隨著時間的推移，人們越來越多地使用合同，合同是企業發展的壹個非常重要的因素。那麽總承包是怎麽起草的呢？以下是我給妳整理的農村房屋買賣合同的效力和權屬確認，僅供參考。讓我們來看看。
隨著社會經濟的發展，特別是市場經濟體制的發展和城市化進程的加快，農村房屋買賣現象變得相當普遍並愈演愈烈。無論是在經濟發達地區還是欠發達地區，農村房屋買賣都大量存在，尤其是在城鄉結合部。這就不可避免地產生了大量的農村房屋買賣合同糾紛。從審判實踐來看，主要涉及農村房屋買賣合同的效力和權屬認定兩個問題。
第壹，農村房屋買賣合同的效力
目前我國法律沒有明確規定農村房屋買賣合同的效力。但是，農村房屋買賣必然導致宅基地使用權的轉移。宅基地是農民的壹項重要財產權利。我國法律法規禁止宅基地進入市場交易。《土地管理法》第62條規定，農村村民只能擁有壹處宅基地。
第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。早在1999，國務院辦公廳就在《關於加強土地流轉管理嚴禁土地投機的通知》中規定，“農民的房屋不得向城鎮居民出售，也不得讓城鎮居民在農民集體土地上建房”。由於宅基地關系到農民的基本生活條件，上述法律明確規定，農村宅基地的取得受農業人口身份的限制，只有具有農村戶口的人才能在集體所有的土地範圍內申請宅基地。
因此，在城鎮居民購買農村房屋與農民不屬於同壹集體經濟組織成員的情況下，房屋買賣合同的效力應以無效為原則。在雙方為同壹集體經濟組織成員的情況下，這類購買者具有在那裏申請宅基地的集體經濟組織成員資格，消除了宅基地不能轉讓的障礙。只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法對合同效力的要求，原則上應認定為有效合同。
二、農村房屋所有權的認定
《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。房屋雖然屬於不動產，但根據物權公示原則和《物權法》相關規定，不動產需要初始登記，過戶時需要過戶登記。但對於農村住房來說，它不是商品房，有其特殊性。鑒於目前農村房屋所有權大部分未登記，我國沒有強制性要求農村房屋所有權的認定必須進行初始登記和變更。
因此，如果現行農村房屋所有權的取得以登記為生效要件，是脫離實際的。登記的首要意義在於物權變動的公示和公信。在農村，由於國家對農村宅基地的申請人有嚴格的規定，這在客觀上限制了擁有農村房屋的大多數人是這個集體經濟組織的成員。可以說，大家都處於壹個“熟人社會”，大部分村民參與彼此的建房，只通過占有就已經可以起到客觀的宣傳作用。村民委員會的見證和記錄完成了公示的功能，不需要更廣泛的公示。即使登記了，其效果也不壹定比村民間的監督更有利。
對於農村房屋買賣的現狀，壹方面，對於合法有效的農村房屋買賣合同，即使未進行過權屬變更登記，在滿足壹定條件時，也應確認買受人取得了房屋所有權。比如房屋買賣是經過村民委員會批準的，買受人支付了房款，實際占有。
另壹方面，有條件的地區要開展集體土地和房屋的普查登記，建立更加詳細的產權信息。房屋登記機構應積極開展工作，可依托鄉鎮和農村基層組織，會同國土、規劃等部門對城市規劃區集體土地房屋進行普查。通過普查登記，建立更加詳細完整的產權信息，為推進農村房屋登記工作打下良好基礎。
近年來，農村房地產市場日益活躍，農民經常將建在宅基地上的房屋出租或出售給他人。購房者有的是本村或其他村的村民，有的是外來務工人員，有的是城鎮非農業戶口居民。類似房屋買賣產生的糾紛也很多。這類案件訴至法院後，涉及的首要問題是合同是否有效。
壹種觀點認為，如果買受人能夠取得宅基地使用權，且買賣合同中沒有其他違法行為，應當認定合同有效。另壹種觀點認為，村民只享有宅基地使用權，沒有處分權，而賣房行為實際上已經處分了宅基地使用權，因此合同應認定無效。
爭議的原因是《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地法》)規定，農村村民出售或出租房屋後申請宅基地的，不予批準。雖然該條針對的是宅基地的適用，但是從本法和本條的規定來看，法律並沒有禁止農村村民出租或者出售在宅基地上建造的房屋，也沒有對這種出售設置任何限制。
但農村宅基地屬於農民集體經濟組織，只有集體組織成員才能享有宅基地使用權。通過房屋的轉讓，也將與宅基地使用權壹起轉讓，宅基地使用權與房屋密不可分，宅基地使用權的主體將擴展到非集體組織成員甚至城鎮戶口居民。同樣，根據《土地法》的規定，壹個農村村民只能擁有壹處宅基地。如果房屋轉讓只是在某個集體組織成員之間進行，購房者也有可能通過房屋轉讓使自己的宅基地面積超過國家標準。那麽，農村房屋是否可以轉讓，如何認定此類合同的效力，是非常值得關註和思考的問題。
對農村房屋買賣合同的謹慎態度，是因為國家對農村土地的壹貫政策法規。土地法明確規定，十分珍惜、合理利用土地、切實保護耕地是我們的基本國策。80年代以來，X多次撰文，強調保護耕地。相關行政法規和文件也對農村住房和宅基地申請規定了嚴格的審批程序。
xx年6月11日起施行的《村莊和集鎮規劃建設條例》規定，農村村民建房應當先向村集體經濟組織或者村民委員會提出申請。經村民會議討論通過，需要耕地的，由鄉級xx建設行政主管部門審批，再向縣級xx土地管理部門申請用地，縣級xx批準。如使用原有宅基地、村內池村土地等土地的，還應根據村莊和集鎮規劃及土地利用規劃，經鄉××批準。城鎮居民需要使用集體土地建房的，還應當征得所在單位或者居民委員會的同意，然後按照上述兩種情況辦理審批手續。因此，有人認為，既然宅基地申請受到嚴格規範，村民轉讓房屋也涉及宅基地的使用，應該嚴格控制。買受人按有關規定申請宅基地使用權出售後，才能認定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民的賣房權就無法行使。
農村房屋的出賣人壹般是農村集體組織的村民，對於買受人來說有兩種情況:
第壹，集體組織的成員，
第二，集體組織以外的成員。
在集體組織的內部成員中有三種具體情況:
壹是有自己的宅基地，符合國家宅基地標準。
二是有宅基地，但尚未達到國家標準。
三是已落戶集體組織，但尚未分到宅基地。
按照壹個村民只能擁有壹處宅基地的規定，已經擁有壹處宅基地且符合國家標準的村民是不可能再申請宅基地的。對於第二種情況的村民來說，雖然已經有了壹處宅基地，但是如果拿不出理由，很難申請第二處宅基地。第三種情況，申請宅基地必須經過法律法規規定的程序。因此，即使賣房行為發生在村民集體組織成員之間，也很難進行。賣家首先考察買家的具體情況無疑是不現實的。村民集體組織外部成員申請宅基地建房的，條件會更加嚴格。如果將這些規定適用於賣房行為，購房者的資格有待確定，村民賣房將更加困難。
通過前述法律規定，不難看出國家對宅基地申請的嚴格控制，上述規定並不涉及村民已按審批程序申請宅基地並建房，而是涉及房屋買賣糾紛如何認定的問題。看這個問題，本質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地權利與地上建築物權利的關系。
我國土地所有權主體分為國家和集體兩種。宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織，使用權由集體組織依照法律規定的條件和程序分配給村民。作為宅基地使用權的所有人，對取得的土地享有占有和使用的權利，可以在土地上建造房屋和其他附著物。
作為使用者，他無權單獨轉讓宅基地，但如果使用者已經在宅基地上建造了房屋，房屋所有權的完整權力屬於宅基地使用者。此時，房屋所有權和土地所有權屬於不同的權利主體，雙方在權利行使上必然相互牽制。住房與土地緊密結合的特點決定了其中壹方必須妥協，或去任何地方，或隨房子而去。
如果只能讓房子去任何地方，那麽村民就不享有土地的所有權，從而影響其房屋所有權的行使。他只能對自己的建築物或其他附著物享有占有、使用和收益的權利，而不能行使最重要的處分權。宅基地使用權人要想走出農村，到處創業，其宅基地上的合法建築只能通過出租的方式使用。
毫無疑問，這使得他們很難充分行使權利。如果允許土地跟隨房屋，即村民有權出售房屋，村民行使房屋所有權不會有障礙，那麽這是否妨礙了集體經濟組織對土地的所有權？筆者認為不影響。壹旦宅基地分配給村民，集體經濟組織實際上無法對其所有的土地行使更多的權利。
村民賣房子，只是宅基地使用權的所有者變成了另壹個主體。村民賣房子得不到宅基地的好處，只能得到賣樓的好處。因此，不存在侵害集體經濟組織經濟利益的情況。並且允許農房自由轉讓，這樣會讓農房發揮最大的作用。
物權法草案第十五章規定了宅基地使用權。從草案的規定可以看出，草案允許農村房屋出售。草案第二百七十二條:宅基地上建造的房屋所有權轉移的，宅基地使用權同時轉移。第二百七十三條宅基地上的房屋所有權抵押的，宅基地使用權在抵押權實現時同時轉移。由此可見，草案中房屋所有權與宅基地使用權的關系是隨房屋壹並取得的。
應該說，草案的規定是積極的、合理的、可行的。我們可以比較壹下城市居民和農村村民的住房所有權。城市居民出售有產權的房屋，法律上沒有特別規定。城市房改房和農村房有壹些相似之處，房改房的價格不包含土地收益。所以建設部規定，出售的公房上市時，要向國家或產權單位繳納壹部分土地收益。
國家對城市房地產二級市場有積極的開放政策。農村村民享有的房屋所有權與城市居民的房屋所有權沒有區別。采取限制村民出售房屋的政策對村民是不公平的。為此，筆者建議國家也可以考慮參照城市房改房上市讓村民賣房的相關做法，集體土地所有者可以收取壹定的土地收益。
作為村民，他們對宅基地的自由使用是基於他們特定的成員身份。通過購房取得宅基地使用權的人，如果不具備會員資格，可以通過向土地所有者支付壹定的費用，取得宅基地使用權。如果壹個人是社員，可以分兩種情況:他有宅基地，符合國家規定的標準，可以買別人的房子，但是要交壹定的土地費。沒有宅基地或者達不到規定標準的，可以不交壹定的土地費用報批。這壹考慮與國家的土地政策並不矛盾。國家對耕地保護采取嚴格的政策，但是宅基地和耕地在X質上是不壹樣的。經合法批準，宅基地上已建有建築物或附著物，壹般不會恢復為X質耕地。允許農村村民出售房屋與國家保護耕地的政策並不矛盾。
因此，宅基地上的房屋買賣應采取放開的政策。宅基地申請中應嚴格控制宅基地的控制。將“壹戶只能擁有壹處宅基地”的建議改為“壹戶只能申請壹處宅基地”。總之，筆者認為，村民的房屋買賣合同，如果沒有其他違法行為，應當認定為有效。
農村房屋買賣合同的效力及權屬認定第三部分壹、房屋買賣合同效力認定的法律依據
房屋買賣合同屬於民事買賣合同的範疇，其X性質是民事法律行為。確認的目的是解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前房屋買賣合同的效力主要依據X頒布的《城市私有房屋管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。
壹是房屋買賣合同的形式要件，即房屋買賣協議可以是口頭的，也可以是書面的，或者是否必須是書面形式。根據《條例》第六條第(二)項規定，購買房屋辦理轉移登記時，“必須提交房屋所有權證X、買賣合同和契證X”。很明顯，房屋買賣協議是建立在書面合同基礎上的。書面形式要求的關鍵是要認識到房屋買賣合同是允諾X合同，而不是實踐X合同。房屋買賣合同當事人只要以書面形式訂立合同，就是合同成立並生效的條件之壹，不允許壹方隨意反悔。這壹規定對當事人因房價過高或過低等不合理、不合法的原因違約起到了有效的預防作用。
其次，房屋買賣合同有效成立的實體法律依據，即壹個合法有效的房屋買賣民事法律行為成立必須同時滿足的條件。根據《民法通則》第五十條的規定:
壹是行為人具有相應的民事行為能力；
第二，意思真實；
第三，不違反法律和社會公共利益。由此，特定的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件，就在特定當事人之間產生了不可撤銷的特定的權利義務關系，任何壹方都不得隨意反悔，不履行就會產生法律後果(或按違約處理或繼續強制履行處理)。
二、房屋銷售的實際表現
房屋買賣合同依法成立並有效，並不意味著房屋買賣合同已經履行完畢。因此，合同的有效成立只是當事人履行合同的前提條件。只有合同得到認真全面的履行，當事人的權利才能實現。作為房屋買賣合同的標的物(房屋)，其履行的標誌目前以x1988發布的《城市私有房屋管理條例》和1950政務院發布的《契稅暫行條例》為依據。也就是說，房屋所有權的轉移要以是否辦理了房產過戶手續，是否繳納了契稅為依據。
第壹，關於產權轉讓。辦理產權轉移，實際上是壹種行政行為，而不是民事行為。對於國家來說，房屋買賣和轉讓登記體現了國家對不動產的管理，不動產不僅是重要的生活資料，也是重要的生產資料，是當事人擁有房屋所有權的唯壹法律依據。壹般來說，既然有房屋買賣的書面協議，就必然要辦理房屋過戶手續。但實踐表明，由於種種原因，當事人雖就房屋買賣達成書面協議，但並未辦理過戶登記。正因如此，最高X法院至少出臺了三個司法解釋來處理由此產生的糾紛。
壹、65438+關於執行0984年8月30日民事政策法律若幹問題的意見(第五十六條)。
二、65438+最高X法院0988年4月2日《關於執行中華人民共和國X民法通則若幹問題的意見》(第85條)。
三、1990 2月17《關於公有住房買賣協議簽訂後壹方能否反悔的回復》。筆者認為前兩項規定采取的是有條件承認當事人之間合法成立的房屋買賣協議效力的方式，對房屋買賣能否成立的限制過多。
第三條規定全面否定了當事人雖達成房屋買賣協議，但只要未辦理產權轉移登記手續，就可以反悔。這些規定不僅在實踐中難以掌握，更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易的誠實信用和自願原則，為當事人反悔提供了法律依據。所以問題的本質是房屋買賣協議的有效成立和實際履行是兩個階段，不能混為壹談。對於履行過程中出現的問題，應依據履行法處理，不能否定合同成立的法律效力。
其次，關於契稅，根據《城市私有房屋管理條例》和《契稅暫行條例》的規定，房地產轉讓不僅要提交契證X，還要在合同成立後三個月內完成房屋買賣和契稅繳納。逾期未繳納的，每月加收20%的稅款，不足壹個月的按壹個月計，但加收的稅款不得超過房價。這些規定只能說明房屋買賣的實際履行情況，以及合同是否成立。
；