李俊告訴記者，壹個業務員壹年賣出10套房子，在行業內取得了不錯的業績水平，但今年的行情已經讓他兩個月就達成了15套房子的成交。“壹開始我們以為受疫情影響，今年的行情應該不會太好，但沒想到會比以前表現得更好。”
在李俊負責的沙井和福永地區，有大量的小產權房。據另壹位小產權房交易中介趙穎(化名)介紹，“到處都是小產權房。”記者近日走訪中發現，近期深圳小產權房需求旺盛，不少樓盤漲價，剛需客戶和投資客活躍。
早在2007年，住建部就發出風險提示，小產權房不受法律保護，不具備上市交易資格。事實上，根據記者近日的走訪，小產權房的交易已經形成了比較完整的鏈條和操作流程。其中，壹些開發商為了讓購房者“安心”，出具了各種帶有不同名稱和相關主體印章的合同協議，以及“房屋使用權證”等各種證明。包裝之下，每壹筆交易都顯得特別“正規”。還有為什麽小產權房這麽受歡迎？這其中也隱藏著許多“誘人”的利益鏈條。
小產權房的“暗箱”交易
6月29日，趙穎帶記者來到壹個名為“怡園”的村委會統壹樓小區，該小區位於沙井會展中心旁，有6套房子，帶空中花園和地面車位，均價22500元/平方米。從外觀和規模上看，該小區與普通商品房相差無幾。實際上，在當地，這種房子、農村的房子、企業用土地投資建造的樓房統稱為“小產權房”。
售樓處工作人員徐華(化名)為記者推薦了壹套107平米的三居室，總價約254萬元，首付50%，將分10年。值得註意的是，徐華告訴記者，如果選擇分期，前5年購房者個人直接從銀行貸款最多50萬，最後5年剩余房款視為“付款”，先以開發商的名義貸款給銀行，再由購房者貸款給開發商。
除了房款，購房者在與上述統壹樓的開發商即村委會蓋章費簽訂購房合同時，還要繳納3萬元的“綜合服務費”，且各村委會的收費標準不壹。徐華向記者解釋，客戶購買統壹樓是以“入股”的形式，即買家以投資集團的身份購買開發商的股份，名義上與村委會和開發商合作投資建房。股份的形式是不動產。房子賣了，就相當於賣了自己的股份。
之後，徐華給了記者壹份封面上寫著與某律師事務所的“合同”，名為“購房協議”，還有壹份綠色包裝的證明，上面寫著“房屋使用證”。徐華提到，為了完成合同的簽訂，購房者還需要支付2000元的“律師見證費”，即律師的個人印章。“這是必須的，也是妳自己買房的保障。有律師見證，購房合同就相當於商品房的‘紅寶書’。”
在李俊帶記者參觀的另壹棟福永街道村委會大樓裏，購房者與開發商深圳市豐萊奇物業管理有限公司簽訂了壹份名為“* * *附投資分配協議”的合同，但該公司並未向購房者收取上述村委會蓋章費及“律師見證費”。售樓處相關工作人員告訴記者，“不需要律師見證。有了村委會的印章，就已經表明(購房者)合法擁有這套房子。”與徐華所在的開發商出具的《房屋使用證》類似，該樓的開發商還會給購房者壹份用棕色書皮包裹的《使用權確認書》，也叫“綠皮書”。
不過，京訴金律師事務所主任告訴記者，根據現行法律規定，小產權房買賣合同的效力往往是無效的。無論以什麽名義出具“購房合同”，其實都是為了掩蓋小產權房的性質。“‘綠皮書’沒有法律效力，開發商無權出具證明。”
此外，王雨辰表示，有律師見證的小產權房購房合同和沒有律師見證的購房合同在法律效力上沒有區別。“如果是非法交易，不會因為有律師的見證而變成合法交易。如果妳見證了壹個違法的行為，見證行為本身就是違法的，收費也是不合理的，不合法的。”
除了壹手小產權房交易中的各種收費外，購房者在購買二手小產權房時，還要支付不同數額的“過戶費”和“茶水費”。相關中介告訴記者，二手小產權房的“過戶費”壹般為500元/平方米。這幾年村委會互相攀比，“轉讓費”增加了。目前部分二手小產權房的“轉讓費”已經達到1萬元/平方米。李俊說，壹套面積113平方米，總價279萬元的二手小產權房，最近壹次性收了9.6萬元的轉讓費。
某中介兩個月就完成了年度業績指標。
小產權房銷售雖然缺乏監管，但還是有很多剛需客戶和投資客。
在龍崗區布吉南嶺村買了小產權房的鐘女士告訴記者，她2007年買房時的小產權房價格是4000元/平方米，而周邊商品房均價是654.38+0.8萬元/平方米。相比之下，價格低才是選擇小產權房的主要因素。
7月7日，李俊帶記者來到村委會的壹棟統壹樓，位於沙井南環路，交房號為2015。其單價約為2萬元/平方米。然而，對於距離統壹大廈不到1公裏的未開放商品房，李俊估計其銷售單價至少為65000元/平方米，而距離統壹大廈約1公裏的新公寓銷售均價已達到60000元/平方米。“目前沙井商品房均價7萬元/平方米。”
除了價格低，不需要買地，出售不受限制，也讓小產權房成為“投資熱點”。
去年底剛賣掉白石洲壹套拆遷房的石先生(化名)，今年年初手裏拿著600萬現金來到沙井。他用了不到壹周的時間，在統壹大廈買了三套二手房，2套投資，1自住。
相關中介告訴記者，除了租金回報，近年來沙井的小產權房價格也呈上升趨勢。以壹套100平米的小產權房為例，總房價壹年漲20 ~ 30萬基本不成問題。“勢頭好的時候，每平方米漲5000元到8000元也是有可能的。”李俊給了記者另壹組數據。2016年小產權房均價2000元-3000元，今年小產權房單價普遍達到20000元/平方米。
記者近日走訪發現，“短期收租，長期拆遷”是小產權房賣家拋出的壹大賣點。記者以手中有閑置資金為由，向某中介咨詢小產權房的投資建議。中介告訴記者，現階段沙井很多舊村區都納入了城市更新規劃，他建議記者先從壹套200萬元的統壹樓房和房子入手，短期內獲得租金收入，之後或許還能獲得壹筆拆遷補償款。“現在這裏平均租金3500元，比較穩定。如果妳的房子當時涉及拆遷，補償至少10萬元。”
在諸多因素的推動下，壹場關於小產權房的博弈依然火熱，李俊也是這場“狂歡”的受益者之壹。
“尤其是2017和今年，小產權房市場緊張，主要是因為2016周邊地鐵正式開通，今年受疫情影響，很多客戶選擇投資房產。今年三四月份，我已經賣出了15套房子，完成了壹年的業績。”李俊告訴記者。
利益背後隱藏的法律風險
深圳的小產權房具有特殊的意義。按照官方的解釋，深圳沒有小產權房。
王雨辰告訴記者，小產權房並不是壹個嚴格的法律概念，而是現實生活中壹類房屋的統稱，對應的是合法的大產權房。壹般小產權房是指建在農村集體土地上的房屋，沒有相關證件和土地出讓金。
經過1992和2004年兩次農村城鎮化改造，深圳農村集體土地全部轉為國有土地。所以，從占地性質來說，深圳並沒有通常概念中的小產權房，但由於歷史遺留和舊改進程緩慢，深圳的村民和村集體手中仍有大量土地，小產權房壹詞往往被廣泛使用。
提到小產權房在深圳發揮的作用，中國綜合開發研究院旅遊與房地產研究中心主任丁松認為，深圳住房供不應求，小產權房可以補充居住缺口，具有使用價值和市場。“其實小產權房市場壹直存在。然而，今年上半年以來，尤其是第二季度以來，深圳樓市出現回暖現象。在商品房市場的帶動下，小產權房的交易需求壹直比較旺盛。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李也表示，小產權房是深圳實際住房供應的組成部分。受相關政策推動和近年來城市更新加速的影響，小產權房再次受到熱烈關註。
值得註意的是，熱情之下，小產權房交易存在諸多風險。
今年5月20日，自然資源部發布了《自然資源部關於加快推進宅基地和集體建設用地使用權登記工作的通知》。淄政發〔2020〕84號明確規定:“城鎮居民非法購買宅基地和小產權房的，不予登記，不得通過登記使違法用地合法化。”但在司法實踐中，本村村民購買，或者非村民購買後將戶口遷入房產，或者已經取得相關合法產權登記證明的，屬於特殊情況。
不過，王雨辰表示，從法律風險的角度來看，仍然不建議購房者購買小產權房。“現在的小產權房大多屬於違法用地、違法建設的房子。除了行政風險，小產權房如果遭遇拆遷，還會面臨當地政府不承認小產權房合法來源、原業主毀約等風險。而且小產權房往往沒有產權證，沒有相關規劃手續，購買後無法落戶。房子的很多附加價值無法實現。”
另外，從現實情況來看，對於很多投資者來說，實現“壹夜暴富”的夢想並不容易。中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長潘鶴林認為，深圳的小產權房壹直是歷史遺留問題，短期內很難找到解決辦法。“其實深圳已經做了相關的嘗試，但是涉及到很多復雜的利益關系，處理起來比較困難。我估計很有可能暫時維持現狀。”
針對上述相關問題，7月8日，記者致函深圳市規劃和自然資源局，相關工作人員表示，小產權房相關事宜壹直由各區管理。當天，記者致電深圳市寶安區土地規劃監督局，向其發出采訪要求。綜合科相關負責人表示，該局接受媒體采訪前要經過區委宣傳部，並給了記者壹個聯系方式。截至發稿，記者電話始終無人接聽，嘗試撥打寶安區委宣傳部壹位副主任的辦公室電話，也未果。