、法規和物業服務合同中安全義務的規定，有效的安全管理制度是履行物業服務合同中義務的具體實踐和體現，也是判斷和確認物業服務企業是否應當承擔、減輕或者免除民事責任的重要事實依據，是防範物業法律風險的制度保障。在訴訟中意義重大。
三、正確履行安全防範義務是防範財產法律風險的重要措施。
正確履行物業管理區域內人身財產安全告知義務，是物業服務企業的法定職責，是安全義務人的基本義務，是對人民高度負責的體現。是判斷和確認是否應當承擔、減輕或免除民事責任的另壹個事實依據。它是防範財產法律風險的重要措施，在訴訟中也具有重要意義。
四、做好證據保全工作是防範財產法律風險的必要保證。
物業服務企業在全面履行物業服務合同的同時，應當嚴格備案制度，加強履行各項安全職責的登記、記錄、備忘錄和視聽資料的保管，防止因無法提供證據而在訴訟活動中丟失或處於被動。
綜上所述，物業服務企業與業主之間的法律關系是合同關系，物業服務企業對業主人身、財產安全承擔民事責任的規則原則是過錯責任原則，主觀要件是過失。承擔的責任是違約責任，民事賠償責任是賠償和部分賠償。
因此，訂立良好的物業服務合同是防範物業法律風險的關鍵環節。如果物業服務企業內部管理規範化、制度化、有序化，措施得當，壹些風險是可以防範的。