雖然房企信用債發行量連續三個月小幅增長，但海外債券新增融資仍難破。目前，由於美元債券到期，許多房企已與投資者達成發行新債券的交換要約。機構數據顯示，7月份房地產企業通過交易所報價重新上市的境外債券金額達395.8億元，占今年交易所報價金額的52.9%。業內人士預計，海外融資將繼續側重於延長現有債務的期限。
據機構統計，7月份，房地產企業通過交易所要約重新上市的境外債券金額達395.8億元。信息圖片
7月份，房企信用債規模占比過半。
目前房企融資延續二季度趨勢，“融資難”問題依然突出。柯睿研究中心數據顯示，7月份100典型房企融資總額為522.88億元，環比下降13.7%，同比下降62.9%。房企融資總額連續4個月減少。
中指院7月融資月報顯示，房地產企業非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環比下降3.1%。從融資結構來看，7月份，房地產企業信用債占比過半，境外債券占比不足1%。
融資額波動上，房地產企業信用債融資同比下降5.6%，環比上升7.2%。境外債務融資同比下降98%，環比下降74.5%。具體來說，只有優秀的商業管理發行了海外債務。
對此，中指院企業部研究總監劉水分析，國內信用債發行此前壹直有政策支持，因此成為非銀融資的主要發行渠道。從以上數據可以看出，國內信用債發行基本穩定，發行額連續三個月小幅增長，這也意味著國內融資進入平穩期。
早在5月，碧桂園、龍湖集團、新城控股、旭輝控股集團、美的地產等5家民營房企成為首批啟動信用保障工具融資的企業，並被監管層評選為示範房企。
不過，在劉水看來，目前，國企和央企仍是信用債的發行主體，今年的發行主體主要是信用等級較高的國企和央企。上述5家示範房企成功發行多只信用債後，鮮有民企積極跟進。
值得註意的是，在債務見頂的7月，房企在多渠道融資的同時尋求債務展期，成為近期市場的主要特征。中指院數據顯示，7月份，房企信用債總展期達到135.3億元，占當月到期金額的16.6%。
此外，海外債務的延伸也在加劇。由於美元債券到期，包括R&F和寶龍在內的許多房企已與投資者達成發行新債券的交換要約。整體來看，根據中國指數研究院的數據，7月份境外債券通過交易所要約重新上市的金額達到395.8億元，占今年交易所要約金額的52.9%。
7月，4家房企海外債務違約。
從7月份房企融資表現來看，萬科是發債量最大的企業。據柯睿和中智研究院統計，7月份萬科發行債券總額達64億元，* * *發行了兩只總額34億元的公司債和壹只30億元的綠色中期票據。從發行期限來看，萬科和保利都發行了期限最長為7年的公司債。
融資成本方面，同策研究院高級分析師應岱臻表示，7月融資成本在2%-7.13%之間；在已披露的數據中，融資成本最低的是招商蛇口發行的其他債權融資，融資金額約為6543.8+0.29億元，票面利率約為2%；融資成本最高的是寶龍地產發行的公司債，融資金額約為654.38+0.772億元，票面利率為7.654.38+03%。
房企高利息融資也是因為償債壓力。據克而瑞統計，7月份，融信、君發、寶龍、中糧四家房企旗下海外優先票據出現實質性債務違約，也是2021以來單月暴露債務違約公司數量最多的壹個月。
第壹，融信地產7月11公告，兩筆美元債務利息無法支付。7月26日，寶龍地產發布的內幕消息顯示，7月25日到期的壹筆本息合計265，438元+0，294，000元的票據尚未償還。7月29日，中糧控股發布公告稱，2022年7月到期的9.5%優先票據構成違約事件。
由於部分房企流動性問題，8月份房企債務延期和債務違約仍在上演。其中，8月1日，華南城公告公司5個優先級票據延期審批；8月5日，中國奧園表示，已與多家國內金融機構達成最後期限，延長本金超過200億元的現有國內融資安排，其他國內融資安排已進入與其國內債權人的談判階段。
此外，8月7日，已完成壹筆海外銀團貸款展期的龍光集團發布公告稱，因推進整體海外債務管理計劃，公平對待所有債權人，將暫停支付5筆海外美元優先票據的利息。
行業:海外融資可能主要是延長現有債務的期限。
目前房企境內債券發行處於平穩階段，境外債券增量未見起色。而且去年以來，房企海外債務違約事件頻發，有必要引起重視。
針對房企今年仍有654.38+032.89億元境外債務余額的情況，劉水認為，境外債務展期成為處置存量債務的主要方式，到期還款率低、企業違約加劇導致投資者信心不足，新增融資難有突破。預計海外融資將繼續側重於延長現有債務的期限。
此外，劉水認為，非銀行融資主要依靠國內公開市場，而發行主體主要是國企、央企和少量優質民企。融資主體和渠道有限，行業融資環境短期內不會有明顯改善。但由於“滿足房企合理融資需求”以及各行業的扶持政策，融資環境不會再次明顯惡化。
“自5月份利好政策發布以來，各種融資渠道有所放松。在企業債發行放寬後，7月份中期票據也在發力。但總體來看，融資形式沒有明顯改變，特別是民營企業融資狀況沒有明顯改善。在沒有大量資產可供出售的情況下，民營企業的融資規模不到國有企業的壹半，並繼續下降。”陳數說。
值得關註的是，近日，銀監會負責人表示，在“保本地產”背景下，將積極參與合理解決硬資金缺口的方案研究，切實滿足房企合理融資需求。對此，應岱臻認為，這可以說是政策的進壹步“松綁”，將再次向市場釋放積極信號，有助於進壹步改善融資環境。