近日，澄邁縣自然資源和規劃局在海南省公共資源交易平臺上發布三宗土地出讓公告，掛牌出讓該縣三宗國有建設用地使用權。據悉，這三宗地塊用於建設市場化商品房項目的土地面積為79177平方米(合計約118.8畝)，初始出讓價格約為3.74億元。
中國房地產報記者了解到，這三宗土地出讓都是恒大悅龍灣項目所在地塊。早在2020年5月29日，澄邁縣自然資源和規劃局就發布了《恒大悅龍灣項目修建性詳細規劃公示》，公示顯示，該項目總用地面積為121376.56平方米(共約182.5438+0畝)。目前，恒大在該地塊上已經開發到第三期。
根據上述三宗土地掛牌出讓公告，競得人必須完成恒大悅龍灣“保底交樓”的任務。三個土地項目預計出資額分別不低於211.36萬元、4285萬元、31.42萬元。如果是同壹投標人，預計出資不低於28563萬元。
有人給這三塊地算了壹筆賬:如果以掛牌出讓起始價作為成交價，樓面地價只有1889元/平方米。房地產業內專家表示，雖然地方政府通過土地出讓捆綁“包角樓”是壹種創新做法，但由於土地延伸出的復雜問題，如“包角樓”項目涉及的復雜債權債務關系，對於接手土地的房企來說，也存在壹些顧慮。
記者也就土地掛牌出讓公告聯系了恒大和澄邁縣有關方面，均無回應。
？出讓土地，捆綁“保障房”
“賣地捆綁‘包角樓’，是壹種創新的做法。”165438+10月18，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示。
165438+10月9日，海南省公共資源交易平臺發布三則公告，澄邁縣自然資源和規劃局掛牌出讓三宗城鎮住宅用地。記者了解到，即將出讓的三塊土地位於該縣老經濟開發區北壹環附近。公告內容除了土地面積、起拍價等基本信息外，基本壹致。
根據上述公告，三宗地塊的土地面積分別為55997.88平方米、15102.4平方米、8076.8平方米，對應的初始出讓價格分別為26981萬元、6651萬元、3728萬元。三幅地塊總面積為79177.08平方米(約118.8畝)，起拍價為3.736億元。
原本有三個壹般的出讓信息公告，但在競買人資格第三條、第四條中明確規定“與恒大悅龍灣項目存在債權債務關系的企業不得參與競買”、“競買人應承擔社會責任，完成恒大悅龍灣“保底交樓”任務，競買人以與恒大形成債權的形式出資完成“保底交樓”任務”，引起廣泛關註。
此外，公告還明確告知競買人，可在報名前與澄邁縣房地產風險防範領導小組辦公室對接，充分了解出讓宗地的條件及中標後將承擔的責任和風險，並出具已充分了解出讓宗地的條件及中標後將承擔的責任和風險的書面承諾。
公告還對相應地塊“建保”任務的出資額進行了估算，要求上述三個項目的出資額分別不低於211.36萬元、4285萬元和31.42萬元，最終出資額以實際發生額為準。同時，還要求投標人投資建設幼兒園。據媒體統計，按照三塊地的底價、“保底交房”任務的最低出資額和建設幼兒園的總出資額，企業實際需要繳納的資金超過6.69億元。
該項目已提交建設和發展到第三階段。
記者從有關方面了解到，恒大悅龍灣項目是恒大在澄邁縣開發的又壹個商品住宅項目，總用地面積1.82畝。除建設2300多個住宅小區外，還規劃了建築面積2200平方米的品牌幼兒園、建築面積3700平方米的風情街等配套設施。
早在2020年5月29日，澄邁縣自然資源和規劃局在《恒大悅龍灣項目修建性詳細規劃公示》中稱，由海南鑫威房地產開發有限公司和澄邁鑫威盛房地產開發有限公司(均為恒大項目開發公司——記者註)開發建設的恒大悅龍灣項目，由三個地塊組成，總用地面積65438。其中地上建築面積309856.89平方米，地下建築面積1.21.737平方米。
截止到2021年3月底，“恒大悅龍灣項目”已分三期報建。2020年6月5日，“恒大悅龍灣項目壹期”建設工程規劃許可審批前公示顯示，8棟住宅樓、1棟商業樓、幼兒園總建築面積為113301平方米。同時還上報了項目“壹、二期”，三棟住宅樓總建築面積約為32510平方米。2021年3月，“恒大悅龍灣三期”項目報建多棟住宅樓。
公開資料顯示，“恒大悅龍灣三期”項目於2020年10月165438+首次取得預售許可證。2021 65438+2月23日，澄邁縣行政審批服務局收回恒大悅龍灣項目二期17號樓預售許可證。註銷原因是2021 12 10澄邁縣自然資源和規劃局公告註銷項目開發企業名下的壹份不動產權證書，項目土地權屬發生變更。
2022年6月4日，65438，澄邁縣住建局下發通知，對“恒大悅龍灣項目”資金進行監管。
？專家:土地供應模式創新應考慮多方面
上述三宗土地掛牌出讓，是海南首創的土地出讓模式，與“保角樓”並列。
6月165438+10月18日下午，記者也分別就上述三份公告聯系了恒大及澄邁縣相關人士，但均未回應。
“地方政府主動通過土地出讓來綁定‘保障房’，如果最終能完成土地出讓，應該能完成保障房的任務。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴記者，除了土地轉讓捆綁“保底”的措施外，暢通開發商的融資渠道也至關重要，包括快速辦理開發手續和稅收減免措施。只有在各種配套措施的支持下，土地流轉捆綁“保底”的措施才能真正落地。
開發商對這種土地出讓方式感興趣嗎？謝逸楓說，關鍵要看融資渠道有沒有優惠政策，比如開發貸款和委托貸款能不能順利通過，貸款利息多少。他認為，要看地塊是否“幹凈”，是否存在債權債務糾紛，這也是保證土地出讓捆綁“寶角樓”能否落地的壹個非常重要的因素。
嚴躍進還表示，澄邁縣自然資源和規劃局掛牌出讓三宗住宅用地的政策意義在於，當地政府在供地方面推出了壹些創新的做法和內容。
他認為，首先，這種做法屬於購地模式和“保障房”模式的捆綁，至少這種捆綁體現了各地解決“保障房”的緊迫性。這樣可以更好地把土地供應工作和“保證交房”工作結合起來；其次，這種供地方式是創新的，但對於房企來說會有壹些顧慮。這是因為“保底樓”項目涉及復雜的債權債務關系。如果沒有考慮清楚這樣的關系，看似拿了壹塊性價比很高的地，但“保底樓”事件可能會拖累這類企業的投資能力。
嚴躍進建議，企業應對這類土地進行系統研究，尤其是盤活這類“寶角樓”項目的概率和時間，以及中間可能出現的新情況、新問題。只有這樣，才能更好地理解這種土地購買制度的創新，更好地理解政府目前土地供應和“保證樓房交付”的工作思路。