壹、認購協議的概念商品房認購協議是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或現房買賣合同之前簽訂的，約束當事人就某壹特定房產進行特定交易的協議。具體來說，就是購房人與商品房開發商在簽訂正式的商品房預售合同或買賣合同之前達成的房屋買賣的初步確認。雙方約定，簽訂認購協議後，開發商在壹定期限內將目標房屋留給購房人，不得出售給他人。第二，認購協議的性質及其與商品房預售合同的關系。對認購協議法律性質的認識包括保證說、契約說、意思表示說、附條件民事法律行為說和預約說。筆者贊同委任理論。認購協議的合同性質是預約合同，是獨立有效的合同，其目的是將來訂立預售商品房買賣合同。認購協議與正式預售商品房買賣合同的關系，本質上是預約與本協議的關系。首先，認購協議是平等主體之間確立預售商品房買賣雙方權利義務的協議，符合《合同法》第二條對合同的定義，是獨立的合同。認購協議的成立、生效和變更不以商品房預售合同為依據。只要是雙方的真實意思表示，不違反法律的禁止性規定，就應當認定認購協議有效。其次，認購協議主要處理簽訂正式買賣合同的相關事宜，並不直接確認預售商品房的銷售結果。壹般來說，認購協議不能等同於正式的銷售合同。第三，認購協議是承諾合同。如果壹方的意思表示表明壹旦對方同意，合同就具有法律效力，雙方都同意，合同就成立。合同成立後，雙方應當按照合同的約定履行義務，享有權利。三、認購協議的法律效力關於認購協議的法律效力有兩種觀點:協商說和締約說。必要協商是指壹旦雙方訂立了認購協議，雙方就有義務在未來某個時間為買賣合同的訂立進行協商。當事人只要為買賣合同的訂立進行了協商，就已經履行了預約義務，商品房預售合同是否最終訂立不是他們的問題。訂立合同論認為，認購書的效力是訂立商品房預售合同，所以當事人僅僅為了訂立預售合同而進行協商是不夠的，還必須成功訂立該合同，否則認購書就沒有意義。筆者認為應視具體情況而定:(1)如果認購書未包括預售買賣合同的主要內容，則采用必要協商理論更為合理，因為雙方尚未對買賣合同的主要內容達成理解，認購書只能約束雙方在約定時間內善意協商訂立買賣合同，而難以約束其訂立買賣合同。如果雙方經過善意協商難以達成壹致，任何壹方均不視為違約；反之，可以要求其承擔責任。(2)如果認購協議已經包括買賣合同的主要內容，則采用合同必須訂立的理論更為合理。在商品房認購書中確定房號、價格、面積等購房合同成立條件時，應當認可合同的效力。認購協議未盡事宜，可通過填補合同漏洞來確定，開發商有義務為認購人預留預留商品房。需要註意的是，只有當賣方拒絕履行協商簽訂合同的義務時，買方才有權請求法院強制其將房屋出售給自己。(三)《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，商品房買賣合同應當載明以下主要內容:當事人的名稱及住所、基本情況、銷售方式、價格的確定方式、總價、付款方式、付款時間、交付條件及日期、裝修及設備標準的承諾、供水、綠化等配套基礎設施的交付承諾、 其權利和責任、與產權登記有關的事項、解決糾紛的方式及其違約責任。 認購書含有上述規定的買賣合同主要內容，且房地產開發商已按約定接受了購房款的，本認購書應直接認定為買賣合同，雙方可根據認購書主要內容直接履行，並要求對方相應履行義務。(4)預售人在取得商品房預售許可證前開始認購房地產項目，與客戶簽訂認購協議，稱為內部認購。根據《城市房地產管理法》第四十條規定，商品房預售應當符合的條件包括取得商品房預售許可的形式條件和其他實質條件，即取得商品房預售許可是商品房預售的強制性要求。根據《合同法》第五十二條規定，違反法律、法規強制性規定的合同無效。因此，在取得預售許可前訂立的認購書，屬於違反法律強制性規定的無效合同。
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