壹、農村宅基地的法律規定和特征
我國憲法1982規定:“城市的土地屬於國家所有，農村和郊區的土地除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地也屬於集體所有”。
《物權法》第壹百五十二條規定，宅基地使用權的所有權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，依法享有使用該土地建造房屋及其附屬設施的權利。
農村宅基地壹般有以下特點。壹是使用主體特定，即特定宅基地僅限於本集體經濟組織特定成員享有使用權。農村村民只能向集體經濟組織申請宅基地，特定村民申請宅基地後只能自建房屋，不能出售、轉讓。二是法律規定的取得方式的單壹性與取得方式的多樣性之間的沖突。第三種是壹戶壹宅。根據我國《土地管理法》第六十二條第1款規定，“農村村民只能擁有壹處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”第四，不能流通。即特定村民申請宅基地後只能自建房屋，不能出售、轉讓、抵押。
二，農村宅基地利用的現狀和熱點問題
《物權法》頒布後，農村宅基地仍存在壹些亟待解決的問題。比如，在宅基地審批過程中，農民集體無權處置宅基地，這與農民集體的所有者地位極不相稱；此外，沒有賦予農民集體對宅基地使用的監督管理權。立法沒有完善農民的宅基地使用權；再比如宅基地使用權只能歸村民所有，也就是說通過其他途徑取得宅基地使用權的外地人只能轉讓給村民。在這方面，圍繞農村居民點用地的熱點話題主要有:
1，宅基地能否繼承。根據法律，這是不允許的。但是宅基地上有房子，森林裏的除外。
2.宅基地私下買賣是否有效。宅基地轉讓未經變更登記無效。宅基地轉讓未經變更登記無效。中國《土地管理法》第2條規定:...土地使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國土地和土地管理法實施條例》第六條規定，依法改變土地的所有權和使用權，因地上建築物、構築物和其他附著物合法轉移而導致土地使用權轉移的， 申請土地變更登記，必須向土地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門提出，由原土地登記機關依法辦理土地所有權和使用權變更登記。 農村村民宅基地的轉讓應遵守法律對其“轉讓”的嚴格限制，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理相關變更登記手續，否則轉讓無效。
3.城裏人可以買宅基地嗎？宅基地不得出售給城市居民。1999國務院辦公廳《關於加強土地流轉管理嚴禁炒賣土地的通知》明確規定，農民住房不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證。
三，我國現行農村宅基地制度的缺陷
目前，我國農村住房法律制度和農村宅基地制度不符合社會主義市場經濟體制的要求。1.不適應社會主義市場經濟體制；二是不適應農村人口的變化趨勢；三是不適合以家庭為經濟單位的傳統習慣；不適應農村產業結構改革的客觀要求；第五，不適合改善農民生活，促進農村經濟發展。最大的弊端就是阻礙了中國的城市化進程。
1.宅基地審批權和分配權被鄉(鎮)村幹部操縱，越權分配、以權謀私現象嚴重。
2.農村宅基地使用權流轉無序，背離了土地管理法的立法宗旨。
3.壹戶多房、亂建房、多區建房現象盛行，“空心村”現象明顯。
4.法律規定的單壹性與取得方式的多樣性相沖突。
5.在壹戶多宅的情況下，還有很多農民沒有宅基地，幾代同堂，也就是幾戶壹宅。即使他們不申請就強占農田建房，當地也無可奈何。
6.舊房基地的收回及其具體規範，法律沒有明確規定。
四。關於規範宅基地管理和制度建設的建議
《物權法》頒布後，農村宅基地仍然存在壹些問題。為此，筆者認為有必要進壹步加強農村宅基地的制度建設。
1.完善補充法規，出臺新的補充規定或正確引導和管理現有障礙，註重參股管理農村宅基地的福利與財產關系，充分體現農村宅基地的屬性。處理好國家和農民集體的關系。在宅基地審批過程中，農民集體無權處分宅基地，這與農民集體的所有者地位極不相稱。賦予集體農民對宅基地使用的監督管理權，改變法律對宅基地所有者的漠視，充分發揮集體農民的應有作用，處理好國家幹預與市場機制的關系。
2.逐步完善農民的宅基地使用權，允許依法買賣和抵押，並對這些行為進行壹定的限制。如果宅基地使用權只能歸本村居民所有，就意味著通過其他途徑取得本村宅基地使用權的外地人只能轉讓給本村居民。因此，我們必須遵循等價賠償的原則，不得強行收回。
3、完善制度建設，既然城市歸房管局，農村也應建立相應的管理機構，主管農村住房建設、宅基地申請、使用和轉讓及回收。雖然現在鄉鎮都有國土所，但是作用不大。我們應該像城市市民買房壹樣設立登記處，記錄農民宅基地的實際面積和大致位置，給農民發放房產證和土地使用權證。農民轉讓宅基地必須登記，否則不受法律保護。也就是說，城鄉壹體化不應該區別對待。
4.在新體制下，要突破壹戶壹宅原則，確立壹戶壹宅原則。特殊情況下可以有兩處以上宅基地，並給予明確的法律規定。現實中壹戶多宅的情況很多，應該特殊對待，合法化。同時，每年要征收壹定的稅收，督促他們將多余的宅基地轉讓給北村其他缺少宅基地的用戶，加強自動調節功能。
5、人均宅基地面積由省統壹規定壹定的範圍，然後由各地根據實際情況確定標準，報省人大常委會備案。各地要按規定執行，對超過規定宅基地的，每年收取壹定費用。收取的費用由縣級市主管部門保管，作為本村的基本建設資金，專款專用，不得隨意提取。
6.能否考慮允許有城市戶口的人購買宅基地？即實踐中，村外人員通過合法途徑取得宅基地使用權的，應當受到法律保護。
7.申請宅基地的用戶，以後要收取壹定的費用，有償使用。盡量讓他們購買農村閑置的宅基地和荒地。並根據需要的宅基地數量，適當提高擁有多塊宅基地的使用者的使用費(超額收費)，使供求關系達到適度平衡。
8、農村宅基地整理規劃。農村宅基地整理必須堅持統壹規劃、分步實施的原則。農村宅基地整理規劃是指村莊整理規劃，即重新安排壹個村莊宅基地的用途，包括調整原有宅基地用途、騰退宅基地用途、規劃擴大宅基地的朝向。做好村莊規劃設計編制工作，嚴格規範建設行為，采取措施確保每家每戶嚴格按照村莊規劃設計實施建設，有條件的村莊要實行統壹設計建設。做到村基礎設施和公益設施由村集體統壹建設。