《物業管理條例》中關於成立業主大會、業主委員會的規定有五條，現逐壹解讀:1。成立業主大會的規定:同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，選舉業主委員會。解讀:業主大會由業主自行成立，但應當接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。具體來說，目前應該由區縣住宅小區管理處來指導。指導並不等同於領導。業主要求成立業主大會的，應當告知區縣社區辦，要求其派人指導。如果他們不給予指導，那就是區縣社區辦的不作為，不影響業主自行成立業主大會。區縣社區辦在這方面規定的工作時限，可參考北京市國土房管局[2006 54 38+0]5654 38+06號文件中的規定:“擁有10%以上產權的產權人(代表)書面申請自行成立管委會的，各社區辦應當在收到書面申請後15日內作出是否符合成立條件的決定。壹個物業小區是否符合成立業主大會、業主委員會的條件，可以參考以下兩條規定:京政辦[2006 54 38+0]965 438+0號規定:“商品住宅、經濟適用住房入住率超過50%，或者第壹戶居民在新建住宅小區居住滿兩年的，應當成立業主委員會；1994年底前投入使用的舊住宅區，房改銷售率超過50%的，應當成立業主委員會。“北京市國土房管[2002]316號規定:“統籌規劃、分期建設的住宅小區，管委會成立時，已投入使用的住宅小區全部符合《關於規範和加強本市物業管理若幹意見的通知》(京政辦發[2006]91號)管委會條件。對尚未入住並投入使用的住宅小區部分，管委會應當為未入住該區域的業主預留物業業主份額和管理委員會委員席位。“關於物業管理區域劃分的規定:壹個物業管理區域應當成立業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮設施設備、建築規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。解讀:成立業主大會，業主首先要確定自己的物業管理區域。供參考，請參考第號文件的規定。1998308:“物業管理區域的劃分原則上是以配套設施和基礎設施相對集中，可以獨立使用為條件，但壹個區域內房屋總建築面積控制在20萬平方米以下。" 3.關於設立業主大會投票權的規定:業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅單元數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。業主大會議事規則應當規定議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和委員的任期。解讀:首次業主大會投票權由當地政府制定，後續業主大會投票權由業主大會約定。第壹次業主大會投票權詳見京房字1997號485號文件:“業主對住宅房屋每壹單元投壹票；非住宅房屋每3000平方米壹票，不足3000平方米的每本產權證壹票。”合景國土房股府[2002]第316號:“在已認定的物業管理區域內，房屋銷售前原開發建設單位擁有全部住宅物業20%以上的，召開業主(代表)大會時，其投票權和實際投票額按20%份額計算，超出部分不予計算。”決定…的條款。四。業主大會要求及表決方式:1。會議召開前15天通知所有業主。2.業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上表決權的業主參加。3.業主可以委托代理人出席業主大會會議。4.業主大會作出的決定，必須經出席會議的業主1/2以上表決權通過。業主大會決定制定和修改業主公約和業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，使用專項維修資金和繼續籌集資金，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。6.住宅小區業主大會會議應當同時通知相關居民委員會。解讀:業主大會應提前15天以上通知全體業主，並告知相關居委會業主大會不壹定要以會議形式召開。業主大會作出壹般決定，必須經物業管理區域內全體業主1/4以上表決權通過。業主大會作出決定，制定和修改業主公約和業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，使用專項維修資金和繼續籌集資金。條例沒有規定成立業主大會必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過，也沒有規定決議必須“贊成”通過。所以成立業主大會，選舉業主委員會並不是特別難。目前，業主可以參照1998308號文件的規定，以公告方式選舉第壹屆業主委員會。以公告方式選舉產生的，應當符合下列規定:l .籌備組應當在廣告欄和公共場所的顯著位置公布管委會章程。
法律客觀性:
《民法》第277條規定，業主可以成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會和業主委員會成立的具體條件和程序依照法律、法規的規定。當地人民政府有關部門和居民委員會應當對業主大會的成立和業主委員會的選舉給予指導和幫助。