營業部那些沙盤背後隱藏著多少規則？
沙盤上最重要的橋段不見了？
於先生的新房正在建設中，但最近忙著維權，因為該樓盤沙盤上的壹座橋不見了。
“我實地看過，周圍對比過，網上查過。沒想到最後還是輸給了沙盤。”說起房子，余先生壹臉疲憊。余先生去年5438年6月+10月在城北買了壹套樓房。當時開發商在推六棟、七棟、八棟。
“我去現場看過了。說實話，這些房子的位置都不太好。我不太喜歡馬路和戶型。”余先生說，他在售樓處看沙盤時，發現三棟樓和二期之間有壹座小橋。銷售人員說，通過這座橋，余燦先生可以很容易地從沿路的房子到達環境更好的二期，他還可以享受二期的配套設施，這將使他的生活非常方便。
“因為沙盤上的這個樣子，我終於下單了。”余先生說，這兩天他去看小區施工進度，發現小區內部找不到沙盤上的橋。“沒有這座橋，這三個房子就完全獨立了，沒有內部設施，也沒有景觀。如果當時沙盤上沒有橋，我絕對不會買這樣的房子。”於先生說，他生性謹慎，沒想到在買房這件事上，卻敗在了壹個沙盤上。
記者隨後找到該樓盤售樓處，銷售人員表示，該橋屬於二期規劃，沙盤是在壹期推出前做的。但是現在二期計劃還沒有完全通過，有關部門也不同意在河上建這樣壹座橋。“我們也在積極與相關部門協商，希望盡可能方便業主生活。但是，目前的談判並不是很順利。可能建不起來。但沙盤本來就是參考，主要看合同，合同裏沒寫橋。”
除了於先生，盛女士也因為樓盤的沙盤和開發商鬧了不少。盛女士購買的房子是機場附近的樓房，馬上就要交房了。近日，盛女士跑到現場，壹臉傻眼。
“我看沙盤的時候，外立面的顏色是紅褐色的，有十幾盞燈，五顏六色，非常豪華典雅。但是現在，建築的外立面發黃，看起來沈悶而老氣。原本以為是高檔豪宅，現在不敢恭維了。”盛女士說，買房前對沙盤很滿意。沒想到實際效果比沙盤上差十萬八千裏。“開發商說沙盤只是參考，合同上沒有寫清楚外立面的顏色。我現在想維權也找不到法律依據。”
沙盤制作中不為人知的規則？
所謂的沙盤，其實就是壹個居民樓模型。現在每個售樓部都會在銷售大廳擺放沙盤，包括小區規劃的整體沙盤和壹些家用沙盤。
王先生是杭州壹家知名沙盤制作公司的總經理。他有超過65，438+000名工人，制作房地產沙盤超過65，438+00年。杭州綠城、金地、中海、萬科等大型房企的沙盤，大多是王先生的公司生產的。
劉先生是上海壹家大型模型公司的經理，專門做房地產沙盤。我接手的工作從新疆到海南，幾乎遍布全中國。最近壹直在開拓杭州市場。“杭州做沙盤的公司有幾百家，很多都是單槍匹馬。像壹個包工頭，他們已經來上班了，招了壹批人來做。完了就散了。杭州房地產開發蓬勃發展，沙盤制作競爭激烈。”
對於那些沙盤裏的貓膩，兩位管理者可以說是壹清二楚。他們整理出了沙盤制作的五大潛規則。
1.降低建築高度，調整建築間距？
“降低建築高度，調整建築間距，這是不成文的基本規定。”王先生說，剛開始做這個業務的時候，還是會按照實際比例操作，但每次交上去都會被退回重做。主要的變化是這兩個問題。“現在不需要開發商說了，我們會自動調整放寬建築間距。還有壹條小區道路，比實際圖紙寬2厘米。因為大部分人看模型都是鳥瞰，所以看場景都是平視或者仰視。所以沙盤上的設計往往比實際小區規劃稀疏很多，也會給人綠化率高的感覺。”
二、消失的不利因素？
劉先生說，沙盤要嚴格按照實際圖紙制作。但有些設備設施，即使在圖紙上，也會主動忽略。“垃圾房、變電站、高壓電線、地下車庫出入口、水泵房等。不得出現在沙盤上。如果我把這壹切都放進沙盤裏，那麽開發商會直接把我們公司從合作名單裏去掉。”
劉先生說，前年做沙盤的時候，他們為了增加生活情趣，在圖紙上做了垃圾房，還放了幾個扔垃圾的小人。結果開發商看了，二話不說，不僅拒絕了沙盤，還直接斷絕了和他們的合作關系，至今沒有再合作過。
第三，距離？
配套設施的擺放也是沙盤制作的壹個棘手點。比如王老師在做田園板塊的地產沙盤。按照開發商的要求，他特別指出西湖、武林門等鬧市區的位置。“這些地區位置很好，不能太遠，但也不能太近。最好有三個手掌的距離，這樣掃壹眼的時候，這些區域在同壹個盤子裏，視野就差了。”
還有壹個學校。如果物業周邊有學校，壹定要放在離物業最近的地方。“所有的路都要收窄，最好能做出壹條小路來，說明物業和學校其實是壹體的。學校也要特別漂亮，像重點學校。”王先生說，其實這個樓盤的學區房還沒有確定。
四、寬敞明亮的公寓？
還有壹些家用沙盤，也很精致。“當妳做壹個房子沙盤時，窗戶會很放松，這使得窗戶明亮幹凈。壹些較差的戶型會縮短樓道長度，放寬進深，尤其是壹些南北通透的套型。雖然窗戶其實是北側房屋的通道，我們做不到，但也要做點綠化。”
“另壹個例子是卡其色的外墻。我們會在建築的模型裏放壹些紅色的小燈泡，讓它看起來紅棕色的，更優雅。水系統中的藍色燈看起來像水晶般透明。”劉先生說，盛女士看到的樓盤外觀顏色可能是這樣的。
5.不確定的規劃？
“還有壹種方案是物業還沒過，或者壹期過了，二期還沒過。我們會先在沙盤上做，盡量表現出最完美的財產狀態。”就像余先生的遭遇，二期規劃的橋還沒有通過審批，但是模型已經先做好了。開發商自然會把最理想的規劃放在沙盤裏。“最終，這些規劃設計能否實現，取決於買家自己，也取決於賣家。”
是否最好結合其他證據為“沙坑”維權？
王先生說，沙盤上其實有壹句話很重要，很小，壹般藏在沙盤的角落裏。“這個沙盤只是壹個標誌，僅供參考，具體方案以此為準。”
浙江袁哲律師事務所副主任張逸群律師說，這個小小的“沙盤僅供參考”基本上是壹個規定。除非沙盤與規劃中的實際樓盤有較大差異，比如目標樓盤不存在，或者改變規劃後沙盤沒有重做，否則很難追究開發商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責任。
根據相關部門要求，開發商使用模型時，必須註明模型或效果圖字樣。開發商對沙盤模型中特定場景的解讀是有效的，而建築之外的則是無效的或不涉及的。
張逸群律師提醒，為了保護自己的合法權益，買房前應積極主動地了解相關情況。看沙盤還不如多問實際數據，多做實地考察。並且盡量把預售合同寫得更詳細，尤其是把影響妳購買這套房子的因素寫進合同裏。
(以上回答發布於2015-10-22。請以實際購房政策為準。)
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