李律師:有壹個上下3%的幅度。如果在3%以內，就無權要求退房。超過3%就有退房的權利。網友:購房意向書和購房合同有什麽區別？李律師:作為購房意向書或者認購書，只是雙方就是否購買房屋達成了意向性協議，不包括房屋的壹些具體問題。需要雙方簽訂正式的買賣合同，房屋買賣關系的成立才能在法律上得到正式確認。網友:最近在牛街附近買了商品房。改造後發現住戶的鐵門變形，無法順利打開。找開發商修了幾次，都沒修好。妳認為我能歸還房子嗎？李律師:這個是裝修公司裝的還是開發商提供的？首先要確定誰負責。如果裝修公司安裝有問題，是裝修公司的責任。如果是開發商提供的，門的質量有問題。第二個方面是房子結構有問題，導致門擠壓變形。不同的前提有不同的處理方式，請詳細描述壹下問題。主持人:如果這個鐵門變形是這樣的問題，開發商是不是也應該承擔壹些連帶責任？李律師:房屋結構問題屬於質量問題，開發商要承擔責任。網友:業主交房要特別註意哪些事項？李律師:需要特別註意的是，首先要求開發商提供實測面積表，其次必須要求開發商提供竣工驗收記錄表。只有通過五年竣工驗收記錄表取得後，房屋才能達到綜合驗收的標準，並由第三方使用。第三，看房子的外觀，包括主體結構、墻面、地面，看是否與買賣合同所列的裝修有出入。如有不符，應列明，最好由開發商簽字蓋章。網友:開發商收房，壹定要業主交契稅，不交鑰匙。作為業主我們應該采取什麽措施？李律師:交鑰匙和交契稅不是互為前提的。交付鑰匙是開發商的義務，契稅和產權證有關，要代開發商交給開發商。網友:為什麽房間的油漆在脫落？有什麽解決辦法？李律師:可以簡單解釋壹下，影響墻漆起皮的因素有很多。壹個是裝修公司在裝修的時候裝修質量不達標，壹個是房子本身的墻面處理存在壹些問題，需要明確責任，可能需要鑒定壹下原因是什麽。網友:商品房完全是私有財產嗎？李律師:在妳支付了所有的購房款之後，商品房就完全歸妳所有了。如果是夫妻關系存續期間購買的房屋，這套房屋當然與配偶的房屋有關聯，不屬於妳有完全所有權的房產。主持人:取決於產權形式嗎？因為很多地方產權不是很規範。李律師:房屋所有權證必須由區縣壹級的資源管理部門出具。嚴格來說，鄉鎮產權並不是法律意義上認可的房子。首先這個房子不能過戶到妳名下，可能還是違章建築。從規劃上看，有拆遷的可能。網友:收房時，物業按300元收取每戶電視接入費。這個費用合理嗎？李律師:按照當時的買賣合同，如果在買賣合同中特別約定這個費用應該由開發商承擔，那麽他就不應該在業主入住後再收取。如果沒有明確的定義，壹般都是業主支付。網友:現在業主因故沒有及時繳納物管費，物業有權利切斷居民的水電供應嗎？李律師:物業管理費和收取的水電氣費，如果沒有交物業管理費，而是交了其他費用，作為物業管理公司無權斷水斷電，可以協商解決。如果不解決，可以向水電管理部門投訴。網友:入住時開發商未能及時出竣工驗收記錄表。車主應該怎麽做？李律師:作為業主可以拒絕收房，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。
主持人:我想問妳幾個問題。妳也代理過很多業主的案子。從妳接觸過的案例來看，妳感覺印象深刻。能給我們講壹兩個業主推薦的案例嗎？李律師:可以，但是壹些必要的公司名稱需要隱去。我印象比較深的壹個案例是，業主入住後發現，開發商買的時候承諾小區裏有幼兒園。業主搬進去住了幾個月後，發現幼兒園的位置往東挪了，樓層也多了起來。幼兒園的性質也發生了變化，變成了街道派出所的性質。業主認為這是開發商違反了當初的約定，準備向開發商提起訴訟。在辦理過程中發現，這個幼兒園的地塊並不歸開發商所有，建設申請人也不是開發商。本案中，開發商是否構成原合同欺詐？其次，開發商有沒有權利處理這棟樓，因為業主要求拆樓。在處理過程中，經過核實這個地塊，確實當時的建築單位和土地劃撥單位都是另外壹個單位，和開發商沒有任何關系。但是有的業主在簽合同的時候包含了這部分，開發商不存在合同欺詐的問題，但是存在違約。簽了這部分合同的業主得到了部分賠償，不包括的業主敗訴。我想通過這個案例說的是，在簽合同的時候，要相對完善，最好把保障自己權益的條款簽進去，以免入住後出現糾紛，沒有合理的依據。主持人:妳剛才說沒有簽這部分的業主沒有得到賠償，但是業主和開發商簽的合同很重要。如果他不簽字，他的權益就得不到相應的保障。是這樣嗎？李律師:沒錯。主持人:妳有關於物業管理的案例嗎？李律師:物業管理的案例不多。業主對管理公司不滿拒絕繳納物業管理費，以至於物業管理公司起訴業主的情況屢見不鮮。就物業管理公司而言，應該保障其收取費用的權利，除非他確實有過錯，沒有為業主提供符合要求的服務。在這個前提下，他有權起訴。也有業主想退房，連貸款銀行的還款都停了。這樣的話，後果其實就是給業主增加了壹些不必要的開支。貸款銀行起訴後，業主要承擔壹些違約費用，包括罰息等。有必要區分壹些關系。跟貸款銀行是壹個關系，跟物業管理公司是壹個關系，跟開發商又是壹個關系。不要因為壹段感情出現問題而把其他關系搞混了，要為自己增加。主持人:妳剛才說業主訴訟期間，比如他是貸款業主，和銀行有關系，是不是也需要把房貸交給銀行？李律師:妳說的是那個已經退房的住戶。他還得向銀行支付本金和利息。他和銀行的關系並沒有終止，也沒有得到銀行的認可，所以可以停了。和開發商和解後，可以和銀行解除各種關系，也可以起訴的時候起訴這壹塊，可以暫時解除關系。網友:想買二手房，需要什麽手續？李律師:首先要確定買賣的二手房的性質，是商品房、經濟適用房還是房改售房後在市場上出售的公房。有不同的程序。妳需要和房屋出售方簽訂正式的房屋過戶協議，拿著各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門辦理過戶手續，包括繳納契稅、個人所得稅等稅費。主持人:有網友對公房上市有些問題。以前原單位分，現在好像不是了。李律師:業主取得完全所有權，除非當時的買賣合同中與原產權單位有特別約定。房子歸他們個人所有，可以自由處置，但是有利益分成的規定。比如房子以4000為起點，4000以下的營業額單位不收取任何份額。4000到5000的檔，大概是20%，5000以上的檔，30%。網友:我在老房子裏蓋新房。這是允許的嗎？李律師:妳必須取得用地許可，然後是規劃部門的許可。如果這兩個程序都完成了，是允許的。
網友:經相關部門檢測發現有害物超標，業主該怎麽辦？開發商應該承擔什麽責任嗎？李律師:首先要從環保部門拿到法律鑒定依據。對象超標是真的。我們必須確定來源。如果是房屋施工中開發商提供材料造成的，開發商要承擔壹定的賠償責任。如果超過了他正常居住的標準，他可以行使退房的權利。網友:我住單位公房。交了兩年了，單位還沒給房產證。我該怎麽辦？李律師:如果是成本價購買的，他拿到單位的付款憑證後，可以要求單位盡快辦理產權。如果單位拖延，可以向房管部門投訴，要求房管部門督促單位辦理產權。如果這壹塊還是不行，他可以起訴單位，要求他履行原買賣合同。網友:土地是自己的。還需要申請嗎？李律師:因為土地除了國家明文規定屬於集體的以外，都是屬於國家的，所以首先要確認土地的性質，因為即使是農村的自留地和住宅區，也是要經過壹定的審批程序才能建設的。主持人:現在有些網友對契稅的繳納還是有點疑惑。李律師:契稅的最新標準是20平米以下交1.5%，20平米以上交3%。畢竟房子的建造不是私人的，妳可以為所欲為。主持人:前段時間，秦冰律師提出了204條補充協議，也引起了軒然大波。從妳的角度來看，這204條對他有什麽正面作用嗎？他目前不能在北京大範圍推行的主要原因是什麽？李律師:首先我想提壹下律師204條的提法。我所有的同事都很佩服他，他的專業知識也非常廣泛和紮實。從我們實踐的經驗來看，204條款在和開發商談判的時候支持率很低，我也給開發商做壹些項目。從第204條的具體內容來看，部分條款過於詳細和繁瑣。如果要在實踐中實現它們，網友:房改後我進了單位。我可以申請嗎？國家有相應的政策嗎？李律師:可以申請購買，只要產權單位同意出售。這壹塊和我的專業有點偏差。房改和賣房我做的很少。如果有必要，我可以再查壹遍，再做詳細回答。網友:望京西園A5區居民，每個地下室都住滿了農民工。他們有權這樣做嗎？怎麽才能維護自己的權益？李律師:如果是共有財產，必須征得業主同意。如果不屬於共有財產範圍，影響了業主的安全居住環境，業主也有要求改正的權利。主持人:現在社會上出現了壹些問題。物業公司有必要允許家政公司或者小商小販私自經營嗎？李律師:首先要看他用的是哪個房子。如果是公攤面積的房子，屬於業主的財產，必須經過業主同意。如果是為了給小區業主提供更合適的服務，他應該提前通知業主。禁止小商小販，必須征得業主同意。如果業主不同意進來，業主可以要求物業管理公司停止這種行為。主持人:就目前的物業管理來說，北京的物業管理也存在很多問題。就妳所接觸的小區而言，物業和業主之間的溝通是否順暢？可以實施的有效方式有哪些？李律師:如果物業管理公司做得好，壹般會定期與業主溝通。有事情發生的時候會及時提前和業主協商，坦誠的告訴業主是壹種方式。還有壹些物業管理公司可以為壹些業主提供全面周到的服務，比如幫助業主照顧老人和小孩。在這種情況下，在物業管理公司和業主之間和平友好的氛圍中，他們可以共同努力，讓社區變得更好。主持人:我們業主俱樂部也開了很多業主論壇，也有很多小區的物業人員和業主在線互動。妳怎麽看待這種交流方式？
李律師:我認為這種溝通方式更積極有效。很多事情，妳說出來之後，可能會達到互相溝通，互相理解的效果。不說出來，肯定解決不了這個問題。網友:開發商要求入住，我不想交契稅怎麽辦？有必要改嗎？李律師:要看妳是否委托開發商為妳辦理產權證，以及是否到了辦理的時間。如果是時候，可以把這部分交給開發商，開發商會及時給妳辦理產權證。如果妳想自己處理的話，就不用交給開發商了。主持人:妳剛才提到業主可以自己辦理產權證，他沒有這方面的經驗。能告訴我具體的流程或者需要什麽手續嗎？李律師:這個程序有點麻煩。有壹個前提，文件資料壹定要交到土管局，和開發商壹起辦理。手續繁瑣，耗時長。所以開發商往往采取代位求償，或者開發商委托中介機構辦理，這樣在程序和時間上更快，節省業主很多精力。主持人:最近因為分攤面積的問題發生了很多糾紛。有壹則新聞，某開發商在壹期賣房、二期交房時，發現分攤面積有超出部分，將這個超出部分退還給了業主。如何看待這種現象？李律師:開發商在做整體規劃的時候，就應該把分配的範圍和面積提交給房屋土地管理局備案。交房時，他們可以先要求看壹下具體範圍，與合同中的規定進行對比。如有錯誤，開發者可以改正。不排除開發商確實存在壹些違規操作。
網友:請問壹個房間的凈高壹半是2.5米，壹半是2.4米，中間只有2.3米。我該怎麽辦？符合建築標準嗎？李律師:這低於最低建築標準。網友:業主應該如何進行交涉？李律師:根據他的合同中的壹些規定，這已經符合退房的條件，可以要求開發商進行賠償。如果這個房子已經是這樣了，首先要看業主自己的想法，房子還想不想住，如果不想，可以要求開發商退房。網友:壹些小區入住時，存在亂收費的問題。不該由業主承擔的費用，全部加到業主頭上。政策規定後需要繳納的費用有哪些？李律師:其實就是物業管理公司交的壹些物業管理費，還有小區做壹些門卡，門鏡的費用。沒有其他費用。主持人:今天的聊天時間結束了。謝謝李女士的精彩講解。下次見。李律師:謝謝各位網友。再見。
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