關於推進“三舊”改造的思考
關於促進節約集約用地的實施意見
各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構:
為有效推進我市舊城鎮、舊工廠、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造，促進土地節約集約利用，保障科學發展，根據省政府《關於推進“三舊”改造促進土地節約集約利用的意見》(粵府〔2009〕78號)和省政府辦公廳《省國土資源廳關於“三舊”改造的實施意見》(試行)，現轉發
壹、總體要求和原則
(1)總體要求。
以科學發展觀為指導，落實《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)》，重點抓好我市五大基地建設，切實轉變發展和用地理念，提高土地利用效率，全面推進我市產業結構調整和轉型升級，促進城市形象和功能提升，優化城市投資和生態環境，統籌城鄉均衡發展，全面提升我市綜合競爭實力。力爭用5年左右時間基本完成城市重點功能區舊城區改造、“城中村”綜合改造和不符合城鄉規劃的舊廠房搬遷改造，加快建設現代化、文化化、山水化城市，全力推進宜居宜商之州建設取得新突破。
(2)基本原則。
遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”和“政府主導、市場運作、產權清晰、維護權益、統籌規劃、有序推進、節約集約、提高效率、尊重歷史、客觀公正”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地、基本農田和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進“三舊”改造。在實施“三舊”改造過程中，要註意維護人民群眾和有關方面的利益，維護社會穩定和諧。
二、建立組織機構，明確部門職責。
(1)機構設置。
成立了惠州“三舊”改造領導小組，由市長任組長，常務副市長、分管副市長任副組長。領導小組成員分別為市政府副秘書長、市檢察院、國土資源局、住房和城鄉規劃建設局、監察局、發改局、經信局、公安局、財政局、人力資源和社會保障局、農業局、外經貿局、審計局、國資委，市領導小組的職責是:負責協調全市“三舊”改造工作；研究決定“三舊”改造的政策措施，解決“三舊”改造中的重大問題；研究批準市級“三舊”改造年度計劃和改造方案；督促檢查各縣、區和成員單位的工作。
市領導小組辦公室設在市國土局，由市政府分管副秘書長兼任辦公室主任，市國土局、住房和城鄉規劃建設局局長兼任副主任，各部門派出業務骨幹集中辦公。領導小組辦公室負責“三舊”改造工作的組織、協調、考核、檢查和監督。具體職責是:牽頭組織制定“三舊”改造的政策措施；審查並初步確定“三舊”改造項目；監督協調市級相關職能部門的“三舊”改造工作，落實領導小組商定的事項；指導和監督縣、區“三舊”改造工作；向社會公示經審查的“三舊”改造項目，出具“三舊”改造項目批準文件；完成領導小組交辦的其他任務。
(2)部門職責。
市發改局:負責“三舊”改造中投資項目的立項和產業政策的制定，會同市住房和城鄉規劃建設局、國土資源局編制“三舊”改造規劃和年度實施計劃。
市國土資源局:負責辦理“三舊”改造涉及的農用地轉用和土地征收手續，組織實施土地確權登記，組織實施國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌和協議出讓。
市住房和城鄉規劃建設局:會同市國土資源局組織編制惠城區、仲愷高新區“三舊”改造規劃，為建設項目提供規劃設計條件。
市房管局:負責“三舊”改造中涉及的房屋權屬確認登記、拆遷許可證管理等工作。
市檢察院、監察局、審計局負責監督“三舊”改造實施情況，監督檢查各部門履行職責情況和各縣區“三舊”改造實施情況，及時糾正實施中的偏差，堅決查處工作中的違法違紀行為。
市財政、信息、環保、農業、林業、國有資產管理、公用事業管理、公安消防、社會保障、稅務等相關行政管理部門應當履行各自職責，做好協調服務，推進“三舊”改造。
各縣區也要成立相應的領導機構及其辦公室，對本轄區內的“三舊”改造工作進行統壹部署、指導、服務和監督，並對上報審批的“三舊”改造項目及相關材料的真實性、合法性負責。
三、合理確定“三舊”改造的範圍
本實施意見所稱“三舊建築”是指2007年底前在現行土地利用現狀圖或衛星影像圖(或航片、正射影像圖)上顯示為既有上層建築的建設用地，包括舊城鎮、舊村莊、舊廠房。我市下列土地可納入“三舊”改造範圍:
(壹)根據城市規劃、建設和發展的需要，用於城中村改造的土地；
(二)因城市基礎設施和公共設施建設需要或者實施城市規劃要求，用於舊城鎮改造的土地；
(三)布局分散、無保留價值、公共服務設施不完善的村莊；
(四)城鄉建設用地增減掛鉤試點中的農村建設用地墾區；
(五)根據產業調整、城市規劃、消防和環境保護等要求必須改造的集體建設用地；
(六)布局分散、土地利用效率低、不符合安全生產和環境保護要求的工業用地；
(七)因城鄉規劃調整，“退二進三”的企業工業用地；
(八)將國家產業目錄中規定的禁止、淘汰、限制產業轉化為鼓勵類產業或者以現代服務業、先進制造業為核心的現代產業的原廠用地；
(九)其他經市“三舊”改造工作領導小組確定為“三舊”改造範圍的土地。
有下列情況之壹的，不列入“三舊”改造範疇:
(壹)不符合土地利用總體規劃、城市生態控制線規劃、城市總體規劃的；
(二)不符合產業發展政策和行業發展規劃的；
(三)權屬有爭議的；
(四)被司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他形式限制土地權利的；
(5)除邊緣地、夾層地和花卉種植地以外的空地；
(六)其他未納入“三舊”改造範圍的情形。
四、科學制定改造規劃和年度實施計劃。
(1)規劃要求。
“三舊”改造規劃應著眼於完善城市功能，增加公共設施，改善城市交通，提高環境質量和空間品質，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統壹。宜按照“拆五留壹”(即20%)的要求，預留城市綠化、市政、教育、醫療、保障性住房等城市基礎設施和公共設施用地。具體城市基礎設施和公共設施等項目以市政府批準的規劃設計條件通知書為準。土地由改造單位代為拆遷，政府根據成本給予合理補償。應遵循“政府主導，成片改造”的原則，結合產權邊界、行政區劃、控制性詳細規劃圖、市政道路或河流、山體等自然邊界，單個改造用地範圍原則上不應小於3公頃。
(2)徹底調查。
認真組織開展“三舊”土地調查，在土地利用現狀圖、土地利用總體規劃圖和航空(衛星)正射影像圖上標註每壹塊“三舊”土地，列出清單，建立數據庫。在調查階段，土地使用者主動申報和市、縣(區)“三舊”改造工作領導小組辦公室調查兩種形式。凡土地使用者自願申報的，由市、縣(區)“三舊”改造領導小組辦公室在當地主要媒體上發布公告，符合條件的土地使用者或市場主體在規定時限內到指定地點進行登記。
(3)計劃的制定。
《惠州惠城區-仲愷高新區“三舊”改造專項規劃》及年度實施計劃由市直相關部門編制，其他縣區“三舊”改造規劃及年度實施計劃由各縣區編制。“三舊”改造規劃經市人民政府批準後實施，年度實施計劃由各縣、區政府批準(惠城區、仲愷高新區由市政府批準)，並報“三舊”改造工作領導小組辦公室備案。根據實際情況，確需對“三舊”改造專項規劃進行局部調整或修改的，應報市政府批準。
(4)實施方案的編制。
“三舊”改造實施方案確定後，實施方案的編制和審批應當按照現行城市規劃審批規定執行。
五、因地制宜，采用多種方式實施“三舊”改造。
(壹)政府實施轉型。因城市基礎設施和公共設施建設或者實施城市規劃進行舊城改造，需要調整土地用途的，由市、縣(區)政府依法收回和收購土地使用權，納入政府土地儲備。納入土地儲備的具體程序和價格根據國家、省、市、縣、區的有關規定確定。
(二)原產權所有人進行改造。舊城鎮改造範圍內，在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。但原土地使用權人必須擁有改造範圍內的全部或大部分土地所有權才能申請。涉及的土地使用權的劃撥、土地用途的改變和土地使用年限的延長，可以協議轉讓。
(3)市場主體已實施轉型。在舊城改造範圍內，在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，各區塊權利人可與已成立的項目公司聯合自行改造；或者市場主體與其他土地權利人協商簽訂土地出讓(收購)合同，在落實相關補償安置措施的前提下，自行購買改造範圍內的若幹地塊及地上房屋建築物後，在取得被收購地塊拆遷許可證後，申請集中、零星拆遷改造。涉及的土地使用權的劃撥、土地用途的改變和土地使用年限的延長，可以協議轉讓。
(4)農村集體土地改革。舊村改造範圍內，農村集體經濟組織自願申請將集體建設用地轉為國有土地並依法批準。農村集體經濟組織按照規劃自行改造或者與合作單位合作的，應當按照下列規定辦理用地手續。
1.交由農村集體經濟組織自行改造的，以劃撥方式提供土地，但不得用於商品房開發；農村集體經濟組織與有關單位合作重建建設的，以協議方式提供土地，並將土地使用權轉讓給村集體的合作開發單位或合作成立後的單位。
2.舊村改造要與農村住宅和工商業用地利用相協調，統籌規劃建設，積極推進農民宅基地用於城鎮住房和農村建設用地用於社會保障用於生活保障的“雙置換”。
(五)政府主導，引入社會資金，開展“三舊”片拆遷改造。對於成片拆遷改造項目，政府可以在拆遷階段通過招標方式邀請企業承擔拆遷工作，或者在確定開發建設條件的前提下，通過公開交易方式確定拆遷土地使用權和待改造土地，由中標人或競得人負責建築物、構築物及其他附著物的拆遷清理和安置補償。
(六)納入“三舊”改造範圍的國有企業、市或縣/區資產經營公司、集體企業持有的土地，可作為原土地使用權人自行改造；與其他方合作改造的，由市、縣(區)政府收回，以公開出讓方式確定改造主體。因企業退市、改制等原因，土地及地上建築物等資產已在政府產權交易部門公開交易，無需政府收回，土地資產持有人可根據改造方案直接參與改造。
(七)具體的“三舊”改造方式和改造主體的確定，必須經市、縣(區)“三舊”改造工作領導小組集體研究。經批準的“三舊”改造項目不得轉讓。
六、關於分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續。
(壹)未經合法使用而已經使用的建設用地。
1.土地使用行為發生在1987 1之前，依據原國家土地管理局1995年3月11發布的《關於確定土地所有權和使用權的規定》進行確認，公告無異議後直接辦理建設用地確權登記發證手續。
2.土地使用行為發生在10月份0987+65438+65438與0998+31月份65438+65438之間，使用土地時與農村集體經濟組織或農戶簽訂了征地協議，不存在因征地補償安置引發的糾紛。到目前為止，被征地農民沒有不同意見，據65438。
3.土地使用行為發生在1999 65438+10月1至2007年6月30日之間。根據1998修訂和2004年修訂的《中華人民共和國土地和土地管理法》的相關規定，根據處罰實施後的土地狀況完善了征地程序。
4.以上1、2、3點規定的用地行為發生時間，由鎮政府(街道辦事處)初步認定並提供相關證明，逐級審核上報。
5.政府收購儲備後再次供應土地的，必須采取招拍掛方式出讓，其他可以協議出讓。
(二)農村集體建設用地轉為國有建設用地。
原農村集體申請將具有合法用地手續的農村集體所有的建設用地轉為國有建設用地的，在農村集體申請自願轉為國有土地並經村民代表大會表決的前提下，辦理征收手續。
(三)完善“三舊”改造的各類歷史用地手續應在2012之前完成。上述辦法不適用於2007年6月30日以後完善用地手續的違法用地。
七、關於“三舊”改造涉及的墻角、夾層、花卉種植等問題。
“三舊”改造涉及的邊緣地、夾心地、花卉種植地(以下簡稱“三地”)，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，且累計面積不超過改造項目用地面積的10%(每塊地面積小於3畝，即2000平方米)，經改造主體申請，按以下方式分類處理:
(壹)“三地”均為國有建設用地，可按照協議辦理出讓手續。
(二)“三地”為集體農用地，需要辦理農用地轉用或土地征收手續的，由縣、區經市人民政府審核後，按批批方式報省人民政府審批。
(3)“三地”屬於集體建設用地的，由縣區將“三地”納入需要完善征收手續的“三舊”改造計劃壹並上報。
“三地”待遇涉及土地征收的，在提供相關證明材料的前提下，不需要舉行聽證會、辦理社保審核和安排留地。
確實，因“三舊”改造項目規劃建設需要，涉及“三舊”面積占“三舊”改造項目總用地面積10%以上的，不再享受“三舊”改造優惠政策，必須按現行法律法規和政策辦理征地轉用和供地手續。
八、關於“三舊”改造中涉及的土地出讓金繳納和資金扶持政策。
(壹)舊城鎮改造範圍內，涉及劃撥土地使用權和改變土地用途的，經市、縣(區)“三舊”改造工作領導小組同意，采取協議出讓方式，按現行規定補交土地價款:
1.如劃撥土地的土地使用條件不改變其用途，則同意再次出讓:
應付土地使用權出讓金額=擬出讓土地使用權的市場價格減去劃撥土地使用權的股權價格或擬出讓租賃土地使用權的市場價格。
2.改變劃撥土地用途等土地使用條件的協議重新報批出讓:
土地使用權應出讓金額=出讓時新的土地使用條件下的土地使用權市場價格減去劃撥土地使用權的股權價格或出讓時原土地使用條件下的租賃土地使用權市場價格。
3.因改變用途和其他條件而轉讓土地:
應補繳的土地出讓金金額=批準變更時新的土地使用條件下的土地使用權市場價格減去批準變更時原土地使用條件下剩余年限的土地使用權市場價格。
(二)舊村改造範圍內，農村集體經濟組織與有關單位合作改造建設，征地拆遷安置補償等成本費用由合作單位支付的，在出讓土地時，由改造單位前期投入的征地拆遷安置補償費用從土地出讓金中支付。根據拆遷改造項目方案確定的總容積率、建築密度等規劃指標，核算應收土地價款總額，全額上繳財政專戶；抵減征地拆遷補償費用的部分，按總容積率分段計算後從土地出讓金中支付:容積率在2.0(含)以下的部分全額扣除；容積率超過2.0的部分打折至60%。
(三)舊城改造範圍內，原舊廠房、辦公樓等具備開發經營條件的土地(不含舊住宅用地)，可由土地儲備機構收購，也可由原所有權人自行搬遷整理土地，由政府組織公開出讓。補償費按照土地出讓成交價的60%計算，包括土地整理和恢復費用。土地儲備機構負責房屋拆遷的，相關費用從補償中扣除。
舊住宅房屋拆遷改造，政府不再安排拆遷戶拆遷安置用地。改造主體應在與居民充分協商的基礎上，選擇貨幣補償、就地安置和跨區域安置或雙方都能接受的其他補償安置方式。
(四)市、縣(區)人民政府通過征收農村集體建設用地、舊村改造等方式進行經營性開發的，土地出讓凈收益最高可返還給原農村集體經濟組織60%。
(五)舊城改造中，需要搬遷的國有企業土地由政府依法收回並通過招標、拍賣、掛牌方式出讓的，在扣除土地收回補償費後，土地出讓凈收益可按照不超過60%的比例，按照有關規定用於支持企業發展。
(六)城市(鎮)公共基礎設施建設項目涉及的拆遷補償，按我市現行規定辦理。市、縣(區)政府應當從土地出讓金中安排相應的項目資金支持改造。
(七)工業用地符合城鄉規劃，在不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率，不再提高地價。
(八)“三舊”改造項目涉及的土地供應方式、土地繳納標準、土地出讓金收入處理等，須報市、縣(區)領導小組集體研究決定，公示後辦理。
九、建立健全工作機制，全力推進“三舊”改造。
(1)建立聯系制度。市、縣(區)“三舊”改造工作領導小組成員單位，在領導小組的統壹領導下，根據各自的職責，密切配合領導小組定期召開工作會議，解決“三舊”改造工作中的困難和問題。
(2)建立聯審機制。市、縣(區)“三舊”改造工作領導小組辦公室協調並組織各成員單位建立建設聯審機制。對於改造過程中涉及的綜合性問題，單壹審批部門難以解決的，由“三舊”改造領導小組辦公室協調組織各成員單位對審批事項進行“集中辦理”和“專項辦理”，解決存在的問題。住房和城鄉規劃建設、國土資源、發展改革等部門要落實政府引導支持政策，依法依規加快“規劃、用地、建設”審批，提高工作效率。
(三)加強監督檢查。市檢察院、監察局應認真對照各縣區“三舊”改造工作實施意見進行監督，發現違反“三舊”改造規定的行為應及時糾正。凡弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造範圍的土地納入改造範圍或不按“三舊”改造審批程序報批的，由市、縣(區)監察局依據有關規定嚴肅查處。
(四)保障資金。市、縣(區)財政部門應在年度財政預算中安排專項經費用於“三舊”改造工作的日常辦公和規劃。
X.其他人
(壹)未經市、縣(區)人民政府批準，任何單位、企業和個人不得開展與“三舊”改造有關的工作。擅自改造，風險自擔。
(二)經批準的“三舊”改造項目，凡拆遷安置尚未完成的，不得在新的適用條件下為改造地塊辦理《國有土地使用證》，壹個改造項目不得在地塊內辦理《國有土地使用證》。
(三)本實施意見自發布之日起施行，未盡事宜按廣東省“三舊”改造相關政策執行。
(四)市政府及相關部門此前發布的有關舊城改造的文件、政策，如與本實施意見相抵觸的，以本實施意見為準。
(五)本意見由“三舊”改造辦公室解釋。
2010年8月24日
關鍵詞:經濟管理，三老△土地意見
抄送:市委有關部委、市人大常委會辦公室、市政協辦公室、市紀委辦公室、市中級人民法院、市檢察院、駐惠州部隊、惠州軍分區。
惠州市人民政府辦公室2010發布。