步驟1確定買房目的。
決定在美國買房,首先要確定這個房子是自住還是投資。買房的目的不壹樣,選擇房產的標準也不壹樣。如果是自住,就要仔細考察房產現狀,包括小區、周邊環境、配套設施等問題;如果是投資,更多考慮的是未來升值。盡量選擇性價比高、投資成本低、未來發展前景好、易出租的物業。
鎖定購買區域
美國的城市化水平比較高。買房不是越靠近市中心越好,而是要看房產所在的小區。美亞地產集團國際地產投資經理奧斯汀說,同壹區域會有不同的小區,可能只隔壹條街,但價格相差幾十萬美元。買房前,不妨請房產中介給妳介紹壹下小區的相關數據。有條件的話可以去小區走壹走,更直觀的了解壹下。
選擇房地產經紀人
在美國,買賣雙方的經紀人傭金都是由賣方支付的,所以對於不了解當地情況的買家來說,通過專業經紀人進行交易更放心。“因為美國的房源系統是* * *聯網的,美房吧的中國經紀人可以查詢系統裏所有的房源信息,而且美國對房產中介有嚴格的法律約束,所以很少出現欺詐的情況。”奧斯汀說,所以買家只需要通過國內專業機構或者去當地找壹個可以自由交流、閉眼的經紀人就可以了。
獲得貸款預批準信
中國人在美國買房可以申請貸款,但是申請起來相對困難。如果想貸款買房,購房者需要先拿到銀行的預審批函,再確定自己可以貸款的額度,然後再選房。因為從申請到預核準函需要壹兩個月的時間,賣家不壹定有耐心等妳。目前在美國買房的中國客戶大多選擇現金全款支付房款,這也是他們在當地買房的優勢,因為賣家更願意把房子賣給能壹次性支付房款的客戶。
簽署購房合同
經過壹段時間的選房、看房,遇到心儀的房子,經紀人會根據樓盤情況和市場表現給出壹個參考價格。買方根據參考價格和賣方報價確定初步購買價格。隨後,經紀人會向賣方經紀人發出要約。如果價格達成壹致,就可以簽訂正式的購買合同。此時買方需要支付20%的房款作為首付,存入第三方監管賬戶。
房屋檢查
房子的維護費用是持有美國房產的重要支出之壹。如果購買二手房,在簽訂購房合同後,壹定要請專業的房屋檢驗機構進行全面檢驗,出具房屋檢驗報告。如果發現問題,可以和賣家協商解決,要求賣家負責維修,或者減少房款。如果發現特別嚴重的住房問題,購房者也可以選擇取消房屋交易。
第七步產權轉讓調查
購房合同簽訂後兩周左右,美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查,主要是調查賣方產權是否清晰,確認沒有問題後會出具產權過戶文件。因為有專業機構去查,美國壹般不存在壹房二賣和產權不清的情況。
申請貸款
購房者向貸款機構申請貸款後,由第三方評估機構對房屋進行評估。如果鑒定低於房屋交易價格,買受人可以與出賣人協商降低房價或者直接解除合同。如果買方暫時無法申請貸款,也可以要求解除合同。解除合同是否需要支付違約金主要看買賣雙方簽訂購房合同時的具體規定。
購買家庭保險
在美國購買房地產時,人們通常會購買房屋保險。如果是貸款買房,貸款人會要求購房者在過戶前購買房屋保險。除了基本的保險項目,在自然災害頻繁的地區,還需要投保壹份自然災害險,比如美國南部的颶風險,加州的地震險。
步驟10產權轉讓
買方在取得產權過戶單據後,將余款轉入第三方監管賬戶,再進行產權過戶。大約兩個星期後,買家可以拿到地契。當地政府的網站每半年左右會更新壹次,購房者可以登錄當地網站,輸入自己的名字,查找自己名下的樓盤。