最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋
(2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議法釋[2009]8號通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年6月65438+10月1日起施行。
2009年5月15日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第壹條建設單位與物業服務企業依法簽訂的前期物業服務合同，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以不是合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條有下列情形之壹，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同有關條款無效的，人民法院應予支持:
(壹)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務委托給他人的委托合同；
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、增加業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定或者法律法規及相關行業規範確定的維修、養護、管理、維修義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾和制定的服務規則應當視為物業服務合同的組成部分。
第四條業主違反物業服務合同或者法律法規、管理公約，實施妨礙物業服務和管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨礙等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條物業服務企業違反物業服務合同的約定或者法律、法規、部門規章的規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其收取的違法費用的，人民法院應予支持。
第六條業主無正當理由拒交物業費或者經書面催告後仍未在合理期限內繳納物業費，物業服務企業請求業主繳納物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定和相關規定提供服務，業主僅以不享受或者不需要接受相關物業服務為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他使用人約定由物業使用人繳納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條業主大會依照《物權法》第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會主張物業費的，人民法院應當告知其向被拖欠物業費的業主主張權利。
第九條物業服務合同權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已預收但尚未提供物業服務的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業要求業主繳納拖欠的物業費的，按照本解釋第六條的規定辦理。
第十條物業服務合同權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域，移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所需的相關資料和其委托的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務合同權利義務終止後，物業服務企業以存在事實上的物業服務關系為由拒絕退出或者移交並請求業主繳納物業費的，人民法院不予支持。
第十壹條本解釋關於物業服務企業的規定，適用於《物權法》第七十六條、第八十壹條、第八十二條規定的其他管理人。
第十二條人民法院應當參照本解釋對業主的規定，處理因物業的承租人、借用人或者其他使用人違反物業服務合同以及法律、法規或者管理規約而引發的物業服務糾紛。
第十三條本解釋自2009年6月10日起施行。
本解釋施行前已經終審的案件，當事人在本解釋施行後申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。