隨著中國城市化進程的加快，大規模的房屋拆遷和企業拆遷還將持續壹段時間。對於被拆遷企業的業主來說，他們最關心的是如何獲得合法的補償，如何獲得更高的合法利益。陸永強律師和中國首席拆遷律師團經過多年的法律實踐得出的結論是:被拆遷企業大多不重視企業拆遷評估，或者不重視企業拆遷評估程序，甚至不重視企業拆遷評估報告，這是壹個很大的錯誤。企業拆遷評估直接影響著企業拆遷的補償結果，也是啟動法律程序維權的重要事實依據。因此，重視並做好企業拆遷評估工作是企業主的首要任務。
壹、法律依據。
國有土地企業評估依據:《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，采取多數決定、隨機抽取的方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地進行房屋征收評估，任何單位和個人不得幹涉。”第三十四條:“房地產估價機構、房地產估價師出具虛假或者嚴重錯誤的估價報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產估價機構處以5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師處以654.38+0萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書和註冊證書；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”、國有土地上房屋征收評估辦法》等。
集體土地上的企業評價:土地管理法、物權法、中小企業促進法、省市地方性法規和政策文件等。
第二，從事實來看，需要註意的問題。
工廠拆遷涉及到企業的人、財、物、產、供、銷，影響到企業的方方面面。因此，對企業這種損失的評估也更加復雜。這不僅關系到需要工廠拆遷的政府，也關系到作為當事人的企業，不得不重視。壹般來說，工廠拆遷對企業的影響或給企業生產經營造成的損失可以分為三個階段，即拆遷準備階段、拆遷階段和拆遷後恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以用壹條曲線來表示，即從零開始逐漸上升(拆遷準備階段)，上升到最高值(拆遷階段)，然後從最高值逐漸下降到零(拆遷後生產恢復階段)。
下面，分別對這三個階段進行分析:
(壹)拆遷準備階段:
(1)由於工廠的客戶知道企業拆遷的消息，對自己的發貨能力缺乏信心，所以訂單會逐漸減少轉移；
(2)拆遷企業不能就地投放新產品，擴大生產規模，從而失去發展的盈利機會；
(3)由於工廠將被拆除，原材料訂單將逐漸減少，勢必在與原材料供應商的價格談判中處於劣勢；
(4)由於工廠要拆遷，企業管理層必然會投入精力，從而影響工廠拆遷前的生產管理；
(5)新廠區建設的壹系列費用，包括征地、規劃設計、廠房基礎設施、裝修、廠房配套設施建設等。在這個階段，企業受到的沖擊和損失從零開始，曲線上升。
(2)拆除階段:
在搬遷階段，工廠完全停止生產。營業收入為零，但仍需支付企業的其他費用，包括:(1)生產經營中仍需支付的費用:
a、員工工資(包括工資、福利、社保)以及涉及員工後勤服務的建築物需要搬遷時，也要保證員工的後勤需求；b .生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費；c、管理費；
D.日常開支(房租等。)不在搬遷範圍內的銷售和營業網點。(2)財務費用:
工廠拆遷貸款利息支出。在這個階段，拆遷對企業的影響以及由此產生的虧損曲線上升，可能會達到壹個峰值。
(3)、拆遷後的生產恢復階段:
這壹階段將逐步完成設備的安裝調試，逐步恢復生產經營秩序；顧客對企業交付能力的信心逐步恢復；原材料供應渠道逐漸穩定；企業管理的主要精力逐漸轉移；員工情緒逐漸穩定；最後，工廠的生產效率達到了拆遷前的水平，或者說因為新廠區各種條件的改善，超過了過去。在這壹階段，企業拆遷的影響和損失曲線是下降的，直至為零。
三、從法律角度應註意的問題。
1，評估機構由拆遷人指定。這壹點往往是最容易被忽視的。從實踐經驗來看，自主選擇的評估機構的評估結果與政府私下選擇的評估結果相差兩倍以上。
2.因停產停業造成損失的賠償。陸永強律師在實際辦案過程中發現，很多評估機構並沒有對停產停業損失進行評估，停產停業損失在整個企業拆遷補償結果中占有相當大的比重，壹般是根據經營效益、營業額、利潤等情況來確定的。
3.評估缺失的項目。由於被拆遷企業的業主不具備相關知識，評估報告漏項是最常見的問題之壹。比如上面拆除階段的四個ABCD項。
4.何時評估。在拆遷過程中，壹些地方政府總是想先給企業施壓，從來不提評估事項，不發布征收決定和補償安置方案，這也是壹種需要密切關註的違法行為。
總之，在辦案過程中，陸永強和中國首席拆遷律師團發現，每個企業的拆遷評估過程中存在很多問題，但又各有不同。要想徹底解決問題，就要從個案的角度出發，認真分析影響企業評估的癥結所在，從而最大程度地提高補償，爭取補償。如有以上問題，歡迎致電中國首席拆遷律師集團，竭誠為您服務。