壹是土地出讓金返還，用於回遷房建設、購買和安置。
案例1:某房地產開發企業通過招拍掛方式購買100畝土地，與國土部門簽訂的出讓合同價款為100萬元，企業已支付100萬元。根據協議，土地出讓金入庫後，以財政支持的形式給予乙方3000萬元補貼，用於本項目1萬平方米回遷房建設，回遷房建成後免費移交給拆遷戶。
(1)營業稅
本案其實是政府主導拆遷，政府出資購買回遷房用於安置拆遷戶。對於房地產開發企業來說，屬於銷售回遷房的行為。
鑒於房屋拆遷的特殊性，在營業稅退稅的計稅依據上，按營業稅暫行條例實施細則執行。
第二十條規定:“納稅人無正當理由具有條例第七條所列明顯低價，或者沒有本細則第五條所列營業額的，按照下列順序確定其營業額: (壹)按。
核定納稅人近期同類應稅行為的平均價格；(二)按照其他納稅人近期同類應稅行為的平均價格；(三)按以下公式計算:營業額=營業成本或
工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)。
我認為應該區分以下三種情況來處理:
1.退稅相當於回遷房營業稅中構成計稅價值確認收入的部分。
退還的3000萬元相當於被拆遷房屋以計稅價值確認的收入的，房地產開發企業應當按照銷售房屋收入3000萬元繳納營業稅。
2.退稅大於回遷房構成按計稅價值確認收入的部分。
土地出讓金返還協議約定返還金額大於被拆遷房屋計稅價值確認的收入的，返還的土地出讓金視同出售被拆遷房屋的收入，征收營業稅。如用於其他事項，可根據實際情況確定營業稅。
土地出讓金返還協議中沒有約定返還金額大於回遷房屋構成計稅價值確認收入的部分的特定用途的，視同回遷房屋的購買價款或者價外費用，征收營業稅。
3.退款少於被拆遷房屋在計稅價值中確認的收入部分。
開發商返還的土地出讓金數額小於被拆遷房屋在計稅價值上確認的收入的，返還的土地出讓金視同銷售被拆遷房屋的收入，征收營業稅。退稅與按計稅價值確認的收入之間的差額，在營業稅實施細則中明顯偏低。如無正當理由，應視為銷售，應征收營業稅。
(2)企業所得稅
這項業務屬於政府主導的拆遷安置工作，政府部門會返還壹部分土地出讓金給開發企業，是開發企業出售回遷房取得的收入，應並入收入進行企業所得稅征收。
根據《關於涉及財政性資金、行政事業性收費和政府性基金企業所得稅政策的通知》(財稅〔2008〕65438號+051)，企業取得的用於特定目的並經國務院批準的財政性資金，允許作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中扣除。
關於財政專項資金企業所得稅處理的通知
(財稅[2011]70號)對此進壹步明確:“企業從縣級以上人民政府財政部門和其他部門取得的應當計入總收入的財政性資金，符合下列條件的。
作為不征稅收入，可以在計算應納稅所得額時從收入總額中扣除:(1)企業能夠提供資金專用的資金調撥憑證；(二)財政部門或者其他撥付資金的政府部門。
門有專門的資金管理辦法或者對資金有具體的管理要求；(三)企業應當單獨核算資金和用資金發生的支出。"
因為這項業務屬於政府采購，不屬於非稅收入對應的財政資金。房地產開發企業收到的土地款返還實際上是壹種補貼收入，應按上述政策規定作為收入計算繳納企業所得稅。
(3)土地增值稅
1.退款相當於回遷房土地增值稅認定的收入。
3000萬元返還額相當於回遷房土地增值稅確認收入的，房地產開發企業應當按照3000萬元銷售房屋收入計算繳納土地增值稅。
企業支付的土地出讓金10000元已全額計入開發成本中的征地拆遷補償金額。
2.退還大於回遷房土地增值稅確認的收入。
土地出讓金返還協議約定返還金額大於被拆遷房屋土地增值稅確認的收入的，可用於其他事項，是否征收土地增值稅可根據實際情況判斷。
土地出讓金返還協議中沒有約定返還金額大於被拆遷房屋土地增值稅確認的收入的特定用途的，應當扣除房地產開發成本中的征地拆遷補償金額。
3.退款少於回遷房土地增值稅確認的收入。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，“條例第二條所稱收入，包括轉讓房地產的價款總額及相關的經濟利益”。如果退款3000萬元少於搬遷。
房屋土地增值稅視同銷售確認收入，房地產開發企業對全部返還的3000萬元計算繳納土地增值稅。
根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)，房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資和分配。
向股東或者投資者轉讓所有權、清償債務、交換其他單位和個人的非貨幣資產等。，視同銷售房地產，按照以下方法和順序確認其收入:1。根據企業在同壹個地方的事實。
確定當年銷售的同類房地產的平均價格；2.由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或評估價值確定。屬於《土地增值稅暫行條例》第九條。
第三條:有下列情形之壹的，按照房地產評估價格征收納稅人:第三種情形，明確轉讓房地產的交易價格低於房地產評估價格，且無正當理由的，從開發商處取得土地。
對退還出讓金少於被拆遷房屋土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。
企業支付的土地出讓金10000元已全額計入開發成本中的征地拆遷補償金額。
(4)會計處理
土地出讓金返還用於回遷房的建設、購買和安置，企業應處理經營收入。
收到退款後:
借方:銀行3000。
信用:預付3000
完工後結轉收入時:
借方:預付3000
貸款:營業收入3000元。
二、返還用於拆遷的土地出讓金。
目前招拍掛制度要求土地作為“耕地”出讓，但現實中壹些開發商提前介入拆遷，政府對原土地進行招拍掛，開發商代為拆遷。開發商繳納土地出讓金後，政府部門會部分返還給開發商，用於拆遷或安置補償。
案例二:某房地產開發企業通過招拍掛方式購買土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價款為100萬元，企業已支付100萬元。根據協議，土地出讓金入庫後，以財政支持的形式給予乙方3000萬元補貼，用於項目10000平方米土地及地上建築物的拆遷費用。國土部門委托房地產開發公司拆除建築物、平整土地，並代委托方向原土地使用者支付拆遷補償費。同意返還的3000萬中，654.38+00萬元用於拆遷費用，2000萬元用於拆遷戶補償。企業實際向拆遷戶支付補償款15萬元。
(1)營業稅
根據《國家稅務總局關於政府收回土地使用權和納稅人拆遷補償有關營業稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)第二條規定:“納稅人接受委托拆除建築物、平整土地並代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償款時，應按“建築業”稅目繳納營業稅；代委托人向原土地使用者支付拆遷補償費的行為屬於“服務業-代理業”行為，應按照提供代理服務取得的全部收入減去委托人支付的拆遷補償費後的余額計算繳納營業稅。”
返還的3000萬元中，提供房屋拆遷和土地平整服務的收入為654.38+00萬元，按建築業計算應繳納營業稅30萬元。對於拆遷補償差額，代理人應按“服務業-代理業”繳納營業稅75萬元。
(2)企業所得稅
返還的3，000萬元中，654.38+00萬元為提供房屋拆遷和土地平整服務所得。扣除相應成本後，其差額應計入當年應納稅所得額。代理人支付的搬遷補償款差額，計入當年應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅收，可以在發生當年扣除。
(3)土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，企業返還的3000萬元中，屬於提供房屋拆遷和土地平整服務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬於轉讓不動產取得的收入。所以不征收土地增值稅。此項收入不計算土地增值稅清算收入。
(4)會計處理
先行支付拆遷補償並實施拆遷時:
借方:其他應收款1500
其他業務費用1000
貸款:現金或銀行存款2500。
土地出讓金返還支付被拆遷戶補償安置費用時，企業應沖減交易，做其他業務收入處理。
收到退款後，代理人支付搬遷補償:
借:銀行存款2000
貸:其他應收款1500
其他業務收入500
收到拆遷工程款時:
借方:銀行存款1000
貸:其他業務收入1000。
三、返還的土地出讓金用於開發項目相關的基礎設施建設。
土地以原土地招拍掛方式出讓後，政府以土地出讓金返還的形式補償開發商與開發項目相關的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施建設費用。
案例三:某房地產開發企業通過招拍掛方式購買土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價款為100萬元，企業已支付100萬元。根據協議，土地出讓金入庫後，以財政支持的形式給予乙方3000萬元補貼，用於項目外的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施建設。
(1)營業稅
項目以外的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施項目的費用，應當按照土地出讓協議的約定由政府承擔。
本案符合BT(即“建設-移交”)投融資建設模式(以下簡稱BT模式)的特點。即房地產開發企業將項目的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程在竣工後移交給政府。
對於該開發企業取得基礎設施建設退稅業務，BT模式下的營業稅處理如下:
1.無論其房地產開發企業是否具有施工總承包資質，均應認定房地產開發企業為建築業總承包企業，並按建築業稅目征收營業稅。
2、房地產開發企業取得退稅後，應全額繳納建築營業稅，並開具全額建安發票。協議約定退款用於項目內開發企業自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施項目的，視同企業取得政府補助，不征收營業稅。
(2)企業所得稅
在這種情況下，該企業通過提供基礎設施建設服務賺取了3000萬元。扣除相應成本後，其差額應計入當年應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅收，可以在發生當年扣除。
(3)土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，企業返還的3000萬元屬於提供基礎設施建設服務的收入，不屬於轉讓不動產的收入。所以不征收土地增值稅。
(4)會計處理
土地出讓金返還支付項目以外的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施項目時，企業應辦理其他業務收入。
收到退款後:
借方:銀行3000。
貸:其他業務收入3000。
四、返還土地出讓金用於公共設施建設。
公共* * *設施是獨立的，非盈利的，產權屬於所有業主，或者無償捐贈給地方政府和政府公用事業。屬企業項目承諾建設的，費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價的時候，已經包含了公共設施的內容。
筆者認為，這項業務本質上是土地出讓金的打折或優惠，應由政府返還的土地出讓金應由“開發成本——征地費和拆遷補償費”沖抵。企業將已建成的公共設施交給全體業主或無償贈送給地方政府和政府公用事業單位，不視為銷售行為。因為開發商通過設定房價，從賣給業主的房款中獲得了相應的經濟利益。
案例四:某房地產開發企業通過招拍掛方式購買土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價款為100萬元，企業已支付100萬元。根據協議，土地轉讓
黃金入庫後，以財政支持的形式給予乙方3000萬元補貼，用於開發區內企業建設的會所、物業管理場所、電站、供熱站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。
(1)營業稅
這項業務實際上是由政府出資購買全部或部分公共設施。對於房地產開發企業來說，是將全部或部分公共設施出售給政府的行為。該項業務的退款為3000萬元，應按房地產開發企業銷售房地產收入(3，000× 5%) 65，438+0.5萬元計算支付。
如果3000萬元的退款少於公共設施成本的差額，則不視為銷售。這部分應該獲得的經濟利益，開發商通過設定房價向業主出售的房款中獲得了相應的經濟利益，從商品房銷售收入中實現並繳納了營業稅。
(2)企業所得稅
根據《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第十八條規定:“企業在開發區建設的郵電、學校、醫療設施等成本應單獨核算，其中，企業與國家有關業務管理部門和單位合資建設的，國家有關業務管理部門和單位給予的經濟補償可直接沖減項目建設成本。
筆者認為，企業在取得3000萬元退稅款後，應直接扣除項目配套設施建設費用，扣除後的差額應調整當期應納稅所得額。
(3)土地增值稅
企業實際繳納土地出讓金65，438+0萬元後，全額計入開發成本中的征地拆遷補償。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，筆者認為，企業取得的3000萬元退稅款在清算土地增值稅時應作如下處理:
1.如果可以認定為向政府出售全部或部分公共設施的行為，則是轉讓不動產的所得，因此應征收土地增值稅。此項收入應計算為土地增值稅清算收入。
2.不能認定為向政府出售全部或部分公共設施的行為，企業從政府部門取得的3000萬元補償，在房地產開發成本中的征地拆遷補償金額中沖減。
(4)會計處理
土地出讓金返還給開發區內企業建設的會所、物業管理場所、電站、供熱站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。
收到退款時，如果是補貼:
借方:銀行3000。
貸款:開發費用3000元
收到退款時，如果是購買:
借方:銀行3000。
貸款:營業收入3000元。
五、土地出讓金返還給其他掛靠企業或個人。
目前在土地招拍掛制度過程中，出於各種考慮，開發商繳納土地出讓金後，政府部門部分返還開發商所屬企業，用於業務獎勵、財政補貼等。
案例五:某房地產開發企業通過招拍掛方式購買土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價款為100萬元，企業已支付100萬元。根據協議，土地出讓金入庫後，以財政支持的形式給予乙方關聯企業丙方3000萬元補貼，用於企業丙的招商引資獎勵和生產經營財政補貼。
(1)營業稅
根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案中，房地產企業(乙方)未取得收入或直接經濟利益，不征收營業稅。
企業C收到政府提供的3000萬元，但沒有發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或有償轉讓不動產所有權的行為，故不征收營業稅。
(2)企業所得稅
本案中，房地產企業(乙方)未取得收入或直接經濟利益，不征收企業所得稅。
C企業取得的3000萬元政府獎勵或財政補貼是否屬於不征稅收入，應根據財稅[2008]151號和財稅[2011]70號的規定進行判斷，如果作為不征稅收入處理，根據《企業所得稅實施條例》第二十八條的規定，使用不征稅收入進行支出所發生的費用，在計算時不得扣除用於支出的資產折舊和攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。
(3)土地增值稅
房地產企業(乙方)實際支付土地出讓金1萬元後，全額計入開發成本中的征地拆遷補償。
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅清算時，乙方企業未退還的部分不計入收入，也不沖減開發成本。丙企業已從丙企業取得3000萬元，但未出售或以其他方式轉讓任何不動產。因此，不應該征收土地增值稅。
(4)會計處理
房地產開發企業(乙方)未能取得退款的，在會計上不予處理。
企業C獲得政府獎勵或財政補貼3000萬元。領取獎勵或補助時，應采取以下措施:
借方:銀行3000。
貸款:營業外收入3000元
六、土地出讓金的返還沒有約定什麽，只是壹種獎勵或補助。
土地招拍掛制度運行過程中，出於招商引資等各種考慮，開發商繳納土地出讓金後，政府部門返還給開發商，用於商業獎勵、財政補貼等。
案例六:某房地產開發企業通過招拍掛方式購買土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價款為100萬元，企業已支付100萬元。根據協議，土地出讓金入庫後，以資金支持的形式給予乙方3000萬元補貼，目的是獎勵企業招商引資，沒有規定資金的專項用途。
(1)營業稅
根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案中，房地產企業(乙方)從政府取得3000萬元，但不存在營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或有償轉讓房地產所有權行為，故不征收營業稅。
(2)企業所得稅
根據財稅[2008]151號和財稅[2011]70號的規定，本案土地出讓協議未規定資金的專項用途，不符合財稅[2011]70號的規定。
“不征稅收入”三個條件之壹，不能作為不征稅收入處理。企業取得3000萬元政府獎勵或財政補貼時，應計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。
(3)土地增值稅
企業實際繳納土地出讓金654.38+000萬元後，全額計入開發成本中的征地拆遷補償。
根據土地增值稅的有關法律規定，土地增值稅是按照轉讓房地產取得的收入減去扣除項目金額和規定稅率後的增值額計算征收的。
《土地增值稅暫行條例實施細則》在抵扣項目中規定了為取得土地使用權而支付的土地價款以及按照國家統壹規定支付的相關費用。
筆者認為，房地產開發企業獲得了政府的回報。
“土地出讓金”或政府給予的補償退款雖然是對房地產開發企業的補貼，是企業的營業外收入，但實際上是政府給予房地產開發企業的土地價款。
貼現，所以要扣除土地成本。因為返還3000萬元的地價款本質上並不是“取得土地使用權所支付的款項”的範疇。因此，該企業已獲得退款3000萬元，土地
清算增值稅時，應沖減房地產開發成本中的征地拆遷補償費。
(4)會計處理
接受獎勵或補貼時:
借方:銀行3000。
貸款:營業外收入3000元
上述案例中，房地產開發企業通過招拍掛方式繳納的土地出讓金涉及契稅。
根據《契稅暫行條例》第八條規定:“契稅納稅義務發生的時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得具有土地、房屋權屬轉移合同性質的其他證明的當天。”因此，企業應在合同簽訂當日繳納契稅，計稅依據為100萬元。
需要指出的是，部分稅務機關對上述情況的執行可能存在壹定差異，企業應先與當地主管稅務機關溝通，避免不必要的涉稅風險。
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