通過訴訟、仲裁取得房屋所有權的，以生效法律文書確認的所有權人為所有權人；通過繼承或者受遺贈取得房屋所有權的，繼承人和受遺贈人從繼承或者受遺贈開始時就是所有權人；合法建造的房屋應當由業主建造。
基於買賣、贈與、拆遷安置等合法占有房屋，但未依法進行房屋所有權登記的人，在物業管理活動中享有業主權利，承擔相應義務。業主在物業管理活動中享有下列權利:
(壹)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業或者其他管理人提供的服務；
(二)提議召開業主大會會議，對物業管理的形式和相關事項提出建議；
(三)提出制定和修改管理規約和業主大會議事規則的建議；
(四)參加業主大會並行使表決權；
(五)選舉業主委員會成員，享有被選舉權；
(六)監督業主委員會的工作；
(七)監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同；
(八)對* * * *部分部件的使用和維護有知情權和監督權；
(九)監督專項維修資金的管理和使用；
(十)法律法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中應當履行下列義務:
(壹)遵守管理規約和業主大會議事規則；
(二)遵守物業管理區域的規章制度，如物業部分的使用、公共秩序和環境衛生的維護等；
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權的業主委員會的決定；
(四)按照國家有關規定繳納專項維修資金；
(五)按照物業服務合同的規定交納物業服務費；
(六)法律法規規定的其他義務。
業主不得以放棄權利為由不履行義務。物業管理區域內的業主可以成立業主大會，選舉業主委員會。未成立業主大會的，業主應當履行業主大會和業主委員會的職責。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，在物業管理活動中代表和維護全體業主的合法權益。
壹個物業管理區域只能成立壹個業主大會。在物業管理區域內，符合下列條件之壹的，可以召開首次業主大會:
(壹)交付使用的房屋專有部分面積達到總建築面積的50%以上；
(二)交付使用的房屋數量已達到總數量的50%以上；
(三)首套房屋交付使用滿兩年且交付使用的房屋數量達到總數量的25%以上；
(四)前期物業服務合同期限內或者前期物業服務合同期限即將屆滿，物業服務企業依法解除合同的。
建設單位應當自符合前款第壹項至第三項規定條件之日起30日內，將房屋交付使用情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級房屋行政主管部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到報告之日起10日內在物業管理區域內予以公告。符合召開首次業主大會條件的，業主向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請組建業主大會籌備組的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到申請之日起60日內，會同縣級房屋行政主管部門負責組織指導組建首次業主大會籌備組。業主大會籌備組由業主代表、建設單位、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會組成。業主代表人數應當為奇數，業主代表比例不得低於籌備組總人數的1/2。籌備組組長由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表擔任。
籌備組成員名單及基本情況應當自確定之日起3日內在物業管理區域內公示。物業服務企業應當協助業主大會籌備組開展工作，並向業主大會籌備組提供業主名冊、通訊方式、物業管理狀況等文件。
建設單位和物業服務企業不得幹擾業主大會籌備組的工作。業主大會籌備組負責首次業主大會會議的下列籌備工作:
(壹)確定首次業主大會的時間、地點、內容和形式；
(二)起草管理規約和業主大會議事規則草案；
(三)確認業主身份、業主人數和業主專有部分面積；
(四)擬定業主委員會選舉辦法，提出候選人名單；
(五)依法確定首次業主大會會議的表決規則；
(六)首次業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的內容應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內書面公示。業主對業主身份和專屬區域有異議的，籌備組應當進行復核，並將復核結果告知異議人。業主大會籌備組應當自組成之日起3個月內組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議議程應當首先表決業主大會議事規則，會議應當按照表決通過的業主大會議事規則舉行。
業主大會自首次業主大會會議有效召開之日起成立。業主大會決定下列事項，需要業主委員會依法處理:
(壹)制定和修改管理規約和業主大會議事規則；
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(三)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員的工作補貼；
(四)實行委托管理或自主管理；
(五)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人員；
(六)籌集和使用專項維修資金；
(七)建築物及其附屬設施的更新改造；
(八)改變* * *的部分用途，利用* * *的部分從事經營活動，處罰* * *的部分；
(九)業主大會決定或者管理規約依法確定的應當由業主決定的事項。
決定前款第六項、第七項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占業主總數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。物業管理區域內的建築物、單元和其他特定區域的業主可以* * *根據管理規約的約定，在不損害特定區域外其他業主合法權益的情況下，就下列事項進行約定:
(壹)對* * *範圍內的部分進行維修、更新和改造；
(二)依法籌集和使用住宅專項維修資金用於* * *範圍內的部分。
特定範圍內的業主對前款規定事項的決定，應當經專有部分占該建築物或者單元等特定範圍內建築物總面積三分之二以上且占業主總數三分之二以上的業主同意。管理規約應當約定物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任。
制定管理規定時，應當尊重社會公德，不得違反法律法規的規定，不得損害社會公眾的利益。
管理條例對所有業主都有約束力。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則召開。
有下列情形之壹的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:
(壹)由占總人數20%以上的業主提議；
(二)業主委員會成員需要選舉的；
(三)業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的；
(四)物業服務合同期限屆滿前，需要重新聘用物業服務企業或者其他管理人，或者需要變更原物業服務合同主要條款的；
(五)發生重大事故或緊急情況需要及時處理的；
(六)法律、法規、管理規約和業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會未按照第二款、第三款規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期未組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到請求之日起30日內組織召開。業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業主大會議事規則約定的其他形式召開，但應當有專有部分占建築總面積過半數且占物業管理區域業主總數過半數的業主出席。
書面征求意見的，業主委員會應當將征求意見書送達業主。涉及表決事項的，征求意見應當明確表決事項，由業主簽字，按照業主大會議事規則行使。無法送達的，可以將征求意見的內容在物業管理區域內易於業主知曉的顯著位置公示，業主可以在公示期內到公示指示的地點行使表決權。書面征求意見的結果應當在物業管理區域內便於業主知曉的顯著位置公示。公示期不得少於7日，業主有權查閱相關資料。
業主委托他人出席業主大會會議的，應當出具委托書，委托書應當載明委托事項、委托權限和期限。業主委員會召開業主大會會議時，應當在物業管理區域內便於業主知曉的顯著位置公示會議的時間、地點、形式、議題和議程。
重大事故或緊急情況需要召開臨時會議的，可根據實際情況進行公示，在7日內召開。業主大會會議應當采用無記名投票方式進行表決，但業主大會議事規則另有約定的除外。
任何人不得偽造業主選票、投票票、業主簽名或委托書。業主委員會應當妥善保管選票、投票表決票和委托書，以備查詢。業主委員會應當執行業主大會決定的事項，依法履行下列職責:
(壹)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
(二)業主大會決定委托管理的，應當代表業主與業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同；
(三)收集、了解業主和物業使用人的意見和建議，監督、協助物業服務合同的履行；
(四)監督管理制度的實施；
(五)調解物業使用和維修中的糾紛；
(六)法律、法規和業主大會賦予的其他職責。業主委員會委員應當符合下列條件:
(壹)物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主，業主為單位的，應當是單位授權的自然人代表；
(二)遵守法律、法規和管理規定；
(三)熱心公益事業，責任心強，有較強的公信力和組織能力；
(四)有與履行職責相適應的工作時間；
(五)本人及近親屬未在物業管理區域內從事物業服務的；
(六)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他條件。
符合前款第二項至第六項規定條件，合法使用業主房屋，具有完全民事行為能力的業主的直系親屬、監護人能否當選業主委員會委員，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
業主大會議事規則規定設立業主委員會候補委員的，候補委員的資格適用本條規定。業主委員會成員應當遵守法律、法規、管理規約和業主大會議事規則，不得有下列行為:
(壹)侵占業主所有的財產；
(二)非法索取或者收受建設單位、物業服務企業或者其他管理人、利害關系人提供的利益或者報酬；
(三)利用職務之便，要求物業服務企業或者其他管理人減免物業服務費；
(四)有損業主利益或者可能影響其公正履行職責的其他行為。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會成立情況、管理規約、業主大會議事規則和業主委員會委員、候補委員基本情況報物業所在地的房屋行政主管部門備案。房屋行政管理部門應當及時將備案情況書面告知相關街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
物業所在地房屋行政主管部門應當自收到前款規定材料之日起10日內向業主委員會出具備案證明。
備案相關事項發生變化的，應當重新備案。業主委員會會議應當按照業主大會議事規則定期召開。經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議由業主委員會主席召集和主持。業主委員會主席因故不能召集或者主持會議的，可以委托業主委員會副主任召集或者主持會議。
業主委員會會議應當有半數以上委員出席方可召開，決議必須經全體委員半數以上同意。業主委員會候補委員應當列席業主委員會會議，沒有表決權。業主委員會應當自作出決定之日起3日內，將決定的內容在物業管理區域內公示。
業主可以查閱業主委員會會議材料，並有權向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。業主大會、業主委員會作出的物業管理決定對全體業主具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣級房屋行政主管部門責令改正或者撤銷，並通知全體業主。
業主認為業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯其合法權益的，可以請求人民法院予以撤銷。但是，在人民法院作出生效判決之前，不影響業主大會、業主委員會決定的約束力。業主委員會委員因財產轉移、滅失而喪失業主身份、被判處刑罰、死亡或者失蹤的，其委員資格自動終止。
業主委員會委員任期內，管理規約和業主大會議事規則約定的資格終止的，其委員資格應當依照管理規約或者業主大會議事規則終止。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內，向業主委員會移交其財物、檔案、印章等物品。拒絕移交的，業主委員會其他成員可以請求物業所在地公安機關協助移交。因成員資格終止等原因導致業主委員會缺員的。如有候補委員，由候補委員按當選票數依次遞補。如果候補委員仍少於業主大會議事規則約定的委員人數，業主委員會應當組織補選業主大會委員。
業主委員會成員決定集體辭職的，應當在辭職30日前召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議，進行業主委員會換屆選舉；逾期不舉行換屆選舉的，適用本條例第三十條第四款的規定。
原業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的物業、檔案、印章等物品移交給新壹屆業主委員會，並辦理交接手續。業主大會或者業主委員會需要刻制印章的，應當持本條例第三十九條規定的備案證明，按照國家有關規定在公安機關批準的單位刻制。
業主大會和業主委員會的印章應當按照法律、法規、管理規約和業主大會議事規則使用。業主大會、業主委員會應當配合有關行政管理部門，配合居(村)民委員會，做好物業管理區域內的社會管理工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合當地居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會開展工作。涉及住宅物業的建設項目，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。預售項目，建設單位在申請商品房預售許可前，應當選聘物業服務企業；項目銷售時，建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。
壹個物業管理區域應當整體招標。
投標人數少於3人或者建築總面積少於3萬平方米的，經物業所在地縣級房屋行政主管部門批準，建設單位可以通過協議方式選聘物業服務企業。
未通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的，經物業所在地縣級房屋行政主管部門同意，建設單位可以實施前期物業服務。
鼓勵不含住宅物業的建設項目通過招投標方式選擇有資質的物業服務企業。建設單位應當與選聘的物業服務企業訂立前期物業服務合同，並自合同訂立之日起05日內報縣級房屋行政管理部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。
執行之前的物業服務合同示範文本。建設單位應當在房屋出售前制定臨時管理規約，並報縣級房屋行政管理部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害購房人的合法權益。
實施臨時管理法規的示範文本。
第壹次業主大會通過管理規約後，臨時管理規約失效。建設單位應當在房屋銷售現場公示臨時管理協議和前期物業服務合同，並向房屋買受人說明。
買受人應當遵守臨時管理協議，履行前期物業服務合同。前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日發生的物業服務費由建設單位承擔。自房屋交付之日起至前期物業服務合同終止之日止發生的物業服務費，按照前期物業服務合同約定的物業服務費標準由買受人承擔。
房屋符合交付條件，買受人逾期驗收房屋的，前款規定的物業服務費起始日自建設單位督促房屋買受人驗收交付期限結束的次日起計算。
建設單位與購房人約定減免物業服務費的，減免費用由建設單位承擔。前期物業服務合同期限內，業主大會成立前，物業服務企業依法行使解除合同權利的，應當書面報告縣級房屋行政主管部門和物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，並在物業管理區域內公示。物業服務企業應當自公示之日起給予業主三個月的準備時間，但業主同意物業服務企業提前退出物業管理區域的除外。
在前款規定的準備時間內，當事人應當繼續履行合同。物業服務企業承接前期物業服務項目時，應當會同建設單位對建築物、配套設施及相關場地進行查驗，查驗記錄應當由雙方簽字確認。
建設單位在辦理物業管理交接手續時，應當向物業服務企業移交下列材料:
(壹)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用文件；
(四)建築物及其配套設施設備和相關場地的清單；
(五)物業管理所需的其他資料。業主決定選聘物業服務企業或者其他管理人提供物業服務的，業主委員會應當代表業主與物業服務企業或者其他管理人書面訂立物業服務合同。
業主委員會與業主依法選聘的物業服務企業或者其他管理人訂立的物業服務合同，對全體業主具有約束力。物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業服務活動。
其他管理人應當在其經營範圍內從事保潔、綠化、秩序維護、設備維護等物業服務活動。依法需要取得資質許可的，應當具備相應的資質。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。
省外物業服務企業進入本省從事物業服務活動，應當到省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門辦理資質核定和備案手續。省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當自受理之日起3日內完成核查和備案手續。
房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查，加強物業服務項目的動態管理，促進物業服務企業提高服務水平。物業服務合同的主要內容包括物業服務項目、服務質量、服務費用、物業服務場所、合同期限、違約責任、專項維修資金的管理和使用等。物業服務企業或者其他管理人公開作出的服務承諾和制定的服務細則是物業服務合同的組成部分。
物業服務包括保安服務，應當在物業服務合同中就服務內容、服務質量、責任劃分、違約責任等作出明確約定。
物業服務質量可以參照有關行政管理部門或者行業組織制定的服務質量標準體系。
物業服務費的具體收取方式和標準，由業主大會或者全體業主與物業服務企業或者其他管理人協商約定。
物業服務企業或者其他管理人應當自物業服務合同訂立之日起05日內在物業管理區域內公示物業服務合同。物業服務合同訂立後，業主委員會應當與物業服務企業或者其他管理人辦理物業交接手續，交接記錄應當由各方簽字確認。
業主委員會應當將本條例第五十八條規定的材料移交給物業服務企業或者其他管理人。物業服務合同終止時，物業服務企業或者其他管理人應當自合同終止之日起05日內退出物業管理區域，物業服務企業或者其他管理人繼續提供服務的，業主可以不繳納該期間的物業服務費，但本條例第七十二條第三款規定的除外。
物業服務企業或者其他管理人退出物業管理區域時，應當按照本條例第五十八條的規定與業主委員會辦理交接。
物業服務合同終止時，業主大會選聘新的物業服務企業或者其他管理人的，原物業服務企業或者其他管理人應當協助交接。物業服務企業或者其他管理人應當按照物業服務合同的約定、法律法規的規定和相關行業規範的要求，履行維修、養護、管理和養護義務。不得違反物業服務合同擴大收費範圍、提高收費標準或者重復收費。
物業服務企業或者其他管理人未履行物業服務合同的約定或者法律、法規規定的義務，造成業主人身、財產權益損害的，應當依法承擔相應的法律責任。業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。物業服務企業或者其他管理人已經按照合同約定和有關規定提供服務的，業主不得以未享受物業服務或者不需要接受相關物業服務為由拒絕支付。
對於未按物業服務合同約定繳納物業服務費的業主，業主委員會應當督促其繳納。業主委員會或者物業服務企業或者其他管理人經催告仍不繳納的，可以在物業管理區域內予以公告。物業服務企業或者其他管理人可以依法請求支付。
業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定。物業使用人不履行交費義務的，業主應當承擔連帶責任。業主轉讓房屋所有權時，應當與物業服務企業或者其他管理人結清物業服務費。
物業管理區域已建成但尚未出售或交付給買受人的物業，物業服務費由建設單位支付。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項物業服務業務委托給專業服務企業，但不得將區域內的全部物業服務事項委托給他人。
其他管理人不得將其專項物業服務委托給他人。在物業服務合同期限內，未經業主大會同意，業主委員會不得與物業服務企業或者其他管理人變更物業服務合同的主要內容。
經業主大會同意變更合同的，應當按照本條例第六十二條第五款的規定進行公示。物業服務合同期限內，當事人壹方依法行使解除合同權利的，應當書面通知對方，並自通知之日起給予對方三個月的準備時間，但雙方對準備時間另有約定的除外。
雙方應當在前款規定的準備時間內繼續履行合同。物業服務合同期滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者選聘其他物業服務企業或者其他管理人的決定，並將決定書面告知物業服務企業或者其他管理人。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期滿前0個月，與同意接受續聘的物業服務企業或者其他管理人重新訂立物業服務合同。
物業服務企業或者其他管理人決定不接受續聘的，應當在物業服務合同期滿前三個月書面告知業主委員會；沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業管理區域內公示。
物業服務合同約定期限屆滿，業主大會未作出續聘或者選聘的決定，也未要求物業服務企業或者其他管理人退出物業管理區域，物業服務企業或者其他管理人繼續按照原合同提供服務的，原合同的權利義務繼續。合同權利義務延續期間，當事人可以依據本條例第七十壹條的規定解除物業服務合同。供水、供電、供氣、供熱等單位不得因物業服務企業拒絕收取相關費用而停止提供服務。
物業服務企業接受供水、供電、供氣、供熱等單位委托收取相關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以與專業經營單位約定收取報酬。物業管理區域內違反治安、消防、規劃、環保、消防、物業裝飾裝修和使用法律法規的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關部門報告。
有關行政管理部門查處物業管理區域內的違法行為時，物業服務企業應當予以協助和配合。自我管理可以采取其他形式，如由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或成立其他管理機構統壹執行管理事務、業主壹致決定等。
前款規定由業主直接實施管理事務並成立管理組織統壹實施管理事務的，應當選舉管理負責人。物業管理區域內委托管理或者自行管理的連續性中斷，造成物業管理區域環境惡化、秩序混亂，嚴重影響業主生活的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導物業管理區域所在地居(村)民委員會就環境衛生、秩序維護等必要事項組織臨時管理，相關費用由業主承擔。
前款規定的居(村)民委員會組織臨時管理的期限不得超過3個月。臨時管理期間，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促業主決定有效的管理形式。