(壹)對房地產會計實務中收入確認時限的共同看法
在實踐中，房地產開發企業有不同的方法確認收入的實現，主要包括:
(1)簽訂預售合同，提前收取房款，作為收入確認的依據；
(2)收入通過簽訂正式房屋買賣合同實現；
(3)房地產業開發竣工驗收，出具《入住通知書》並開具銷售發票作為銷售變現；
(4)收到房款並辦妥產權過戶手續時確認收入。值得壹提的是，上述標準也會因人而異，不同的專業判斷會導致不同的結果。比如上市公司年報中，有幾份從事房地產開發業務的上市公司年報，因為當年房地產銷售收入的確認，被註冊會計師出具了保留意見或解釋性段落。公司與註冊會計師意見分歧的焦點是商品房所有權的重要風險和報酬是否已經轉移。
商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。開發商銷售收入的確認依據《企業會計制度》的收入口徑，即企業已將商品所有權的主要風險和報酬轉移給買方；企業既不保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不控制已售出的商品；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。這樣，房地產開發企業通常認為同時滿足這四個條件就可以確認收入的時間，壹般是在為客戶辦理房產證的時候，也就是產權變更的時候，確認收入。
比如目前80%左右的客戶都是用銀行按揭買房，銀行壹般在客戶付完首付壹個月左右就把余款劃撥給開發商。銀行應與購房者簽訂《個人購房(按揭)貸款合同》。在這份合同中，開發商需要以擔保人的身份出現，並加蓋公章。合同中開發商需要提供的擔保為“自本合同簽訂之日起至借款人(購房人)完成該房地產正式抵押登記，並取得產權證或其他產權證明交由貸款人保管之日止”。因此，在房屋的法律意義完全交付給購房人之前，開發商必須承擔這樣的連帶責任。人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋第二十六條買受人未按照《商品房擔保借款合同》的約定還款，且未向擔保方辦理商品房抵押登記手續的，擔保方應當通知出賣人參加訴訟。被擔保方同時起訴出賣人時，出賣人為商品房擔保借款合同提供擔保的，應列為* * *共同被告。第二十七條買受人未按《商品房擔保貸款合同》約定償還貸款，但已取得房屋所有權證並已向抵押權人辦理商品房抵押登記手續，抵押權人要求買受人償還貸款或就抵押房屋優先受償的，不增加出賣人作為當事人，但出賣人提供擔保的除外。因為開發商有承擔這種連帶責任的可能性，收取的購房款還存在壹定的風險和不確定性，所以在辦理產權證之前通常不會確認收入。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條:房地產開發企業應當自商品房交付之日起60日內，向房屋所在地的房地產行政主管部門提交辦理房屋權屬登記所需提供的資料。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條:預售商品房的購買人應當自商品房交付之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；商品房預售人應當在簽訂預售合同之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。因此，房地產開發企業只是有義務協助辦理相關手續，是否辦理由買方決定。有的購房者拖延辦理權屬登記，主要是兩個原因:(1)所購房屋升值後準備出售，出售時在開發商處辦理更名手續，這樣就不用繳納契稅和房屋維修基金了。(2)發包人對該期間的擔保承擔連帶責任。
(二)本文對房地產收益期限的理解
下面，將對上述收入確認時限逐壹進行分析。
(1)簽訂預售合同收取預付款是預付款的性質，因為房地產預售合同是房屋竣工前的預售行為，只是合同要約的壹部分。能否實現真正的出售，要根據項目的進展和買家的最終意向來決定；而且預售合同不同於施工合同。建造合同是指為建造壹項資產而訂立的合同，而房地產預售合同是買賣雙方的意思表示。因此，根據《企業會計準則——收入》確定商品所有權上的主要風險和報酬是否已轉移給買方，簽訂預售合同和收取預付款不能作為銷售實現的依據，因為開發的產品尚未完工驗收。只有在開發產品竣工驗收移交後，才能確認房地產銷售收入的實現，並將“預收賬款”轉為“營業收入”。
(2)簽訂正式買賣合同能否實現為銷售本文認為，簽訂正式房屋買賣合同仍然只是預售，與壹般工業品買賣合同壹樣，也只是法律意義上的要約，極有可能發生變化。房屋未被買方接受，商品所有權的主要風險和報酬未轉移給買方，不符合《企業會計準則——收入》的相關規定，故不能確認收入。只有在建造合同條件滿足且存在不可撤銷建造合同的情況下，才能按照建造合同收入確認原則和完工百分比法確認房地產開發業務的收入。
(3)如果已經收到房款，通過產權轉讓確認收入，會出現收入滯後現象，這也不符合收入確認原則。經過十幾年的發展，中國房地產開發市場的相關管理制度已經比較健全。房屋開發前，需要付清土地出讓金，取得土地使用證，取得預售許可證。工程竣工並經有關部門驗收合格，房管部門對樓房進行丈量後，才能取得銷售許可證，簽訂正式的房屋買賣合同。因此，在工程已經竣工並通過有關部門驗收，房屋已經被買方驗收，對房屋面積和價格沒有異議，並已交付買方入住的情況下，根據收入準則——商品所有權的主要風險和報酬已經轉移給買方，產權是否轉移不是確認收入的必要條件。因為我們知道，房產過戶手續涉及房產管理、土地管理、稅務等部門，辦理房產證的時間不是開發商或買家所能控制的。
綜上所述，本文認為，房地產收入的確認應同時滿足以下條件:
(1)開發產品已竣工並通過相關部門驗收，房屋面積已由相關部門認定；
(2)與客戶簽訂的正式房屋買賣合同；
(3)標的物——該房屋已被客戶驗收，雙方對該房屋的結構、銷售面積、買賣均無異議，並已與客戶完成交房、入住手續，雙方已履行合同約定的義務。因為在房屋交接手續辦理完畢後，可以持相關證件到相關部門辦理不動產相關權證，並且與普通商品壹樣，在房屋已經被買方驗收並辦理交接手續後，可以收取房款，獲得法律保護，所以與房屋所有權相關的主要風險和報酬已經轉移給買方；其次，根據房地產管理的相關規定，房地產開發企業出售房屋並辦理交接手續後，應當移交給開發項目區域內的物業管理公司進行管理，房地產開發企業不再擁有經營權和控制權；對於與收入相關的成本，由於房屋已經建造，相關成本能夠可靠地計量。因此，本文認為，房地產收入的確認只有滿足上述條件，才符合企業會計準則——收入。
二、房地產開發企業依法確認收入的時限
為加強房地產開發企業所得稅征管，規範房地產開發企業納稅行為，稅務總局發布《關於房地產開發業務征收企業所得稅的通知》(國稅發〔2006〕31號)。
(壹)關於開發產品銷售收入的確認
房地產開發企業開發建設用於將來銷售的房屋、商品房及其他建築物、附著物和配套設施，應當根據收入來源的性質和銷售方式，按照下列原則分別予以確認:
1.開發的產品壹次性銷售的，應當在實際收到價款或者取得索取價款的證據(權利)的當天確認收入的實現。？
2.分期銷售開發產品的，按照銷售合同或協議約定的價款和付款日期確認收入的實現。付款方提前支付的，在實際支付日確認收入的實現。？
3.采用銀行抵押方式銷售開發產品的，按照銷售合同或協議約定的價格確定收入，在實際收到定金之日確認收入的實現，在銀行抵押貸款過戶之日確認收入的實現。？
4.委托銷售開發產品的，應當按照下列原則確認收入的實現:
(1)以支付手續費方式委托銷售開發產品的，在收到受托方銷售的開發產品清單的當天，按照銷售合同或協議約定的價格確認收入的實現。？
(2)開發企業以視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬於開發企業與買方簽訂的銷售合同或協議，或者開發企業、受托方、買方簽訂的銷售合同或協議。銷售合同或協議約定的價格高於買斷價格的，按照銷售合同或協議約定的價格計算的價格，在收到受托方銷售的開發產品清單的當天確認收入的實現；銷售合同或協議約定的價格低於前兩種情況下的買斷價格，且受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，在收到受托方銷售開發的產品清單當天確認收入實現。？
(3)采用底價(保證底價)且開發產品由雙方委托銷售的，為開發企業與買方簽訂的銷售合同或協議，或開發企業、受托方、買方簽訂的銷售合同或協議。銷售合同或協議約定的價格高於基價的，在收到受托方為開發而銷售的已開發產品清單的當天，確認按照銷售合同或協議約定的價格計算的價格。銷售合同或協議約定的價格低於基價的，應當在收到受托方按照基價計算的價款的當天確認收入的實現。受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，在收到受托方銷售開發的產品清單的當天，按照基價加上按規定取得的份額確認收入的實現。？
(4)委托代銷開發產品的，在承銷期內，可根據承銷合同的有關規定，參照上述(1)至(3)確認收入的實現；對於包銷期滿後仍未售出的開發產品，開發企業應當按照包銷合同或協議約定的價格和支付方式確認收入的實現。
5.開發企業將開發的產品在銷售前租出的:開發的產品轉為固定資產的，在租賃期內按照租金確認收入的實現，銷售時再按照固定資產的銷售額確認收入的實現；開發的產品未轉化為固定資產的，在租賃期內取得的價款按照租金確認為收入的實現，之後在銷售時按照開發產品的銷售額確認收入的實現。6.以非貨幣性資產分享形式取得收入的，在分享開發的產品時確認收入的實現。
(二)關於開發產品預租收入的確認。
開發企業新建開發產品尚未竣工的，或者在完成不動產初始登記並取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議。自開發產品交付承租人使用之日起，出租人取得的預租價款按租金確認為收入的實現，承租人支付的預租費用按租金費用在稅前扣除。
(3)將產品開發視為銷售的稅務處理。
開發企業將開發的產品轉化為固定資產或者用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務、以非貨幣性資產換取其他企業、事業單位和個人的行為，應當視為銷售，在開發產品的所有權或者使用權轉移，或者實際取得權益時，確認收入(或者利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序是:？
1，根據本企業近期或本年度最近壹個月同類開發產品的市場銷售價格確定；？
2、由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場的公允價值確定；？
3、按成本利潤率開發產品。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
(四)關於建築工程和提供勞務的稅務處理。
1.開發企業代理建設工程和提供勞務不超過12個月的，可以按照合同約定的價款結算日或者合同完成日確認收入的實現；如果持續時間超過12個月，可以采用完工百分比法按季確認收入的實現。？
完工百分比法是根據合同的完工進度，同比例確認收入和費用。完工進度可根據累計實際合同成本占總預計合同成本的比例、已完成合同工作量占總預計合同工作量的比例、已完成合同工作量的計量來確定。？
2.開發企業在代建和提供勞務過程中節約的材料、邊角料、報廢工程或產品殘料，按照合同約定留給開發企業的，按實際取得時的公允市場交易價格確認收入的實現。？