在民間借貸糾紛中，往往很難查清事實，需要大量的查證。明明關系很好的人，有時候也會因為借貸產生矛盾。因此，雖然是民間借貸，但借貸時，雙方應註意並約定好借款金額、用途、還款時間、利息等重要事項，以免日後產生不必要的麻煩。下面給大家具體介紹壹下民事司法解釋第24條與以房抵債判決規則如何銜接的問題。壹、民間借貸司法解釋第二十四條規定，《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》(以下簡稱《民間借貸規定》)自2065438年9月1日起施行。第二十四條規定:“當事人簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當判決。當事人拒不改變的，人民法院應當裁定駁回起訴。依照民間借貸法律關系作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的貨幣債務的，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物以清償債務。拍賣所得價款與應償還貸款本息的差額，借款人或貸款人有權要求返還或補償。”本條是關於審理買賣合同作為借款合同債權擔保常見糾紛的規定。以買賣合同作為借款合同的債權擔保，是指在民間借貸中，為規避《物權法》禁止抵押的規定，當事人采取替代措施，通過訂立另壹份買賣合同來擔保借款合同的履行，即約定到期還款的，雙方履行買賣合同，貸款抵銷買賣合同項下的購房款。1.如果以買賣合同作為借款合同的債權擔保，如何確定買賣合同的效力？在《民間借貸條例》出臺之前，存在有效與無效之爭。曾經是借款合同擔保合同的買賣合同的效力是有效還是無效，存在爭議。最高人民法院2011和2013兩個再審案件，觀點截然相反。(1)有效說，最高法(2011)民提字第344號(朱與山西嘉禾泰房地產開發有限公司糾紛案)，該案壹審、二審裁定商品房買賣合同有效，山西省高級人民法院再審無效，最高法院撤銷再審判決，最終認定商品房買賣合同有效。最高法院判決，本案商品房買賣和民間借貸有兩個約定。同時，借款協議對商品房買賣合同的履行附加了壹個終止條件，即借款到期時借款人不能還款的，則履行商品房買賣合同。但兩份協議中沒有約定，到期不能還款。朱通過前述約定直接取得“抵押物”的所有權，但必須履行《商品房買賣合同》；這兩個協議不違反法律法規的強制性規定。因此，兩個合同都是有效的。(二)最高法無效宣告(2013)民提字第135號(廣西眉佳房地產開發有限公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案)。本案壹審、二審認為買賣合同有效，最高法院再審認為無效。最高法院判決雙方均未向法院提交書面借款合同，因此沒有充分證據約定雙方借款期限。由於涉案商品房買賣合同作為340萬元債權的擔保而存在，楊偉鵬作為債權人，應當在債務履行期屆滿後向債務人眉佳公司主張債權。如果沒有明確的履行期限，債權人可以隨時要求債務人履行，但應為此留出必要的準備期。只有在眉佳公司拒絕償還債務或無力償還債務的情況下，楊燦彭偉以適當方式主張商品房買賣合同項下商鋪的權利，才能保證其債權的實現。楊偉鵬主張直接取得涉案店鋪的所有權，違反了《中華人民共和國物權法》關於禁止液體的規定，本院不予支持。2.在《民間借貸條例》頒布之前，最高法院通過征求意見稿和公告案例，認可了效力論，指導全國審判。2013《民間借貸條例(征求意見稿)》第二十五條規定:“借款人因借款與出借人簽訂買賣合同，借款到期後借款人不能償還，出借人請求以借款本息抵作買賣合同價款的，人民法院應當將民間借貸合同與買賣合同合並審理。買賣合同約定的價格明顯高於或者低於合同履行時的市場價格，當事人主張按照市場價格履行合同的，人民法院應予支持。當事人就已履行的買賣合同價款與待償還貸款本息的差額主張還款或者賠償的，人民法院應予支持。”可以看出，征求意見稿沿用了2011朱案的審判思路。據了解，為在司法解釋頒布實施前以指導性案例指導全國法院審判工作，最高法院在《人民法院公報》2014 12中以朱案為案例，3.《民間借貸條例》回避了買賣合同的效力，規定出借人只能依據借款合同主張權利，出借人只能申請拍賣標的物。風雲突變，最終公布的民間借貸條例並沒有延續朱案和征求意見稿的思路。第二十四條通俗的解釋是，出借人應當按照民間借貸法律關系提起訴訟，否則人民法院將裁定駁回起訴。民間借貸判決生效後，借款人有權申請拍賣買賣合同標的物以償還債務。拍賣所得綽綽有余。出借人不能依據買賣合同主張對標的物的債權，只能將標的物視為出借人的壹般財產，通過拍賣程序獲得變更價款的補償。4.在無第三人申請執行買賣合同標的物為借款人財產的情況下，適用新規的實際效果無重大變化。鑒於買賣合同擔保的貸款主要以房產為標的，下面僅以房產為標的進行討論。目前房地產市場穩定，未來房價不會暴漲。貸款人通過履行買賣合同取得不動產所有權與貸款人通過拍賣不動產取得可變價款在貨幣權利上沒有太大區別。尤其是在征求意見稿中，規定買賣合同約定的價格明顯高於或者低於合同履行時的市場價格。當事人主張按照市場價格履行合同的，人民法院應予支持，當事人也有權調整價格。也就是說，即使出借人有權主張履行買賣合同，法院也需要審查實際履行時約定價格明顯低於實際價格，以防止出借人利用其優勢地位獲利。5.以買賣合同作為借款合同債權擔保的，貸款人仍可憑借買賣合同取得不動產受讓人的物權期待權，享有對抗申請強制執行貨幣債權的第三人的權益。二、案例分析《民間借貸條例》第二十四條沒有說明買賣合同的效力，也沒有說明和明確買賣合同無效。那麽，貸款人是否還可以依據買賣合同享有特定情況下不動產受讓人的物權期待權，排除第三人執行受借款人與貸款人之間買賣合同約束的不動產？如張三為出借人，向借款人李四借款654.38+0萬元。同時，雙方簽訂房屋買賣合同，以李四擁有的房屋作為債權擔保(假設房屋實現價值相當於貸款本息)。約定貸款到期後李四不能還款的，貸款本息自動沖抵購房款，李四應將房屋過戶給張三。合同簽訂後，李四已將房屋交由張三占有。借款到期後，李四不還款，不配合過戶登記。後有第三人王武因金錢債權，以李四為被執行人申請執行，要求執行仍登記在李四名下的財產。此時，張三合和王武是否有優先實現房屋價款的權利？根據《民間借貸條例》第二十四條規定，張三不能按照買賣合同的要求履行買賣合同，但該條並沒有說張三與李四之間的買賣合同無效，所以根據《最高人民法院關於辦理執行異議復議案件若幹問題的規定》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第二十八條規定，所以， 張三是否排除房屋由第三人王武執行，因為符合查封前簽訂書面買賣合同、查封前合法占有房產、已支付全部價款(價款已按查封前的買賣合同自動沖抵)、因出賣人自身原因辦理過戶登記(買賣合同尚未到期)四個要件？ 《執行異議與復議規定》第二十八條規定“執行貨幣債權中，買受人對被執行人名下登記的不動產提出異議，符合下列情形，其權利可以排除執行: (壹)人民法院查封前已經簽訂合法有效的書面買賣合同的；(二)在人民法院查封前已經合法占有該房地產；(三)按照合同約定支付全部價款或者支付部分價款，並按照要求將剩余價款交付人民法院執行；(4)因買受人自身原因未辦理轉移登記的。”筆者的觀點是，可以排除張三對李四房屋已實現價款的優先受償權，並進壹步認定，如果張三是符合《異議與復議規定》第二十九條的消費買受人，則依據該條規定享有更高的權利保護。如果張三並不擁有該房屋，但已辦理了受讓人物權公示登記，根據《異議和復議規定》第三十條，也可以排除王五的執行。綜上所述，關於民間借貸的司法解釋第24條，在符合相應條件的基礎上，出借人對房屋享有優先權，出借人與買受人簽訂的房屋買賣合同的效力不壹定被否定。如果貸款人已與買受人簽訂書面有效的房屋買賣合同，且事實上已合法占有該房屋，且在房屋被查封前已借款支付購房款或付清全部購房款，則不存在主觀過錯。
法律客觀性:
《合同法》第二百壹十壹條規定:“自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款利率不得違反國家關於限制借款利率的有關規定。”同時，根據最高人民法院《關於人民法院審理借貸案件的若幹意見》的相關規定:“民間借貸的利率可以適當高於銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(含利率)。”同時，該條規定:“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。”公民之間對借款沒有約定利息的，貸款人無權收取利息。關於支付利息的期限，“借款人應當按照約定的期限支付利息”。現實生活中，公民之間的借貸往往沒有那麽明確的約定。根據合同法的有關規定，借貸雙方可以達成補充協議。如果雙方不能最終確定支付利息的期限，根據《合同法》第二百零五條“借款期限不滿壹年的，在歸還借款時支付，借款期限超過壹年的，在每年年底支付，剩余期限不滿壹年的，在歸還借款時支付”。