銷售完全靠壹份有村支部公章的協議。
如果在土地上建房子，也是傳說中的小產權房，是國家明令禁止的。
發產權證的國家叫“大產權房”，不發產權證的國家叫“小產權房”。“小產權房”和“農村產權房”分兩種:壹種是建在集體建設用地上的，即建在“宅基地”上的房子只屬於農村的集體所有人，其他村的農民根本買不到；另壹種是在集體企業用地或占用耕地上的違法建設。
買農村產權房有什麽風險？
第壹，法律風險。
已經詳細討論過，農村產權房由於其特殊的法律屬性，在流轉和轉讓上有很多限制，因為農村產權房只具有普通商品房的使用性質，而不具有普通商品房的法律性質，不屬於商品房。因此，法律法規關於商品房的相關規定和制度對農村產權房無效，人民法院不能適用商品房買賣的法律規定和司法解釋處理涉及農村產權房的案件，難以維護購房人的權益。同時，由於購買農村產權房的合同無效，根據法律規定，購房者只能要求開發商退還購房款，並按照銀行同期貸款利率支付利息。但根據現有案例，購房人明知所購房屋仍為鄉鎮產權房所購，因其自身過錯請求賠償損失的，人民法院可能不予支持。而且即使開發商違約，買方的權利也不會因為合同無效而得到保障。由於農村產權房不被法律認可，不在房管部門備案，不受政府機構監管，在房屋使用過程中，如果遇到壹些房屋質量問題、公共設施維修問題，其救濟渠道非常有限。
最典型的案例是從65438年到0994年，全國各地的畫家都在通州宋莊定居，逐漸形成了中國最大的畫家聚集地。但由於房價飛漲等各種原因，出現了賣房農民起訴油漆工背信棄義的案例，至今形成了13起房屋訴訟。2007年7月，畫家李玉蘭第壹個收到壹審敗訴的判決書。法院判決該合同無效，並要求原業主按評估價向李玉蘭支付9.3萬元賠償金。判決生效後90天內，李玉蘭騰空房屋。李玉蘭上訴至第二中級人民法院。5438年6月+2007年2月，二中院第壹次判決“畫家村”農村房屋買賣合同無效，但判決書指出合同無效的主要責任在農民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償。
第二，政策風險。
購買在建的農村產權房，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果相關部門對農村產權房建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆遷。那麽結果只能是購房人向開發商索要購房款，購房人可能面臨既無法獲得房屋，又無法及時索賠房款的尷尬局面。另外，如果買房後有征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購買人不是合法產權人，很可能拿不到產權拆遷補償款，作為實際使用人的拆遷補償款相對於產權補償款來說微乎其微。
第三，開發建設的監管也缺位。
目前沒有明確的法規來約束農村產權房的開發建設，對開發建設的監管也是缺位的。但是，農村產權房的發展是沒有銀行貸款支持的。在開發過程中，大量開發資金不受政府和銀行監管，主要靠開發商自律。壹旦開發單位的資金或其他環節出現問題，極有可能成為爛尾工程。如果在沒有任何資質和監管的情況下，將購房款預付給開發單位，對於購房者來說，資金安全、開發商資金是否按時到位、房屋能否按質按時交付等都存在很大的風險。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。而且入住後的物業管理也容易出現問題。
第四，購買後不能合法轉讓所有權。
因為購買的農村產權房沒有得到法律的認可和保護，也沒有經過國家房產部門的批準，所以無法辦理合法的產權手續，購買後也無法合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有很大影響。
目前只有壹些大城市觸及大利益才會動這壹塊，基本沒有補償。除非很多人去上訪鬧事，否則可能會得到少量賠償。