總的來說，我國現有民法規範所采用的變更規則是從實踐角度出發的，但缺乏理論和制度邏輯。
我國目前正在討論的物權法草案規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當進行登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。同時規定，當事人之間訂立的有關不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的合同，自合同成立時生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。第二十七條規定，動產所有權的轉讓和動產質權的設立，自交付時生效，但法律另有規定的除外。第二十八條規定，船舶、航空器、機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記不得對抗善意第三人，等等。
物權法草案采用的立法模式，總體上是繼承了我國民法原有的立法模式，采取折衷主義。不動產的公示是登記，動產的公示是交付。公示後，只能改變產權的效果。由於準不動產價值不壹，無論是登記公示還是交付公示，都不能完全滿足社會經濟流通對交易安全、快捷的要求。因此，對於準不動產物權變動，物權法草案將交付作為物權變動的重要要件，將登記作為對抗善意第三人的重要要件。
對我國現行理論和實踐框架下物權變動規則及善意第三人保護的思考
無論采取何種立法模式，物權變動最重要的效果是維護市場交易的安全和快捷。維護交易安全和快捷的關鍵是保護善意第三人的利益，同時兼顧交易雙方的公平。法國式的“公開對抗”強調交易的快速性，但卻是以不安全的交易為代價的。為了保證交易安全，法國的動產和不動產都采用善意取得制度。然而，在我國市場經濟的民事法律制度下，善意取得制度顯然不可能既適用於動產交易又適用於不動產交易。德國式的“形式主義”立法將物權行為與債權行為分開。只要設定了物權行為，物權就會發生轉移。物權行為的無因性使得在因行為有瑕疵時，如債權合同被撤銷或無效時，物權的歸屬地位仍然不變，出賣人只能依據不當得利對買受人行使請求權。而物權行為無因性，卻能很好地保護第三人的利益，滿足快速交易的要求。第三人再次與買受人交易時，只要求買受人的物權符合法律公示的要求，而不用擔心其物權理由是否有瑕疵。我國采取折衷主義模式，我國物權法理論主流不認同物權行為無效。當債權合同因瑕疵而被撤銷或無效時，出賣人可以以實物請求權請求買受人返還，更有利於保護買賣雙方的利益。這種折衷的模式可以說在壹定程度上承認了物權行為的客觀性，但我國物權法理論為了避免無效性對出賣人利益的損害，否定了物權行為的無效性。在我看來，我國這種立法模式有利於保護交易中第三人的利益，也在壹定程度上保護了交易雙方的利益。但在理論上需要完善，在形式上需要構建壹個合理的立法模式。
首先，應承認物權行為的客觀性，從而為我國物權變動的立法找到理論依據。但是，承認物權行為並不意味著必須承認物權行為的無效性。物權行為有無因只應是立法的選擇，應從實踐和制度能否實現市場經濟的快速、安全、公平交易來確定。
其次，我國的物權變動理論規定了公示公信原則，但不能僅僅根據這壹原則來實現交易的快捷性和安全性，而應該對其進行壹定程度的補充和完善。公示原則規定，物權變動必須以從外部可以發現的壹定方式表現出來。公信原則是指在物權變動公示後，如果當事人信賴這種公示並作為壹定的行為，即使物權的登記或交付與真實物權不符，也不影響物權變動的效力。物權法草案也規定了相應的原則，即不動產登記，動產交付作為公示。可以說，公示為交易之外的第三人提供了保障。只要沒有公示，就不會有產權變動。通過公示來確定權利的性質和歸屬，可以在壹定程度上解決糾紛，維護交易安全。公示的公信力側重於對第三人的保護。即使真正的權利人能夠舉出確鑿的證據證明公示的瑕疵確實存在，並且對公示的瑕疵沒有過錯，公示的公信力也不會受到影響。第三人仍然可以通過推定公示的正確性和他對公示的缺陷的無知而得到保護。最後，不動產和動產雖然同屬於財產範疇，但性質卻大相徑庭。在我國現有的立法框架中，不動產和動產的公示方式在效力上也是不同的。所以我認為應該區分不動產和動產，確定物權變動的規則，以促進交易，保障交易安全。
房地產物權變動規則
將公示公信原則運用於不動產來確定物權的歸屬和變動，符合物權變動快速、安全的要求。
不動產權屬和變更的公示是登記。不動產登記是權利人依照法定程序向國家有關登記部門申請在登記簿上記載物權的創設、轉移、變更、消滅等物權事項的事實。它包括以下幾個要素:壹是登記機關。這是記載不動產所有權及相關事項的人或機構；第二，登記對象。即作為物權的客體。第三，是通過文字記錄來實現的。壹般來說，口頭登記是不能成立的。然而，書面記錄可能包括許多形式，可表現為壹般記錄、正式登記表格和建立計算機數據庫。以不動產登記為物權公示方式有以下優勢。第壹，由於登記機關是國家的相關部門，其形式上的準確性可以得到保證，不存在被隨意更改的危險。其次，這種註冊可以通過壹定的方式為外界所知。不動產登記制度作為壹種公示不動產權利的方式，具有相當的公信力。基於不動產的公示，第三人可以取得不動產的所有權，這對於保護善意第三人非常有利。最後，不動產物權登記很少出現錯誤登記。即使有錯誤，因為責任在登記機關，登記機關是公權力機關，可以對利益損失進行強力賠償。當然，不動產登記公示的優勢是建立在登記審查制度嚴格嚴謹的條件基礎上的。在建立完善的登記制度後，不動產物權的變更、公示和公信制度的運用可以很好的保證交易的快捷性和安全性。
正是基於這種考慮，我國物權法草案在法律中作出了規定。這種不動產物權的公示和公信制度適合我國市場經濟的發展，同時這種立法模式本質上承認了物權行為的客觀性。債權行為不能直接產生物權變動的效力，只能在登記後產生物權變動。而當這個產權轉讓給第三方時，第三方不需要考慮之前的交易是否存在瑕疵。我國主流物權法理論不承認物權行為的客觀性，但在立法實踐中，體現了承認的效力。