案例1
美發店開進了居民樓。
樓上的居民坐立不安。
2016 1.8，蘭州的王女士向蘭州晨報反映，3年前，壹位居民在她居住的西站河線十字附近鐵路小區居民樓2102室樓上開了壹家美發店。很多來理發的人經常敲錯門，走廊裏也彌漫著燙發藥的味道，嚴重影響了樓裏居民的正常生活。
記者到現場看到，居民樓裏貼著“小四美發工作室”的招牌。推開2102房間的門，家裏的客廳是壹家美發店。壹個中年婦女正坐在椅子上等待理發，而另外兩個婦女正在聊天。“這是我自己的家。我以前在外面開過發廊，來給我做頭發的都是熟客。”壹個穿著長衫的女人說。該女子聲稱自己只接待壹些老客戶，不對外開放。
據了解，該美發工作室此前曾在樓道電梯口做廣告，被保安拆除。居民劉女士等人表示，準備向物業等相關部門舉報該美發工作室老板在自家房屋內設置經營場所的事實。
案例2
“生意經”麻將館擾民
法院命令將這所房子修復為住宅。
成都市民佘先生家樓下的裴(音譯)將自己的房子租給經營麻將館。陳某經常在深夜甚至通宵接待客人，制造各種噪音，嚴重影響了佘先生壹家的休息。居民多次與陳某溝通無果。經物業和社區部門調解，裴、未能履行承諾。
2015、19年3月9日，由當地綜治辦牽頭，派出所、工商所、城管執法中隊參加，對“經營戶”進行約談教育，指導小區物業加強小區管理，規範消除擾民行為。居民裴承諾晚上22: 30關閉休息，但始終沒有落實整改。無奈之下，佘先生將店主裴和麻將館老板告上了成都市金牛區法院。
法院審理後認為，麻將館的經營壹般會影響小區的安靜和鄰居的正常生活，已經直接阻礙或侵害了原告及其他鄰戶享有的物權利益。因此，裴、應對其* * *侵權行為承擔“恢復住宅使用”的法律責任，盡快恢復房間的住宅使用。對於佘先生提出的精神損害賠償，因未提交充分有效的證據予以支持，法院不予支持。
主持人:蘭州晨報記者董子標
賈斌:左，甘肅北鬥律師事務所律師。
甘肅賀銳律師事務所阮磊律師
主持人:在這類事件中，有市民提出“住宅商業使用”不違法不違規。這種觀點正確嗎？
左:在居民樓裏工作會給市民的生活安全帶來隱患。壹旦發生意外，後果不堪設想。由於設置在居民樓內的公司、餐廳、培訓機構大多比較隱蔽，工商、環保部門在日常檢查時壹般無權對居民進行檢查，很難發現此類問題。特別是住宅建築是為居住而設計建造的，各種設備設施不適合生產經營，比如用水用電，消防設施和消防通道都會受到限制。
比如《物權法》明確規定，業主不得違反法律法規和管理規約將房屋改為經營性用房。業主將房屋改為經營性用房的，除遵守法律、法規和管理規約外，還應當征得有利害關系的業主同意。
阮磊:但在實踐中，壹些業主認為“只有在經營場所對周圍業主產生嚴重影響的情況下，如噪音、汙水、異味、過多外人進出等，才算違法”，這是不正確的，也是對法律規定的曲解。
《物業管理條例》第四十六條提出，物業服務企業應當制止物業管理區域內違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等法律法規的行為，並及時向有關行政管理部門報告。最高法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》也規定:“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約實施妨礙物業服務和管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨礙等相應民事責任的，人民法院應予支持。”
主持人:就蘭州而言，住宅樓改商務樓有什麽規定？
左:蘭州市物業管理條例(以下簡稱條例)於2065年7月1日正式實施。《條例》從業主大會和業主委員會、前期物業管理、物業管理服務、物業使用和維護、法律責任等方面對物業管理作出了補充和完善。
其中，對目前普遍存在但令業主頭疼的“住住混改”現象有規定:業主不得將住所改為營業用房(含開設網店)，不得將住所出租用於經營活動(含開設網店)，工商行政管理部門不得對上述兩種將住所改為營業用房的經營行為核發營業執照。臨街住戶需要將房屋改為經營性用房的，除符合法律法規和管理規約外，應當征得有利害關系的業主同意，並向業主委員會和物業服務企業備案。
阮磊:《條例》還提出，擅自改變物業管理區域內設施設備的規劃用途的；制定裝修企業或者向業主、物業使用人強行推銷裝修材料；提高業主道路、場地設置的停車位停車收費標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
主持人:案例二，為什麽車主也要承擔法律責任？
阮磊:首先，原告佘先生和被告在上下兩層。未經佘先生及其他鄰戶或其他利害關系人同意，改變出租房屋的法律性質和租賃合同約定的房屋用途長期經營麻將。佘先生要求解除妨害、恢復房屋居住使用的請求有事實和法律依據，合理，法院依法予以支持。
裴某作為房屋的所有權人，雖然在租賃合同中約定將該房屋作為房屋使用，但在出租時明知用於麻將經營，且明知其至今未采取相應措施予以糾正。因此，應認定為他和陳某* * *擅自改變房屋用途用於經營，也應承擔相應的法律責任。
主持人:房屋租賃經營，擾民或者直接對鄰居造成損害，作為受害者如何維權？
左:壹般情況下，業主可以向小區物業和業主委員會申訴，請他們調解。物業可以向違章業主下達整改通知書。如果業主不配合，可以通過工商局等相關行政管理部門介入，報請相關執法部門依據物業管理條例進行處罰。業主擅自“變居住為非居住”的，由區縣房產管理部門責令限期改正，恢復原狀。如仍無效果，可訴至法院，請求判決排除妨礙，恢復原狀，並承擔相應的民事責任。
此外，“住宅商業”經營者通過租賃關系取得使用權。壹旦業主事後向法院提交侵犯民事權利的證據，租賃協議將失效，工商部門將根據“涉嫌提供假證”吊銷經營者營業執照。
(以上回答發布於2016-07-12。目前的購房政策請參考實際情況。)
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