壹.案情摘要:
2009年3月27日，原被告與被告通過北京某房地產經紀公司居間，訂立了《北京市存量房買賣合同》和《北京市存量房居間合同》。合同約定，被告將其位於某小區西苑41號樓3單元01室的住宅(已取得產權)以90萬元的價格轉讓。合同約定被告(賣方)在收到首付款的當天將房屋交付給原告(買方)。原告按約定支付了房屋首付款，被告將涉案房屋交付給原告。雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》第十條約定了權屬轉移登記事項:“自本合同簽訂之日起430日內，雙方應當向房屋權屬登記部門申請辦理權屬轉移登記”，原、被告在合同補充條款中約定“本合同簽訂之日起430日內(房產證簽發之日起五年內)，出賣人(被告)應當配合買受人(。但在合同約定的辦理產權過戶和銀行貸款期限屆滿後，被告拒不提供辦理過戶和貸款的手續。原告依據《合同法》第八條、第六十條、《北京市存量房買賣合同》第十條及補充條款二向人民法院提起訴訟，要求被告履行合同義務，依據《合同法》第壹百零七條及雙方訂立的合同條款，被告承擔違約責任。
二。訴請:被告對原告的訴訟提起反訴，請求確認經濟適用住房買賣合同無效，理由是經濟適用住房不能投放市場，訴訟請求依據是國務院關於保障困難家庭住房的有關規定和《北京市人民政府經濟適用住房管理辦法》。
原告反對反訴的理由:原告與被告通過出售中介房屋進行反訴，並未違反法律法規的禁止性規定，合法有效。反訴原告的三項訴訟請求不能成立，應予駁回，請求人民法院支持被告的訴訟請求。反訴以“經濟適用住房未滿五年不得上市交易”為由無效，其理由不符合法律規定。
1.從房屋面積和上市起始時間來看，反訴原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據。
《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，經濟適用住房單套建築面積控制在60平方米左右。本案住房面積遠遠超過《經濟適用住房管理辦法》規定的限制性條件，不能作為認定合同無效的依據。根據《辦法》第三十條和《北京市經濟適用住房管理辦法》第21條規定，上市交易時間自購買之日起計算，而非自取得產權證之日起計算。北京2008年4月以後的相關規定也是按照兩個條件計算起算點。自取得契稅完稅證明或權屬證明之時起，2008年4月8日之前建造的房屋仍按購房合同訂立之日計算。本案房屋建於2001，上市交易時間自購買之日起計算，超過五年，符合上市交易條件。如果按照反訴原告所說的時間取得產權證，根據雙方簽訂的合同第十條“自本合同簽訂之日起430日內，雙方* *應向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記”。應認為本條款對合同的有效性附加了壹個條款或條件。按此計算，雙方約定的交易時間為2010年5月27日，已超過五年。根據《合同法》第四十五條、第四十六條的規定，雙方訂立的合同合法有效。
2.根據《合同法》第八條、《合同法司法解釋(壹)》第四條、《合同法司法解釋(二)》第八條，只能依據全國人大的法律和國務院行政法規的禁止性強制性規定認定合同無效。目前《經濟適用住房管理辦法》的規定並不是合同法規定的確認無效合同的法律依據。
3.實踐中，按照舊房法和新房法處理的原則，按照北京市的相關規定，2008年4月8日以後新建的保障性住房，按照60平方米的標準和取得產權證的日期上市交易。本案中房屋建於2002年，按照舊房法符合交易條件。根據《合同法》第四十五條和《合同法司法解釋(二)》第八條規定，當事人為自己的利益不正當阻止附條件成就的，視為附條件成就；反訴原告起訴行為違反誠實信用原則，人民法院根據案件具體情況和對方當事人的請求作出判決；參照商品房買賣合同司法解釋第二條規定的法律精神，起訴前已經符合條件的，可以認定房屋買賣合同有效，是對合同效力的補充。
三、法院判決:
原被告與被告訂立的合同是雙方當事人之間的真實意思表示。該合同雖違反北京市關於購買經濟適用房的政策，但不違反法律法規的強制性規定。根據最高人民法院《關於適用合同法若幹問題的解釋》第四條規定，合同法實施後，人民法院依據全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規確認合同無效。不能以當地法律、行政法規為依據，故被告關於房屋買賣合同無效的抗辯及反訴，本院不予受理。原告履行了付款義務，被告按約定交付了房屋。現涉案房屋已具備上市交易條件，故原告請求辦理過戶登記及貸款手續，理由正當，本院予以支持。原告要求退房並支付租金的反訴，因依據不足，本院不予支持。綜上，根據《合同法》第八條、第五十二條、第六十條，《最高人民法院關於適用合同法若幹問題的解釋》第四條規定，判決如下，被告應當在本判決生效後六十日內協助原告辦理借款、過戶手續；駁回反訴原告的反訴。
被告不服壹審判決，以原訴訟請求向中級人民法院提起上訴，並向原告發出解除合同通知書。二審審理後，依法維持原判，駁回上訴。
四、律師對案件的評價:
1.本案無可爭議的事實:(1)房屋建於2001年；(2)面積為147平方米；(3)2005年取得產權的日期；(4)、交易時間在2009年；5.入住時間為2009年；[6].2010年5月27日，合同明確約定轉讓時間結束後五年；曾經，付款方式是首付加貸款。
二、被告主張“房屋買賣合同無效”，以“有限產權、劃撥土地、無權處分、公共利益、未被告知”為由，缺乏事實和法律依據。
在二審程序中，上訴人又提交了三份證據，均不屬於新的證據，不能作為改變案件事實的依據。根據最高法院證據條例進行的審查不符合證據的三個特征；終止通知書與上訴請求存在矛盾，是壹審審理後才形成的。被上訴人已提起訴訟要求繼續履行合同，其終止通知無法律意義；銀行的貸款程序與本案無關。它們只屬於實際貸款業務中的操作規程和銀行審核規則，與本案中貸款義務的履行和轉移責任(初步義務)的處理無關。
三、雙方爭議集中在法律適用上，經濟適用住房買賣合同無效，上訴人主張無效，但不能提供無效的法律依據。
國務院的壹些意見不屬於強制性規範。本意見第十條規定和《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，經濟適用住房控制在60平方米以下。北京市《經濟適用住房管理辦法》效力等級較低，不能作為確認合同無效的基本規範依據。上訴人在簽訂合同時明確同意五年期滿後過戶，說明其知道限售期滿後的交易是合法的。涉案合同是上訴人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應屬有效。
4.北京規定的新辦法按照“舊房老辦法，新房新辦法”的原則，對2008年4月8日以後新建的保障性住房進行規範。新辦法將面積限定為60平方米，新辦法將交易起點限定為自取得產權證之日起不滿5年。根據《經濟適用住房管理辦法》第三十條和《北京市經濟適用住房管理辦法(舊辦法)》第二十壹條規定，上市交易5年的起點從購買之日起計算，而不是從取得產權證之日起計算。涉案房屋竣工時間為2001，上訴人購買時間為2001 10 17，交易時間為2009年3月27日。按照老辦法，交易行為遠遠超過了五年的出售期限。根據《合同法》第四十五條、第四十六條的規定，原被告之間的交易具備合法條件，上訴人在五年銷售期之前不交易的理由不能成立。
《最高人民法院關於進壹步做好當前形勢下房地產糾紛審判工作的指導意見》(法法發200942號)規定，要正確理解《城市房地產管理法》等法律、行政法規對土地使用權出讓條件的規定，準確把握區分物權效力和合同效力的原則，盡可能維護合同效力。《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若幹問題的指導意見》第五條規定，強制性條文規範當事人的市場準入資格而非某壹類合同行為，或者規範某壹類合同的履行而非某壹類合同行為的，人民法院應當審慎把握該類合同效力的認定。最高人民法院副院長在民事審判工作座談會上的講話(三)關於審理不動產案件，針對不動產案件審判實踐中出現的新情況、新問題，就如何認定合同效力和適用情勢變更原則進行探討:嚴格執行合同無效的法定條件，努力維護合同關系的穩定， 從維護法律嚴肅性和社會經濟關系有序協調發展的角度，嚴格把握無效合同的認定標準。 依據《合同法》第五十二條的規定，結合案件具體情況，分析把握法律規定的性質和精神，正確界定當事人民事行為的目的，在不違反法律、行政法規強制性規定的情況下，堅決維護合同對雙方當事人的約束力， 通過穩定的契約關系提高市場行為的可預見性和契約利益的確定性、可靠性，促進經濟生活的協調發展，不要讓司法判決成為當事人違背誠信、規避風險、謀取利益的方式和手段。 當事人提出無效主張的真實動機和目的在於房價上漲，以合同無效為借口，以破壞誠實信用原則為代價損害了買受人的合法權益，其不當訴求不應得到法律支持。整理律師張生貴13240422999