由於提起訴訟的原因多種多樣，司法鑒定評估中的不動產在實物、位置、權益等方面都有不同的表現。確定評估對象包括三個方面:身體條件、地點條件和權益條件。
在日常鑒定中，鑒定對象範圍的界定主要包括實物組成、權益和空間範圍的確定。實物構成範圍的界定主要看估價對象是單獨的土地使用權和建築物，還是集土地和建築物於壹體的不動產，是否還包括自裝修、機器設備等。對於權益範圍的界定，需要考慮是否包括特許經營權、債權債務等。空間範圍的定義涉及位置、四個方向、高度、深度等。需要特別註意的是，涉案房產存在抵押、查封、拖欠工程進度款、欠稅等諸多問題。，而且權限往往不完整。評估人員不僅要知道現有權益的範圍，還要知道根據具體的評估目的在評估中應當設定的權益範圍。當設定的權益範圍與評估對象的實際權益範圍不壹致時，評估人員應在報告中充分說明差異，並說明評估中設定權益範圍的依據。
(2)明確評價時間。
房地產估價以某壹時間點為估價時點，估算該時點房地產的現值。由於司法訴訟案件涉及的損害、損失、侵權和經濟行為通常發生在過去，判決和執行發生在現在或未來，司法鑒定項目涉及的鑒定時間會根據具體訴訟事項的不同要求和鑒定結論的最終用途，以過去、現在或未來的某個時間作為鑒定時間。鑒定人應及時與法官溝通，明確鑒定時間，並在委托司法鑒定函中明確。
(3)明確評估目的
由於訴訟階段和委托人的不同，房地產估價報告的具體目的也不同，所以我們通常所說的估價目的是壹個比較寬泛和籠統的表述，是司法訴訟中幾種具體估價應用目的的總稱。比如在貪汙賄賂案件的審理中，司法鑒定的目的可能是為量刑定罪提供依據，也可能是為最終如何處理貪汙受賄獲取房產提供依據。由於最終評估目的不同，評估時間和價值類型的選擇也會不同，從而影響評估結果。因此，在司法鑒定中，鑒定目的應根據其最終的具體目的進壹步闡述。
在實際估價中，委托人往往不能準確提出符合估價要求的明確具體的估價目的，這就需要估價人員主動與委托人溝通，認真了解委托人的真實估價需求。評估人員在了解委托人的評估目的後，應以符合評估要求的陳述方式表達，並請委托人予以確認。
(四)明確的價值類型
定義價值類型是指定義要評估的價值的具體類型。與其他評估業務價值定義不同，司法鑒定的價值定義往往根據評估的目的和對象而有較大差異。例如，用於拍賣執行時，往往評估不動產在合法轉讓條件下的市場價值；如果用於以資產抵債，則為補償價值；對於協議轉讓，可能是擬協議轉讓價值，也可能是快速變現價值。但是，對於很多以分割財產為目的的估價，估價對象通常是不完全的或有限制的(如宅基地)，這就需要估價人員和法官根據估價目的選擇壹個合適的價值定義，堅持客觀公正、合情合理的原則，本著化解矛盾糾紛、維護合法權益的原則。合理的價值定義，需要估價人員遵循估價的基本理論，結合估價的根本目的，避免不假思索的“市場價值”，深刻理解市場價值只是價值的壹種形式。
確定價值類型後，評估人員必須在評估報告中對價值類型給出明確的定義，並在給委托方的函中重點說明，使法官和當事人都能理解價值的定義，防止評估結果和評估報告被誤用，引起不必要的糾紛。
估價人員考慮的價值類型的選擇和界定應以現行國家和行業技術標準和規範為依據。現有相關標準、規範有明確規定的，以定義為準，不再另行定義。現行相關標準和規範沒有明確規定的，應當考慮公認的理論和研究成果，必要時應當將相關理論和研究成果附在鑒定報告中。如最高人民法院、最高人民檢察院《關於辦理行賄刑事案件適用法律的意見》(法發〔2007〕22號)規定，交易型受賄的數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算，市場價格包括商品經營者事先制定的不針對特定人群的最低優惠價。在新建商品房交易過程中，開發商設定的市場售價並不具有決定性，通常只具有參考價值，而真正決定商品房買賣對價金額的是交易中通行的折扣價。新建商品房交易的優惠幅度是不確定的，開發商會根據經辦人員的職位設置不同的優惠權限。因此，在審判實踐中，壹般認為應當以新建商品房出賣人的“最低優惠價格”作為“市場價格”，來判斷國家工作人員實際支付的價格是否“明顯低於”市場價格。