物業管理論文模式探討1:城市社區物業管理存在的問題及對策摘要:隨著我國經濟實力的不斷增長，社區物業管理也得到了快速發展。但越來越多的問題凸顯出來，在壹定程度上制約了我國物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在日益成熟的市場環境中缺乏明確的發展方向，難以實現突破性發展。因此，探討我國城市社區物業管理中存在的問題，探究問題產生的原因，並在此基礎上探索優化我國城市物業管理的解決方案，對於促進我國城市社區物業管理的發展具有重要意義。
關鍵詞:城市社區；物業管理；物主
1我國城市社區物業管理存在的問題
1.1城市小區物業管理企業管理能力有限。
與發達國家相比，我國的小區物業由於起步較晚，發展相對落後，國內物業管理人才匱乏，導致大部分城市小區物業管理企業管理能力不足。主要體現在兩個方面:壹是物業管理企業與業主、房地產開發商的關系處理不到位。其次，物業管理的重點是對外宣傳，但實際管理經驗的積累和管理相關設施的開發與宣傳相悖，這在壹定程度上導致我國城市社區物業管理企業的高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮應有的功能和作用。
1.2落後的服務理念
我國城市物業管理企業落後的服務理念，使得我國城市物業管理服務質量難以彰顯。主要體現在兩個方面:壹是我國城市物業管理的主觀原因導致其行業定位的偏差。中國的城市物業管理企業沒有找到正確的行業定位，把自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業的服務理念落後，沒有意識到物業管理的功能就是服務。由於這種錯誤的行業定位，我國城市物業管理服務質量差。其次，前期物業定價低、後期業主拖延或拒絕繳納物業費等客觀因素，導致我國物業管理企業難以提供優質服務。壹旦業主拖延或拒交物業費，物業管理企業就會更加被動和懈怠，極大地打擊物業管理的服務意識，難以提供優質服務，從而形成惡性循環，制約我國城市物業管理整個行業的發展壯大。
1.3業主的想法存在誤區。
隨著我國城市物業管理行業的快速發展，大部分業主的消費觀念相對落後，還處於計劃經濟時代的免費午餐狀態，尚未形成？等價交換？消費的概念。另外，大部分業主對物業缺乏正確認識，自律性差，盲目追求？價格低，服務高？。很多業主拖延或拒交物業費，降低了物業管理企業的收費率，降低了物業管理人員的服務積極性，也影響了更多小區居民的利益。
2我國城市社區物業管理存在問題的原因
2.1相關法律法規不健全。
由於我國城市小區物業管理相關法律法規不健全，賦予業主大會和業主委員會的法律地位不高，業主大會在實際操作中協商處理小區物業管理問題的難度加大，協調成本逐漸增加，業主大會難以充分發揮職能。另外，對業主大會、業主委員會的監督機制不健全，在實際操作中很難做到？民主公開公平？因此，業主委員會和業主大會不能完全代表業主的利益。正是由於我國城市小區物業管理相關法律建設薄弱，沒有出臺針對性、地方性的物業管理相關法律法規，導致小區物業管理企業與業主之間的權利、責任和利益關系不明確，相關法律法規尚未出臺明確指出二者之間糾紛的處理方式。根本原因是中國的房地產行業發展很快，小區物業管理行業也發展很快。與小區物業管理行業的發展速度相比，我國出臺的小區物業管理法律法規難以同步，制約了其發展。
2.2市場機制不完善
近年來，我國物業管理行業發展迅速，逐漸成為我國現代服務業的重要組成部分。然而，由於我國物業管理行業發展較晚，市場機制不完善，業主與物業管理企業之間的糾紛層出不窮。市場機制的不完善嚴重影響了市場經濟環境下物業管理體制的發展和完善。物業管理企業缺乏良好的監管環境，招投標的規範性和透明度較低，導致違法違規行為時有發生，使得物業管理行業在市場經濟中活力不足。此外，由於監管機制不完善，壹定程度上難以充分履行物業管理企業的職能和責任，加劇了物業管理市場的混亂。正是由於市場機制不完善，物業管理缺乏良好的競爭環境，使得市場經濟競爭機制建設不完善，進而導致物業管理企業經營不規範、管理水平低下。基於物業管理企業的不規範運作，壹定程度上引起了業主的不滿，進壹步影響了業主參與自治的積極性。
2.3小區業主自治程度不足以滿足實際需要。
按照中國傳統文化，普通人花積蓄買商品房，是為了安居樂業，尋找歸屬感。然而，面對與物業管理的糾紛得不到解決，許多業主對物業管理行業失去了信心。壹方面，業主缺乏自治觀念。有的小區幾年不開業主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業管理事務漠不關心。不能正常召開業主大會，就不能成立業主委員會。面對利益侵害，缺乏良好的維權渠道。其次，很多小區業主委員會管理不規範。業主委員會應該由業主大會選舉產生，但很多小區從選舉到後期的管理和運作都極不規範。業主委員會不能代表業主的利益，甚至和物業管理公司壹起侵害業主的利益。雖然有些小區業主委員會是通過正規程序選舉產生的，但業主委員會成員缺乏管理能力，無力幫助業主維權。這些情況都使得業主委員會形同虛設，無法發揮應有的作用。
3優化我國城市社區物業管理的對策
3.1完善相關法律法規
雖然物業管理在我國已經發展了很多年，但是相關的法律法規還是比較滯後。開發商、物業公司、業主之間的糾紛，往往因為沒有詳細的法律法規提供法律依據，無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩個方面完善法律法規。壹方面，我們應該有健全的方法和規章制度。我國不同地區經濟文化發展差異很大，僅僅依靠國家制定的法律法規往往無法解決實際糾紛。可以根據各地的實際情況，制定物業的相關規定，在物業管理過程中更現實地解決物業糾紛。比如收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節問題，都要用詳細的法律法規來規範，讓糾紛有法可依。另壹方面，要制定完善的招投標制度。目前物業管理的壹個重要問題是業主無法選擇自己的物業公司。完善招投標制度，通過業主大會公開選擇受廣大業主青睞的物業公司。壹旦自由選擇物業管理公司，物業管理公司必須盡力提供良好的服務，以獲得業主的聲譽和良好的公眾印象，以獲得市場。公平公開的市場競爭可以促進物業管理公司服務理念的轉變和管理能力的提高，最終得到長足的發展，同時業主也得到了良好的服務，避免了糾紛。
3.2認清行業性質，找準行業定位。
首先要處理好物業管理者和業主之間的定位。物業管理人員不是淩駕於業主之上嗎？經理？，不卑微受氣？仆人？。物業管理者應該把自己定位為服務者，因為物業管理本質上是壹個服務行業。每壹位物業從業人員都應恪守職業道德，認真為業主提供服務，不斷提高自身的物業管理能力。遇到業主的問題要有耐心，時刻把自己定位成服務者。對於業主來說，也要擺正自己的位置。總不能把物業經理當成自己的仆人，通過正規程序處理物業問題，而不是威脅、拒絕交物業費吧？維權？。其次，地產商和物業之間的定位。開發商和物業應該是相輔相成的，只有互相支持，互相幫助，才有雙贏。壹些開發商在房屋建設等方面偷工減料，導致物業公司後期難以應對，使得物業公司失去管理信息，業主糾紛不斷。壹些物業公司為了獲得市場，前期給開發商開出過低的物業費，吸引業主購買商品房，後期卻無法提供預期的服務，最終只會產生糾紛。高質量的住宅建設規劃將為後期的物業管理減少許多不必要的糾紛，提供壹個良好的服務平臺，並使開發商獲得公眾的信任和支持。
3.3完善相關規章制度
首先，要進壹步完善招投標制度，做好事前監管。在確定哪家物業管理公司進入小區參與物業管理之前，必須要有完善的招投標制度來選擇符合要求的優質物業管理公司。公平公開的招投標制度讓更多的物業公司參與競爭，從而促進物業公司的自我完善，為業主提供更好的服務。通過嚴格的招投標制度和招投標程序篩選合格的物業公司是對業主和物業管理行業負責。其次，初期物業公司選擇市場化。在實際的物業管理過程中，開發商和物業管理公司的關系往往非常模糊，甚至物業公司是開發商的子公司。根據物業管理條例，物業管理公司和開發商應該是合同關系。開發商銷售商品房，物業公司提前進入小區，往往與開發商有著千絲萬縷的聯系。後來缺乏自由選擇物業公司的制度，導致業主之間糾紛不斷。最後，建立完善的業主投訴制度。近年來，物業糾紛越來越多。當業主利益受到侵害時，沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴體系，只能采取其他不盡人意的方式維權。這樣壹來，物業和業主之間的糾紛得不到妥善解決，從而惡性循環。糾紛得不到妥善解決，使業主對物業管理行業失去信心，不願意交納物業管理費。最終，物業管理企業無法得到健康發展。
3.4完善監督機制，物業管理健康發展
首先，要加強對物業公司的資質審查和監管。嚴格審核物業管理企業資質和信用，防止不合格企業進入物業管理行業。這樣既保護了業主的利益，也保護了物業管理行業的利益。其次，加強對物業管理行業競爭的規範監管。目前，物業管理市場的競爭日趨激烈。很多物業公司為了搶占市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，但進入小區後卻無法盈利，以降低服務質量違規收費來保證自身利益，最終導致業主不滿，導致糾紛不斷。同時，惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，損害了物業管理行業形象。最後，要加強對業主委員會的規範化監管。業主委員會由業主大會選舉產生，代表業主利益。政府加強監督管理，使其規範運作，真正代表廣大業主的利益。
作者:譚麗燕單位:長江師範學院
參考資料:
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物業管理論文討論範文2:保障性住房後期物業管理存在的問題及對策摘要:住房保障是重要的民生問題。近年來，保障性住房的建設規模越來越大。然而，在國家政府高度重視，大量保障房投入使用後，後期物業管理面臨著前所未有的挑戰。物業管理部門與租戶的矛盾，對保障房的良性運行非常不利。摘要:本文從部門負責人、物業管理和居民三個主體出發，探討了保障性住房後期物業管理中存在的問題，並提出了相應的解決辦法。綠色？發展有非常積極的意義。
關鍵詞:經濟適用房；後期物業管理；河南省安陽市
壹、研究背景和意義
大規模實施保障性安居工程是黨中央、國務院的壹項重要決策。為加快保障性住房建設發展，快速解決城鎮低收入家庭、農民工和新增就業群體的住房困難，逐步改善城鎮中等偏下收入家庭和棚戶區居民的居住條件，實現住有所居的目標，促進河南城鎮化快速健康發展。2011以來，河南省出臺了許多關於保障性住房的政策建議和意見:2011年65438+2月21《河南省人民政府關於加快保障性安居工程建設的若幹意見》，提出要進壹步規範廉租房和經濟適用房的建設方式、審核機制和售後管理，建立可持續發展的廉租房和經濟適用房制度。2012河南省政府出臺《關於加強廉租住房和公共租賃住房職業管理的指導意見》，要求逐步降低保障性住房準入門檻，同時將新就業職工和外來務工人員納入公共租賃住房保障範圍。2013河南省住房和城鄉建設廳《關於做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》提出，加快保障性住房建設，認真落實保障性住房分配政策，積極推進棚戶區改造。2015《關於加強公共租賃住房管理的若幹意見》提出了實行配租的措施，是保障性住房建設和管理中不可或缺的制度保障。由於政府的積極作為，河南省保障性住房形成了以廉租房、公租房為主體，經濟適用房、限價房、定向安置房為補充的多元化體系。保障房後期運營管理主要包括:準入退出、租金收取、物業管理、社區文化建設、配套設施管理等。《國務院辦公廳關於保障性安居工程建設管理的指導意見》(國辦發[2011]45號)規定？保障房小區可以實行自我管理、自我服務，還是聘請專業機構提供物業服務？並對保障房後期物業管理提出壹些指導性意見。本文通過對安陽市保障性住房後期物業管理的實證研究，對保障性住房後期物業管理中存在的問題進行了詳細深入的分析，並提出了針對性的解決方案，將進壹步完善安陽市保障性住房後期物業管理；而且通過改善住房條件和環境，可以有效解決目前居住在保障性住房的群體的後顧之憂，也有利於提高中低收入群體的幸福指數；同時，加大老百姓對後期物業管理的配合和支持力度，將有效減少後期管理過程中的阻力，促進保障房後期物業管理的可持續發展。
二、問題的解釋
(壹)部門負責人發現的問題
對於保障房部門負責人，主要以約談的形式進行。談到保障房，不少負責人表示，正在逐步完善相關配套措施。對於後期管理部分，他們會繼續采用政府委托物業管理的形式，但也存在很多問題，主要是以下三個問題。第壹，政府財政壓力太大。保障性住房的資金來源主要是財政資金、租金和配套設施的經營收益。隨著住房規模的擴大，包括行政人員、管理人員等費用，而政府只向市民收取少量租金和物業費，久而久之資金壓力越大；第二，壹些官員不敢承擔擱置房子的責任，讓經濟適用房發揮不了應有的作用；三是居民資產審核難，退出意識弱。由於我國尚未建立與市場經濟體制相適應的金融信用體系和居民個人收入申報制度，個人收入和金融資產不公開透明，缺乏有效的收入監控手段和相關調查統計手段。在資產審核存在漏洞的情況下，壹些經適房被有房有車、租售房屋的業主占用，違背了設立經適房的初衷。此外，保障房退出機制中激勵措施不明顯，退出概念模糊，沒有激勵機制，導致居民壹旦住進保障房就不願意退出，居民主動退出的動力嚴重不足。
(二)來自財產的問題
問卷中與物業相關的問題主要包括是否有物業管理、物業人員的專業素質、對物業管理及提供的主要服務是否滿意。從安陽市三個不同檔次的住宅小區收集到的220份有效問卷中得知，156(70.91%)個住宅小區沒有專門的物業公司管理，127(40.2%)個住宅小區設置了物業管理。問卷調查結果顯示，員工素質壹般，84%。調查結果說明了四個問題:壹是物業提供的服務範圍過於狹窄，僅限於簡單的日常服務，居民反映小區安全管理不到位，電瓶車被盜案件較多，門衛進出把關不嚴，導致小區人員魚龍混雜，居民日常安全無法保障。二是物業小區綠化規劃不到位，存在汽車亂停亂放現象，影響交通。三是物業工作效率低，房屋質量問題，如屋頂漏水、管道漏水、不供暖等，沒有得到及時答復。四是缺乏針對性的物業，應根據經濟適用房業主的不同需求、不同消費水平制定切實可行的服務業務，做到無微不至的服務。在與物業管理人員的交談中發現，部分居民未及時繳納物業費，導致物業工作未能如期及時開展。管道的使用壽命為2年，屋頂的使用壽命為5年。到了壹定時期後，維護和人工費用也是壹筆不小的開支。業主認為物業為了節省開支，降低成本，降低服務質量，拒絕繳納物業費。解決兩者的直接矛盾是目前物業管理工作的重點。既要保證服務質量，又要建立合理的機制，鼓勵人們積極繳納物業費。社區裏有誌願服務站，有節日，有文藝演出，有讀書平臺，但大部分居民參與得不好，缺乏主人翁意識，沒有意識到自己也是社區的壹員，不能積極參與社區文化建設。
(三)家庭滿意度反映的問題。
問卷主要從住房概況、物業管理、配套設施、社區建設、相關政策、退出機制等六個方面分析了不同住房條件家庭對保障性住房後期管理的不足和態度。在220份有效問卷中，廉租房租戶70份，經濟適用房租戶147份，公租房租戶3份。主要反映以下五個問題:第壹，保障房所在的小區存在很多問題，如公共交通不便、健身器材和公共場地缺乏、社區醫療不完善、社區超市價格高等。其次，在鄰裏關系方面，27.5%的居民選擇壹般，說明需要加強鄰裏溝通和社區文化建設，培養社區居民的團結友愛互助意識。說到誌願服務，很多居民表示從來沒有參加過社區誌願活動，有條件的話會很樂意參加，特別是？以工代費？願意參加社區勞動抵消物業費。再次，在後期管理模式上，28.5%的居民選擇了戶物業結合管理，20.9%的居民選擇了政府和相關部門主導，說明居民參與管理的意願還是很強烈的，只是缺乏壹個平臺。另外，目前沒有物業管理的經適房小區居民表示，之前小區有物業管理，但是因為第四，36.4%的居民表示不太了解經適房相關政策，50.6%的居民表示不知道如何投訴舉報，從未舉報過，少數居民表示舉報過但沒有得到回復，物業退出管理。這說明政府和社會各界的監督機制並不完善，沒有壹個公開透明的渠道來真正讓民眾表達心聲，讓權力在陽光下行使。第五，大部分居民在退出機制上表現出強烈的意願，即不會退出保障房，說明政府在這方面的引導還不夠，沒有讓老百姓樹立正確的就業觀，通過自己的努力早日退出保障房。
第三，破解策略
(1)部門領導
對於部門負責人的問題應該先采取什麽措施？開源節流？、廉租房、公租房物業服務收費實行政府指導價，減輕政府財政資金壓力，壹方面通過適當的梯度提高壹定範圍內配套設施的租金和承包成本，增加保障性住房管理的資金來源；另壹方面，租戶可以在社區居委會的組織下參與物業管理和自助服務，精簡物業管理人員規模，實行競爭激勵機制，提高工作效率；其次，加強對住建部門相關工作人員的監督，同時完善公示制度，最大限度地避免保障性住房資源的浪費，使其發揮應有的作用，切實保障住房困難戶的住房問題；最後，對於租戶資產審核難、退出意願弱的問題，應成立政府官員和物業管理人員相結合的工作小組，確定明確的指標，定期入戶檢查，加大宣傳力度，讓租戶更好地了解退出機制。嚴格按照資產審核標準和退出審核標準，對不願意主動退出但不符合保障房資格的，要強制退出。同時建立周轉房或周轉資金制度，將其他租金較低的公租房提供給租戶或強制退出。
(2)物業管理
物業管理公司在管理保障性住房小區時，應提供全方位的服務，特別是安全措施，切實維護居民的人身和財產安全；同時呢？鄰近原則？接受本小區內部工作人員(承租人)參與民主管理，平時註意培訓工作人員，提高工作人員素質，提高工作效率；居民反映的問題要有專人記錄，及時解決，讓居民小區加強對物業管理的民主監督，完善居民小區的投訴渠道。此外，物業費要按照規定的標準收取，建立合理的機制，鼓勵人們積極繳納物業費，並根據住戶的住房情況分階段收取費用，不得隨意改變收費標準。加強居民與物業管理部門的溝通協商，管理信息公開，緩解兩個主體的矛盾。此外，物業管理者應鼓勵居民積極參與社區文化建設，從而增強他們的主人翁意識。
(3)家庭
首先，租戶是經濟適用房管理的關鍵要素。保障房後期物業管理的發展，要求住戶積極支持和配合管理的發展，民主參與管理，積極建言獻策，增強主人翁意識。調查發現，大多數家庭願意使用？以工代費？正式參與小區管理抵消了物業費，所以小區內的互助既能增進鄰裏關系，又能減輕物業管理的工作壓力，對小區的和諧建設也大有裨益。不僅如此，吸引大學生誌願者或社工參與流動性強、勞動強度低的工作，有效整合現有人力資源，是保障房後期管理的壹次積極而有意義的嘗試。關於退出機制，要加強居民對保障性住房退出機制相關政策的了解，自願選擇有利的主動退出策略，促進保障性住房退出機制的合理公平實施。
作者:王晶晶郭曉青單位:河南師範大學
參考資料:
張雪峰郭林。基於河北省經驗的租賃型經濟適用房後期運營管理中存在的問題及對策[J]。蘇州大學學報(哲學社會科學版)，2014(05)。
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