壹、土地市場的特點
萊利。巴洛維教授認為，房地產市場具有以下特征:(1)房地產市場只針對待售房產總供應量中的壹部分；(2)產品定位的固定性；(3)產品的非標準化和異質性；(4)影響房地產交易的專門法律法規；(5)對當地供求的依賴；(6)大部分交易都是高價值交易；(7)習慣用信用來補充大部分購房者有限的自有財產；(8)普通買家的非定期市場參與；(9)廣泛的經紀服務。
從市場理論來看，似乎所有的土地都可以在壹定的價格水平上出售。但從真實的土地市場來看，市場供應量只是待售土地總量的壹部分。同時，由於土地區位的固定性和土地市場的區域性，無法形成統壹的市場價格，市場之間房地產升值和貶值的相互影響不強，價格只取決於當地的供求關系。土地市場交易中的權利受到壹系列法律的約束，任何權利的申請或轉讓都必須有法律依據。因為房地產市場的普通買賣雙方不了解市場情況或者缺乏經驗，為了使價格公平合理，必須有經紀服務。房產中介對土地市場了解充分，經驗豐富，可以促進交易的順利進行。所以這個服務也是有償的。
美國房地產學界認為，房地產市場不如其他商品市場有效率。其特征如下:(1)在壹般商品市場中，交易的商品或服務本質上是同質的，可以很容易地相互替代；然而，在房地產市場中，每塊土地都是唯壹的，位置是固定的，沒有兩塊土地在實體上是完全壹樣的，即使有些土地是替代性的，但由於位置固定，其市場是無效率的。(2)壹般商品市場中，市場參與者眾多，充分自由競爭，難以形成壟斷；然而，在房地產市場中，在壹定時期內只有少數買賣雙方，每壹類土地只在壹定的價格範圍和區域內互動，並且由於其價值高，需要更大的購買力。(3)在壹般商品市場中，價格是相當壹致和穩定的，商品價格往往是買賣雙方決策的主要依據；但在房地產市場，由於其價值較高，壹般很難用自有資金購買。因此，融資類型、可獲得的抵押貸款金額、利率、存款支付條件和還款期限都會影響投資決策。(4)壹般商品市場自律，公王競爭，限制少；但是，在房地產市場上，政府法律法規有很多限制。〈 5〉壹般商品市場由於競爭容易形成均衡，但房地產市場的均衡大多是理論上的。現實中很難達到均衡，因為適合特定用途的房地產供應對市場需求的調節很慢。(6)在壹般商品市場中，買賣雙方對市場和商品有充分的了解；但在房地產市場，由於大部分人不經常參與，對市場和標的不了解，缺乏必要的知識。(7)在壹般商品市場中，買賣雙方是由壹種有組織的市場機制結合在壹起的，因此更容易進入和離開市場，能夠迅速適應市場變化；但在房地產市場，進出困難且復雜，市場因不可預測因素變化較大，參與者很難適應市場變化。(8)在壹般商品市場中，商品易於消費，快速供應和運輸；而房地產是有固定定位的耐用品，所以它的供給是比較有彈性的。
總結壹下，總的來說，土地市場有以下幾個特點:(1)區域性。由於土地的固定位置，土地市場具有很強的地域性。區域市場之間互動少，難以形成全國統壹市場。(2)不足。土地市場參與主體不多，市場信息獲取困難，導致土地市場競爭不充分。(3)供給滯後。土地價值大，用途難以改變，開發周期長。土地供應是根據前期需求決定的。當市場需求發生變化時，很難及時調整土地供應。(4)供給彈性小。壹般來說，土地資源壹般是不可再生的，土地的自然供給沒有彈性，土地的經濟供給彈性比較小。在同壹個區域市場中，土地價格主要由需求決定。(5)效率低下。土地市場是壹個參與者相對較少的區域性市場，投資決策受價格以外的因素影響較大，同壹用途不同區域的土地替代性較小，因此土地市場的交易效率低於壹般商品市場。(6)政府控制嚴格。土地是壹個國家的重要資源，其分配是否公平有效對經濟發展和社會穩定起著非常重要的作用，因此世界各國政府對土地的權利、利用和交易都有著更加嚴格的限制。
二、土地市場的功能和運行狀況
(壹)土地市場的功能
壹般來說，土地市場有以下功能。
1.優化土地資源配置
土地資源的配置方式因配置手段不同而分為行政配置方式和市場配置方式。行政劃撥是指政府通過行政手段將土地資源分配給所有土地使用者，實現土地資源與其他生產生活資料的結合。中國幾十年的實踐證明，這種單壹的行政劃撥方式普遍效率低下，容易造成土地資源的巨大浪費。目前，中國正在改革這種方式，逐步實現大部分土地資源的市場配置。市場模式是通過市場機制的作用將土地資源分配給所有土地使用者，實現土地資源與其他生產生活資料的結合。目前，這種方法在西方市場經濟國家廣泛使用，如美國、英國、日本等。多樣化、多目標的人類生產生活活動對土地資源的需求差異很大，政府的行政配置手段難以滿足。只有通過市場機制的作用和市場原則的應用才能得到滿足。
建設統壹、開放、競爭、有序的土地市場的當務之急是:
1)明確界定適應產權市場化的土地權利，完善土地登記。
土地市場是土地產權的交易市場。什麽樣的產權可以進入市場需要明確。目前，在新的土地管理法中，土地權利只有三種:土地所有權、土地使用權和承包經營權。分散在其他法律中，擁有優先購買權和場地使用權的外國企業；土地登記規則中還有其他土地權利。隨著產權市場化的發展，壹些土地權利，如地上權、地役權、發展權(或開發權)及其市場進入條件應明確界定，以利於市場交易。
二是土地登記。土地登記是土地產權公示的法律形式，是完成產權變更，使其獲得社會認可和法律保護的重要手段，是完善土地市場的前提條件。壹定要做好。目前存在的問題有:多頭登記發證不統壹，覆蓋面小(城鎮地籍覆蓋不全，農村地籍僅完成60%)，登記資料陳舊。亟待改進。
2)改革土地征用制度
要縮小征地範圍，將征地限制在憲法規定的‘公共利益的需要’範圍內，明確界定‘公共利益的需要’的範圍；將公共利益不需要的土地納入市場配置範疇。
應該給被征地農民公平完整的補償，不應該讓農民吃虧。補償包括喪失土地所有權的補償和喪失勞動權利的補償。既然集體土地是農民集體所有的財產，是有價值的財產，那麽土地所有權的完全補償就是按照當時當地的土地市場價格進行補償。地價是土地預期年收入的資本化。農地仍用於農業，可以根據農業的預期收益計算價格；農用地轉為建設利用的，應當按照建設利用的預期收益計算。如果因農用地轉為建設和利用而增加的地價是由於社會對周邊基礎設施的改善，不應由農民賺取，可以向農民征收土地增值稅，而不是人為改變土地市場價格的形成。3)開放集體土地市場，允許集體農用地進入建設用地市場。
立法開放集體土地交易市場，不僅要存量集體建設用地市場，還要允許集體農用地進入建設用地市場。為了保護耕地，可以采取土地用途管制分區或購買轉讓發展權(如美國)，不應歧視集體土地所有權，剝奪集體農地的發展權。
目前，大量的集體耕地進入了建設用地市場。比如上海和廣東省南海市用集體耕地合作修建高速公路，郊區農民為城市‘農民工’提供住房，起到了很好的作用。當然，這在目前還是‘違法’的。但市場經濟的這股洪流勢不可擋，唯壹的辦法就是因勢利導，開放立法，規範立法。
4)市場定價，不是政府定價。
實現土地資源的市場化配置，需要壹個能夠真實反映資源稀缺性的價格信號。計劃經濟時期，沒有地價。在壹下子開放土地市場之初，需要政府評估壹個基準地價和壹個標定地價作為參考，但這個地價只是反映了土地的區位差異，並沒有反映土地的供求關系和稀缺程度。真正能反映資源稀缺性的土地價格，只有在公開競爭的土地市場上，通過成千上萬的土地交易才能形成。
2002年5月，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》，2003年6月又頒布了《協議出讓國有土地使用權的規定》，這將極大地促進市場形成價格。但對經營性用地的範圍沒有具體界定(比如建設經營性高速公路算不算經營性用地？);沒有規定協議轉讓也必須按市場價出售；只規定了壹個協議的最低價，這個最低價仍然是‘評估集體決定’確定的，也就是仍然是行政定價，可以低至基準地價的70%。過去的經驗告訴我們，地價評估很大程度上受政府影響；低地價零地價進行惡性競爭也是地方政府的集體決策。按照這個規定，沒有人願意以高於約定最低價的價格買地，這必然導致土地價格的‘雙軌制’。開發商也會想盡辦法(比如以辦大學城的名義進行房地產開發)擠進約定的出讓市場，而不是招拍掛。這將阻礙土地招標、拍賣和掛牌出讓市場的發展，不利於土地市場價格的形成。
因此，要想得到真正能反映資源稀缺性的土地價格，就必須取消政府的行政定價權，實行市場定價。土地價格應該通過增加或減少土地供應來間接調節，而不是通過政府定價來調節。
2.調整產業結構，優化生產力布局
經濟的健康發展需要合理的產業結構和生產力布局。以價格機制為核心的市場機制就像壹只“看不見的手”，總是按照市場原則調整壹個國家或地區的產業結構和生產力分布，以實現經濟利益的最大化。地租和地價是土地市場最重要的經濟杠桿，是引導土地資源在不同行業配置的重要信號。這些信號比其他任何非經濟信號和指令都更科學，更能促進生產力布局的優化。比如壹個城市工業用地供應過多，商業服務用地供應過少，工業用地價格就會下跌，商業服務用地價格就會上漲。理性的供應商會減少工業用地的供應，增加商業服務用地的供應，以獲取更大的利益。這種市場調節通過工業和商業服務業之間土地的合理分配，實現產業結構的合理調整。
3.完善市場體系，實現生產要素的最佳組合。壹個完整的市場體系不僅包括消費品市場和壹般生產資料市場，還包括金融市場、土地市場、房地產市場、勞動力市場和技術市場。只有在完整的市場體系中，市場機制才能充分發揮作用。土地是人類的基本生產要素。只有實現其市場配置，才能完善市場體系，充分發揮市場機制的作用。
(二)建立土地市場的必要條件
1.市場經濟環境
價格機制、風險機制等市場機制是決定理性市場參與者行為的主要因素，是市場運行的內因和動力；法律、道德等壹切非經濟行政力量只能通過市場機制發揮作用，這是市場運行的外在困難和動力。土地市場的運行也離不開市場經濟這個最基本的外部環境。
2.明晰土地產權
產權清晰是現代企業的基本標誌，產權清晰的現代企業是市場經濟的基本要素。土地是最基本的資產，無論是私有還是公有，明晰的土地產權是建立土地市場的最基本條件。因為土地市場的客體是土地的各種權利，如果權利的界定和歸屬不清，權利的交易就無法進行。因此，明晰土地所有權以及以所有權為核心的各種衍生權利，是土地市場運行的基本前提。
3.發達的土地金融市場
土地開發是壹項投資活動，投資巨大，回收期長。世界各國的經驗表明，房地產業的發展離不開金融業的支持。大多數土地投資者不能依靠個人資本進行土地開發，而必須依靠銀行資金。只有銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地融資形式健全完善，土地市場才能蓬勃發展。
4.完善土地法律法規
法律法規是政府幹預市場的基本手段。為了建立正常的土地市場秩序，保護土地投資者的利益和交易雙方的權益，解決房地產糾紛，抑制土地投機，引導土地市場健康發展，有必要建立配套的土地法律法規。健全的土地法律法規是土地市場運行的根本保證。
5.壹個好的市場中介，土地市場是壹個不完全的市場。由於土地市場的信息不完全，需要大量的專業知識，大部分市場主體處於不對等的地位。為了順利進行土地交易，服務於土地市場的專業人士和機構必不可少。地價評估、土地交易法律政策咨詢、土地交易經紀等中介服務是土地市場運行的潤滑劑。
第三，土地市場的運行模式和機制
(壹)土地市場的運作模式
目前，西方發達國家土地市場的運行模式可以概括為兩大類:以土地私有制為基礎的完全市場模式和以土地國有制為基礎的市場競爭模式。完全市場模式以美國、日本、法國等國家為代表；以土地國有制為基礎的市場競爭模式，以英國和英聯邦國家或地區為代表。
1.兩種模式的* * *特征是相同的。
(1)土地市場是建立在資本主義市場經濟基礎上的。在這些國家或地區，整個社會經濟體系是資本主義市場經濟，壹切商品交換和資源配置都是通過市場機制的作用來實現的。土地和其他商品壹樣，可以在市場上自由交易。土地可以自由買賣、出租、抵押和捐贈。土地市場是整個市場體系的有機組成部分，與資本市場、勞動力市場、商品市場壹樣，是市場經濟體系的壹個子系統，其運行受整個資本主義市場體系的制約。
(2)有形市場與無形市場相結合。有形市場是指商品交易的場所。在這個市場上，商品都有明確的標記，買賣雙方在壹個固定的地方交易。無形市場是指沒有固定的交易場所，商品通過廣告、中間商(房產中介)等交易形式進行交易。早期的土地市場是壹個隱形市場。隨著市場經濟的發展，土地和房地產交易的增加，有形市場相繼出現，並逐漸成為土地交易的主要形式。比如在日本東京，房地產交易所比比皆是。
(3)土地市場的供求決定土地價格。無論是完全市場模式還是市場競爭模式，土地的價格完全由市場的供求決定。土地的供求通過市場機制的作用決定土地的均衡價格，壹定的價格水平反過來通過市場機制決定土地的供求。政府對市場價格的預期通過各種政策和措施影響土地的供求，從而間接影響土地價格。
(4)免費進入土地市場。土地市場的主體可以是任何土地所有者、使用者和經營者，只要有買賣土地的意願，都可以自由進入市場。無論國家、地方政府、政府機構、軍隊、企業、社會組織、個人，甚至外國企業或公民，都可以在市場上自由買賣土地。
(5)政府幹預土地市場，和其他市場壹樣，政府幹預土地市場無壹例外。由於土地在國民經濟中的特殊地位和作用，世界各國政府都特別重視對土地市場的有效管理。幹預措施主要包括:公共土地征用制度；土地的收購、儲存和出售；制定土地利用規劃和計劃；實行土地交易登記制度和申報制度；制定相應的法律法規等。比如日本針對60年代城市地價的快速上漲，在1962年制定了第壹個國家綜合開發計劃，在1969年制定了第二個國家綜合開發計劃，在1974年制定了土地利用計劃法。
2.兩種模式之間的差異
(1)不同的土地所有權。以美國和日本為代表的完全市場模式，土地私有制。雖然有些土地歸國家或地方政府所有，但其主體是私人所有。在美國，私人土地占土地面積的58.1%，印第安人土地占2.3%，聯邦政府土地占32.7%，州政府土地占6.0%，市縣政府土地占0.9%。聯邦和州政府擁有的大部分土地是礦山、森林、草原、水域、沼澤和荒地。在英國，所有土地在法律上屬於英國國王，即國家所有，土地使用者只能從英國國王那裏獲得土地。“因為只有國王才能擁有土地，其他人只是從他那裏得到土地。”所以在英國，國家的土地所有權也叫絕對土地所有權，從國王那裏獲得的土地權利也是排他性的，叫土地所有權的保留，或者叫永居權。
(2)市場對象不同。在完全市場模式下，土地市場的客體是土地所有權及其衍生的權利，包括土地所有權、土地使用權、抵押權、航權、發展權、地役權、租賃權，可以在市場上自由交易。在市場競爭模式下，土地所有權屬於國家，不進入市場進行交換，但除土地所有權以外的其他權利都在市場上進行交換。
(3)市場競爭程度不同。雖然土地市場因其土地的不可移動性而具有區域性，但在完全市場模式下，由於土地所有權可以自由交換，因此比以土地國家所有權為基礎的市場競爭模式更加完全，更具競爭性。但是，在壹些英聯邦國家和地區，為了獲得留存的土地所有權，需要通過政府的“租賃”來獲得，這樣政府就可以通過土地租賃來控制土地市場的政府供給。
從實際運行效率來看，這兩個市場的運行是同樣有效的。這是因為其經濟體制是建立在資本主義市場經濟基礎上的，市場機制在資源配置中起著同樣的作用；同時，在實行土地國有的英國，其財產制度仍然是私有制，土地的國有很大程度上是名義上的，持有土地所有權的所有者也被稱為不動產所有者。只要不違反法律法規，他們可以自由使用和處置土地。
(三)土地市場的運行機制
土地市場由以價格形成機制為核心的市場機制運行，土地價格的形成由土地的供求關系決定。土地供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。土地供應量是在某壹時間某壹土地市場上以某壹價格可供出售或出租的土地數量，屬於有效供應量。美國斯坦福大學的斯蒂格利茨教授指出:“供給的概念解釋了家庭或制造商在壹定價格下願意食用的商品或服務的數量。”①:“在房地產中，在生產成本不變的假設下，供給是某壹類房地產在特定時期、特定市場上可以以不同價格出售或出租的數量。”土地市場是壹個區域市場，在某壹時期某壹地價下，不同區域市場的土地供應量是不同的。同時，土地的用途不同，就像不同的商品壹樣，即使在同壹個地域的市場上，其市場價格也是不同的。壹定價格的商業用地供應增加，並不意味著工業用地供應也增加。
壹般來說，無論市場上的土地價格如何變化，土地的自然供給是不變的，即土地的自然供給基本上是無彈性的。但是，因為土地用途是可以改變的，所以土地的供應可以為了某種目的而改變。比如，隨著城市化進程的加快，城市人口迅速增加，城市建設用地需求急劇增加，導致城市地價上漲，城市周邊更多的農用地轉為城市建設用地。這就是土地經濟供給的變化，即在特定市場中，某壹用途的土地的市場供給隨著市場價格的變化而變化。可見，土地的經濟供給是有彈性的。在市場價格不變的情況下，由於決定土地供應的其他因素發生變化，供應量也會發生變化。
決定土地經濟供給的主要因素有:地價和稅收等政府政策、土地利用規劃和計劃、土地開發成本和機會成本、建築技術水平等。壹般情況下，某種用途土地的市場價格越高，其供應量就越大；市場價格越低，供應量越小。“在土地市場的實際運作中，供應的關鍵在於時間”。由於土地開發投入的資金量大，開發周期長，土地用途在短時間內難以改變，因此，土地的經濟供給壹般跟不上需求的變化，具有滯後性。這樣，短期內，土地的經濟供給也很難改變，是無彈性的或者彈性很大的。但長期來看，土地的用途是可以改變的，所以土地的長期供給是有彈性的。
土地需求是指在壹定時期內，在壹定的土地領域內，以壹定的價格購買或出租土地的數量。“對於房地產來說，假設人口、收入、消費者偏好等其他因素不變，需求就是在特定時期、特定市場上，預期以不同價格購買或租賃某壹類房地產的數量”。不同的區域市場，在壹定時期壹定地價下，對土地的需求是不同的。不同用途的土地，即使在同壹個區域市場，也有不同的市場類型，比如壹個城市的商業用地市場和工業用地市場。壹定價格的商業用地需求增加，並不意味著工業用地需求也增加了。
土地作為壹種生產要素，其需求是壹種派生需求。因為農產品、房屋等土地產品是消費者的最終消費品，人們可以通過消費給投資者帶來利潤。消費者對土地產品的欲望和需求最終導致投資者對土地的需求。城市人口對城市住房需求的增加導致房價上漲，增加了住房投資的利潤，從而吸引更多的社會資金投入住房生產，最終導致城市住宅用地需求的增加，這種需求是有彈性的。
土地需求的決定因素主要包括:土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地技術、人口因素和家庭因素、消費者或技術投資者的偏好、對未來的預期等。壹般來說，地價越高，對土地的需求越小，地價越低，對土地的需求越大。當消費者貨幣收入增加，購房能力增強時，住宅用地需求增加。當投資者在社會上可以更方便、更容易地獲得資金，從而開發土地的能力增強時，對土地的需求就會增加。土地市場的投機程度和政府對投機的限制，城市人口的增減，家庭單位的細化或整合，對房地產投資的偏好或土地投資是否作為抵禦通脹的手段，都會引起土地需求的變化。
地價和租金是由土地的供求關系決定的。根據上面提到的土地供求原理，在壹定的土地市場中，當土地價格持續上漲時，土地供應量增加，但土地需求量減少，最終這個市場的土地供應量會超過需求量，產生過剩，使得部分土地賣不出去，土地價格下降；相反，當土地價格持續下降時，對土地的需求會增加，但土地供應會減少。最後，這個市場對土地的需求會超過供給，出現短缺，導致土地價格上漲。作為需求和供給相互作用的結果，土地的供給和需求最終會在某壹價格上相等。這個時候既不過剩也不短缺，存在市場均衡。這時的價格叫做均衡價格。