1.出賣人交付房屋的義務(1)“交付”是指編者按:開發商購買預售房屋時，經常出現開發商拖延交房的情況。合同約定交房日期，開發商總能找到各種客觀理由推卸責任。由於信息不對稱，缺乏專業法律知識，維權意識薄弱，大部分買家只能忍氣吞聲。2.出賣人交付房屋的義務(1)“交付”是指《合同法》第壹百三十五條規定的房屋轉移，出賣人應當履行向買受人交付標的物的義務，並轉移標的物的所有權。對於房屋交付，《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛的解釋》第十壹條規定:“房屋轉移占有的，視為房屋交付，但當事人另有約定的除外。”所以，原則上，交房只意味著房屋占有權的轉移。因為不動產所有權的轉移是以物權轉移登記為基礎的，與動產所有權隨著標的物的交付完成而轉移是完全不同的。因此，房屋交付只是房屋買賣合同履行的壹部分，完整的履行應當包括出賣人將房屋交付給買受人以及取得房屋所有權。房屋交付和房屋所有權轉移是兩種不同的履行行為，應當區分開來。當然，根據上壹條的規定，如果當事人在合同中明確約定“交房”不僅是房屋占有權的轉移，也是房屋所有權的轉移，則雙方的權利義務應當按照約定確定。根據本協議，出賣人除應在合同約定的期限內將房屋移交給買受人入住外，還應將房屋所有權轉移給買受人，否則應承擔違約責任。如果當事人只是約定了“交房”的時間，而沒有明確約定其中包括房屋所有權的轉移，那麽只要在約定的期限內將房屋移交給買受人入住，即“交鑰匙”，就應視為出賣人按期履行了“交房”的義務。(2)房屋的交付必須符合法定和約定的交付條件，不能簡單理解為出賣人在約定的時間將房屋過戶給買受人。房屋交付必須符合交付條件。交付條件是指房屋根據其性質和用途所具備的全部功能。在非商品房買賣中，由於非商品房通常不是新房，往往具有壹般的交付條件，因此交付條件的具備主要取決於當事人是否對房屋的交付條件有特別的約定。以商品房買賣為例，由於商品房通常是新建的，根據房屋的性質和用途，新建的房屋要具備完整的功能往往需要壹個過程。所以應該主要考察房子的功能是否齊全。壹般來說，新建商品房要具備完整的使用功能，需要具備兩個條件:房屋已經竣工。主體結構已經封頂完成，房屋外部裝修已經完成；房子的水、電、暖、電梯等基礎配套已經可以使用。出賣人已取得所售房屋的政府相關部門竣工驗收手續，並能在交付時向買受人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。3.延期交付的認定原則上，出賣人未按約定時間交付房屋的，構成延期交付。但在下列情況下，不構成延遲交貨:(1)不可抗力影響及時交貨。根據《合同法》第壹百壹十七條規定:“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。遲延履行後發生不可抗力的，因不可抗力的發生對房屋的正常交付有重大影響，出賣人可以遲延交付房屋，出賣人可以部分或全部免除責任。但賣方應在合理時間內及時向買方履行通知義務，否則將構成遲延交付。(2)重大規劃設計變更對按時交付有影響。根據土地管理法、城市房地產管理法及相關法律法規，規劃包括土地利用規劃和工程規劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規定:“房地產開發企業應當按照批準的方案規劃、設計、建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃設計。“原則上，出賣人在開始銷售商品房時，應當已經完成項目的規劃設計方案並取得政府主管部門的批準。對於買方來說，規劃和設計也具有重要意義。規劃決定了房子乃至整個社區的整體環境和格局。壹旦規劃確定，購房者所購房屋的周邊環境將會有可預見的發展。因此，確定的規劃設計方案應作為商品房買賣合同的重要組成部分納入合同。合同訂立後，房地產開發企業(賣方)擅自變更規劃設計的，視為嚴重違約。但如果在房屋建設過程中遇到政府發起的規劃變更(比如政府部門需要拓寬建設項目前面的道路，要求道路兩邊的建築後退壹定距離，因此開發商需要時間修改整個設計方案)，或者房屋在建設過程中遇到重大技術問題(比如地質條件突變)， 開發商會因為不能歸咎於不可抗力而免除違約責任，但是如果完全按照買賣合同的規定。 我們認為，本案中，根據合同法中的“情勢變更”理論，即合同訂立時作為合同基礎的客觀情況和環境發生異常變化，導致法律行為基礎喪失，當事人的合同目的無法實現，情勢變更是不可預見的，不能歸責於當事人。如果維持原合同顯失公平，利益可能受到損害的壹方有權請求解除合同。根據上述理論，因情勢變更而解除合同的，任何壹方都不存在違約行為，也不存在違約責任。我國立法目前雖未確立情事變更原則，但實踐中可根據情事變更原則，結合具體案件，適用《合同法》第六條關於誠實信用原則的規定予以處理。
法律客觀性:
商品房銷售管理辦法第三十條房地產開發企業應當按照合同約定，按期向買受人交付符合交付條件的商品房。未按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者合同當事人約定的其他原因需要延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。